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監(jiān)理工程師答疑精華:措施費(fèi)
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【提問(wèn)】措施費(fèi)應(yīng)不應(yīng)該包括安全防護(hù)措施費(fèi)?以前我認(rèn)為凡是措施費(fèi)都應(yīng)該包括在直接費(fèi)中的措施費(fèi)中,可是在合同教材的地125頁(yè),怎么防護(hù)措施費(fèi)由發(fā)包人來(lái)承擔(dān)。
【回答】您好:
其實(shí)工程費(fèi)用中的措施費(fèi),這個(gè)費(fèi)用最終也是由發(fā)包人承擔(dān)的。只不過(guò),它將這個(gè)費(fèi)用算到工程價(jià)款中給了施工單位而已。
【追問(wèn)】那我們?nèi)绻陬}中遇到這樣的問(wèn)題怎么辦,以前都是按措施費(fèi)被施工單位取過(guò)費(fèi)為理由而答“措施費(fèi)由施工單位承擔(dān)”以后遇到怎么辦?
【回答】您好:
以后遇到這樣的題目,要區(qū)分這項(xiàng)費(fèi)用是在什么情況下發(fā)生的。
如果是在教材P125的情況下,比如那動(dòng)力設(shè)備、輸電線路、爆破,毒性、腐蝕性等環(huán)境中的安全防護(hù)措施費(fèi)用應(yīng)該由發(fā)包人承擔(dān),對(duì)于一般的安全施工費(fèi)用按照施工單位的措施費(fèi),由施工單位承擔(dān)。
【追問(wèn)】我的教材是2007年的新版的,P125并沒(méi)有你所說(shuō)的措施費(fèi)的說(shuō)法。
【回答】您好:
是合同教材P125.您再上面的一個(gè)問(wèn)題不是說(shuō)合同教材P125中的疑問(wèn)嗎?我就順著您的說(shuō)了,沒(méi)有具體說(shuō)是哪本教材,給您帶來(lái)的不便深表歉意。
【追問(wèn)】(1)本練習(xí)題答案中的“每平方米土地取得費(fèi)的開發(fā)費(fèi)”把上面幾項(xiàng)加起來(lái)我就不明白了,按照教材我的理解,本題中出讓金10萬(wàn)元/畝即為p158教材中評(píng)估值公式中的土地所有權(quán)收益,拆遷費(fèi)5萬(wàn)元/畝即為公式中土地取得費(fèi),開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里即為公式中的土地開發(fā)費(fèi),所以按教材中的公式套用計(jì)算就行了,我的理解對(duì)嗎?(2)計(jì)算利息時(shí),2年投入,為啥在計(jì)算過(guò)程中對(duì)各年投入都沒(méi)有乘以50%(教材p159)?
【回答】您好:第一個(gè)問(wèn)題您的理解是正確的,第二個(gè)問(wèn)題,本題目中沒(méi)有區(qū)分取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi),合并在一起計(jì)算了,且給出了每年的投入量比例,所以不需要按教材中的50%計(jì)算了,教材中的計(jì)算適用于全部投入,不知道比例的情況。
【追問(wèn)】老師,為什么此題不需要折現(xiàn)計(jì)算現(xiàn)值,第2年利潤(rùn)計(jì)算為什么不乘以25%?
【回答】您好:這個(gè)題目要求的是將來(lái)的價(jià)值,并不是求現(xiàn)在的價(jià)值,所以不需要折現(xiàn)。
第一年的投資75%部分在第二年看來(lái)是繼續(xù)投入的,因此從第二年看就是全部投入了,您可以分開計(jì)算,就需要將75%部分再加一次,那么就相當(dāng)于75%部分與25%部分再加一次即可。得到的就是全額了。
【追問(wèn)】利息的計(jì)算以土地開發(fā)費(fèi)用和取得費(fèi)用為基數(shù)呀?這里用的是同一個(gè)基數(shù)!不明白!我認(rèn)為取得費(fèi)用是扣除300后的值,而開發(fā)費(fèi)用是300.請(qǐng)老師再給我講一下吧!謝謝!
【回答】您好:實(shí)際上這個(gè)題目出得不規(guī)范,您還是按教材P159頁(yè)中的例題掌握計(jì)算方法,它答案是直接計(jì)算的,就按比例進(jìn)行的計(jì)算,這個(gè)計(jì)算有些粗,與教材不太一致??荚嚢唇滩闹械恼莆?。
【追問(wèn)】請(qǐng)老師按書上所講方法,給出答案,謝謝?
【回答】(1)土地出讓金=100000/667=149.93元/平方米
?。?)拆遷費(fèi)用=50000/667=74.96元/平方米
?。?)其他費(fèi)用=30000/667=44.98元/平方米
(4)土地開發(fā)費(fèi)用=3億元/1000000平方米=300元/平方米,每平方米土地取得費(fèi)269.87元,開發(fā)費(fèi)合計(jì)300元
?。?)第一期利息=269.87×75%×10%×2+300*75%*50%*10%*2=?元/平方米
?。?)第二期利息=269.87×25%×9%×1+300*25%*50%*9%*1=?元/平方米
(7)利潤(rùn)=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
?。?)熟地價(jià)格 地塊重置成本=569.87+?+?+99.73=?元/平方米
注明:一畝=667平方
【追問(wèn)】老師您好,(7)利潤(rùn)=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米這里第二年的利潤(rùn)這么是569.87×10%有點(diǎn)不明白。
【回答】第二年全都投入了,569.87×10%
【追問(wèn)】(5)第一期利息=269.87×75%×10%×2+300*75%*50%*10%*2=?元/平方米
我認(rèn)為應(yīng)該是(5)第一期利息=269.87×75%×10%×2+300*75%*10%*1.5=?元/平方米
【回答】這個(gè)問(wèn)題有爭(zhēng)議,如果是均勻投入,您的理解是對(duì)的。
【追問(wèn)】土地取得費(fèi)是一次性取得,根據(jù)公式:利息=土地取得費(fèi)*土地開發(fā)期*相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)*土地開發(fā)期*相應(yīng)利息率*0.5,我覺(jué)得第一期利息=269.87×10%×2+300*75%*50%*10%*2 第二期利息=269.87×9%×1+300*25%*50%*9%*1
【回答】第一年投資占總投資的75%,這里的意思就是已經(jīng)包括了土地取得費(fèi)。
土地取得費(fèi)也是總投資的一項(xiàng)。
★問(wèn)題所屬科目:監(jiān)理工程師——建設(shè)工程監(jiān)理案例分析
責(zé)任編輯:風(fēng)信子
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