監(jiān)理工程師答疑精華：措施費(fèi)

　　【提問】措施費(fèi)應(yīng)不應(yīng)該包括安全防護(hù)措施費(fèi)？以前我認(rèn)為凡是措施費(fèi)都應(yīng)該包括在直接費(fèi)中的措施費(fèi)中，可是在合同教材的地125頁(yè)，怎么防護(hù)措施費(fèi)由發(fā)包人來承擔(dān)。

　　【回答】您好：

　　其實(shí)工程費(fèi)用中的措施費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用最終也是由發(fā)包人承擔(dān)的。只不過，它將這個(gè)費(fèi)用算到工程價(jià)款中給了施工單位而已。

　　【追問】那我們?nèi)绻陬}中遇到這樣的問題怎么辦，以前都是按措施費(fèi)被施工單位取過費(fèi)為理由而答“措施費(fèi)由施工單位承擔(dān)”以后遇到怎么辦？

　　【回答】您好：

　　以后遇到這樣的題目，要區(qū)分這項(xiàng)費(fèi)用是在什么情況下發(fā)生的。

　　如果是在教材P125的情況下，比如那動(dòng)力設(shè)備、輸電線路、爆破，毒性、腐蝕性等環(huán)境中的安全防護(hù)措施費(fèi)用應(yīng)該由發(fā)包人承擔(dān)，對(duì)于一般的安全施工費(fèi)用按照施工單位的措施費(fèi)，由施工單位承擔(dān)。

　　【追問】我的教材是2007年的新版的，P125并沒有你所說的措施費(fèi)的說法。

　　【回答】您好：

　　是合同教材P125.您再上面的一個(gè)問題不是說合同教材P125中的疑問嗎？我就順著您的說了，沒有具體說是哪本教材，給您帶來的不便深表歉意。

　　【追問】（1）本練習(xí)題答案中的“每平方米土地取得費(fèi)的開發(fā)費(fèi)”把上面幾項(xiàng)加起來我就不明白了，按照教材我的理解，本題中出讓金10萬元/畝即為p158教材中評(píng)估值公式中的土地所有權(quán)收益，拆遷費(fèi)5萬元/畝即為公式中土地取得費(fèi)，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里即為公式中的土地開發(fā)費(fèi)，所以按教材中的公式套用計(jì)算就行了，我的理解對(duì)嗎？（2）計(jì)算利息時(shí)，2年投入，為啥在計(jì)算過程中對(duì)各年投入都沒有乘以50%（教材p159）？

　　【回答】您好：第一個(gè)問題您的理解是正確的，第二個(gè)問題，本題目中沒有區(qū)分取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)，合并在一起計(jì)算了，且給出了每年的投入量比例，所以不需要按教材中的50%計(jì)算了，教材中的計(jì)算適用于全部投入，不知道比例的情況。

　　【追問】老師，為什么此題不需要折現(xiàn)計(jì)算現(xiàn)值，第2年利潤(rùn)計(jì)算為什么不乘以25%？

　　【回答】您好：這個(gè)題目要求的是將來的價(jià)值，并不是求現(xiàn)在的價(jià)值，所以不需要折現(xiàn)。

　　第一年的投資75%部分在第二年看來是繼續(xù)投入的，因此從第二年看就是全部投入了，您可以分開計(jì)算，就需要將75%部分再加一次，那么就相當(dāng)于75%部分與25%部分再加一次即可。得到的就是全額了。

　　【追問】利息的計(jì)算以土地開發(fā)費(fèi)用和取得費(fèi)用為基數(shù)呀？這里用的是同一個(gè)基數(shù)！不明白！我認(rèn)為取得費(fèi)用是扣除300后的值，而開發(fā)費(fèi)用是300.請(qǐng)老師再給我講一下吧！謝謝！

　　【回答】您好：實(shí)際上這個(gè)題目出得不規(guī)范，您還是按教材P159頁(yè)中的例題掌握計(jì)算方法，它答案是直接計(jì)算的，就按比例進(jìn)行的計(jì)算，這個(gè)計(jì)算有些粗，與教材不太一致?？荚嚢唇滩闹械恼莆?。

　　【追問】請(qǐng)老師按書上所講方法，給出答案，謝謝？

　　【回答】（1）土地出讓金=100000/667=149.93元/平方米

　?。?）拆遷費(fèi)用=50000/667=74.96元/平方米

　　（3）其他費(fèi)用=30000/667=44.98元/平方米

　?。?）土地開發(fā)費(fèi)用=3億元/1000000平方米=300元/平方米，每平方米土地取得費(fèi)269.87元，開發(fā)費(fèi)合計(jì)300元

　　（5）第一期利息=269.87×75%×10%×2+300*75%*50%*10%*2=？元/平方米

　?。?）第二期利息=269.87×25%×9%×1+300*25%*50%*9%*1=？元/平方米

　?。?）利潤(rùn)=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米

　　（8）熟地價(jià)格  地塊重置成本=569.87+？+？+99.73=？元/平方米

　　注明：一畝＝667平方

　　【追問】老師您好，（7）利潤(rùn)=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米這里第二年的利潤(rùn)這么是569.87×10%有點(diǎn)不明白。

　　【回答】第二年全都投入了，569.87×10%

　　【追問】（5）第一期利息=269.87×75%×10%×2+300*75%*50%*10%*2=？元/平方米

　　我認(rèn)為應(yīng)該是（5）第一期利息=269.87×75%×10%×2+300*75%*10%*1.5=？元/平方米

　　【回答】這個(gè)問題有爭(zhēng)議，如果是均勻投入，您的理解是對(duì)的。

　　【追問】土地取得費(fèi)是一次性取得，根據(jù)公式：利息=土地取得費(fèi)*土地開發(fā)期*相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)*土地開發(fā)期*相應(yīng)利息率*0.5，我覺得第一期利息=269.87×10%×2+300*75%*50%*10%*2 第二期利息=269.87×9%×1+300*25%*50%*9%*1

　　【回答】第一年投資占總投資的75%，這里的意思就是已經(jīng)包括了土地取得費(fèi)。

　　土地取得費(fèi)也是總投資的一項(xiàng)。

　　★問題所屬科目：監(jiān)理工程師——建設(shè)工程監(jiān)理案例分析

責(zé)任編輯：風(fēng)信子

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