2014年中國房地產(chǎn)市場運行及政策分析及2015年后市分析【圖】

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    一、2014年中國房地產(chǎn)市場運行及政策分析

    房地產(chǎn)方面，根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年12月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.93，比上月回落0.37點，跌回2014年全年的最低點；2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95035.6億元，同比名義增長10.5%，增速較上個月減小1.4個百分點，創(chuàng)下全年新低；新屋開工方面，全年我國新屋開工面積179592.5萬平方米，同比下滑10.7%，減幅連續(xù)2個月擴大。從數(shù)據(jù)上看，國內(nèi)房地產(chǎn)仍然處于一個比較困難的時期，中國經(jīng)濟增速進一步下降，房地產(chǎn)銷售困難，投資持續(xù)放緩。2015年預(yù)計仍將是房地產(chǎn)投資的“小年”，早期中金公司在一份報告里預(yù)計2015年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增速將降速至8%，新開工面積同比下降10%。不過房地產(chǎn)行業(yè)始終是影響國內(nèi)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，2015年將有更多的支持政策出臺；同時國內(nèi)進入降息周期，資金層面的寬松也將助推房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。整體來講，房地產(chǎn)行業(yè)的前景用“中性”來形容比較確切，2015年如果能實現(xiàn)“軟著陸”，對于基本金屬的影響將是中性偏多。

2010-2014年中國房地產(chǎn)累計開工面積和投資完成額情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2014-2015年樓市政策變化一覽

數(shù)據(jù)來源：智研數(shù)據(jù)中心整理

    二、2015年房地產(chǎn)市場展望

    房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2014年交易量大幅萎縮、交易價格微跌的小幅調(diào)整后，預(yù)期2015年總體市場熱度將有所回升但地區(qū)分化將加劇；消費性需求將成為市場主導，但投機性需求增長壓力仍存，同時引致非理性房地產(chǎn)開發(fā)的諸多因素仍然存在。

    其一，房地產(chǎn)總體市場供需可能大體平衡，去庫存化將成為年度最重要的特征。經(jīng)歷2014年的小幅市場調(diào)整和住房金融政策重構(gòu)，2015年房地產(chǎn)總體市場供需格局將趨于穩(wěn)定，市場交易熱度也將有所升溫。從需求方面看，得益于2014年下半年的政策微調(diào)，特別是消費性住房金融政策調(diào)整，導致房產(chǎn)需求特別是長期被抑制的消費性房產(chǎn)需求熱度上升，預(yù)期2015年將進入較強的需求釋放期。從供給方面看，受2014年土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑影響，2015年新竣工房產(chǎn)將呈同比下降趨勢，但由于2014年房產(chǎn)交易大幅萎縮導致新建房產(chǎn)庫存積壓較嚴重，另外反腐力度加大和房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅預(yù)期，二手房供給也將加大釋放。隨著房產(chǎn)需求升溫、市場交易回暖，去庫存化將成為2015年房產(chǎn)市場的重要特征，總體市場供需格局可能大體平衡，房產(chǎn)交易量可能達到甚至略超2013年的水平。

    其二，城城之間、區(qū)域之間市場格局將進一步分化。2015年房地產(chǎn)市場將進一步延續(xù)和加劇近年來的地區(qū)分化格局。隨著戶籍管理制度放松、社保和住房公積金賬戶可跨區(qū)使用，鄉(xiāng)城人口跨區(qū)遷移特別是非勞動人口跟隨(已經(jīng)跨區(qū)就業(yè)的)勞動人口跨區(qū)遷移將成為未來時期我國城市化的重要特征，城城人口遷移比重也將有較大上升。這對消費性房產(chǎn)需求的地區(qū)分布將產(chǎn)生重要影響，導致那些能夠提供多樣化就業(yè)機會和多樣化城市服務(wù)地區(qū)房產(chǎn)需求較快增長，2015年可能迎來一個量價齊升的態(tài)勢；而那些沒有人口和產(chǎn)業(yè)增長支撐的地區(qū)，特別是一些中西部農(nóng)村腹地的中小城鎮(zhèn)，房產(chǎn)需求增長可能相對乏力甚至出現(xiàn)需求嚴重萎縮，2015年可能迎來更加嚴峻的供給過剩態(tài)勢。

    其三，消費性購房需求將成為市場主導，但投機性需求再次膨脹的風險仍然存在。受金融制度改革、資本市場回暖、國家反腐力度加大、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅預(yù)期等一系列市場和政策環(huán)境變化的影響，可以預(yù)期，2015年消費性需求將逐漸取代投機投資性需求成為房產(chǎn)市場需求的主導力量。但消費性購房需求仍受到多層面的制約，國家對消費性購房的激勵和支持力度還極為有限，除了職工導向的住房公積金外，幾乎沒有針對消費性購房的任何支持政策。同時，雖然投機投資性購房需求有所退潮，但人民幣升值、民間可投資渠道狹窄、資本市場不完善等引致投機性需求的諸因素并沒有根本改善，國內(nèi)外各類閑置資本轉(zhuǎn)化為投機性購房需求的壓力和沖動仍然存在，投機性需求再次膨脹的風險也仍在。

    其四，引致非理性房地產(chǎn)開發(fā)投資的諸因素仍然存在，盲目開發(fā)沖動可能再次抬頭。我國市場經(jīng)濟還不成熟、房地產(chǎn)監(jiān)管制度也不完善，如國有金融系統(tǒng)對國有企業(yè)不計風險的金融支持容易導致國有企業(yè)不計成本的向房地產(chǎn)行業(yè)進軍，如地方政府的土地財政依賴導致地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合操縱市場制造虛假信息和壟斷信號。將導致我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很不健康，盲目開發(fā)跟風投資盛行，一些地方甚至出現(xiàn)房產(chǎn)大規(guī)?？罩玫?ldquo;鬼城”、“死城”，加劇房地產(chǎn)市場震蕩和泡沫化風險。雖然近年來我國市場經(jīng)濟制度改革不斷深化，但國有金融監(jiān)管和地方財政依賴等問題并沒有得到根本解決，2015年引致盲目房地產(chǎn)開發(fā)投資的諸因素仍然存在，在市場交易回暖的背景下，盲目房地產(chǎn)開發(fā)投資沖動可能再次抬頭。

    其五，房地產(chǎn)行業(yè)可能逐漸迎來一個較長時期的困難轉(zhuǎn)型期。一方面，從消費型需求看，由于人口增長率、人口年齡結(jié)構(gòu)、城市化速度等因素影響，我國城鎮(zhèn)消費性住房需求正迎來或即將迎來峰值，過去10多年的那種剛需引發(fā)的供不應(yīng)求市場格局將不復(fù)存在，這意味著投機性購房風險增加，房產(chǎn)總體需求也將逐步趨于平穩(wěn)，由供不應(yīng)求形成的行業(yè)暴利將迅速消失，供過于求可能導致行業(yè)虧損風險劇增。另一方面，由于長時期的供不應(yīng)求和行業(yè)暴利，10多年來房地產(chǎn)行業(yè)吸引了巨量的資本進入，除了土地購置外，也帶動了大量的設(shè)施投資和就業(yè)增長，這些設(shè)施和就業(yè)人口短期內(nèi)轉(zhuǎn)賣轉(zhuǎn)行并不容易，就業(yè)員工可能逐漸接受更低工資水平，企業(yè)也可能不計設(shè)施成本繼續(xù)滯留房地產(chǎn)行業(yè)，從而導致即使供過于求也仍然維持供應(yīng)水平，加劇市場供過于求，進一步惡化行業(yè)市場環(huán)境。

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