降息！--------樓市復(fù)蘇的綠燈？

11月21日周五的晚上，是地產(chǎn)界的狂歡夜。央行降息的消息，讓地產(chǎn)人欣喜若狂。許多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、分析師幾乎眾口一詞，不止地產(chǎn)股要大漲，房價(jià)也將迎來量價(jià)齊升。今年以來，國務(wù)院8次提出要降低企業(yè)融資成本。11月21日央行不對(duì)稱降息（貸款利率降低0.4%，存款利率降低0.25%），可以視為降低企業(yè)融資成本迄今最有力的舉措。降息，真的能成為未來我國樓市復(fù)蘇的指示綠燈嗎？

北京銀行人民幣儲(chǔ)蓄存款基準(zhǔn)利率調(diào)整水平表

備注：5萬元以上（含）三年定期整存整取執(zhí)行利率為4.4%，20萬元以上（含）五年定期整存整取執(zhí)行利率為4.95%。

從北京銀行的表述看，五年期是在三年期基準(zhǔn)利率之上上浮12.5%。對(duì)于20萬以上的五年期存款，4.95%的利率則相當(dāng)于在三年期基準(zhǔn)利率上浮到23.75%！對(duì)于樓市開發(fā)商來說，獲得低息銀行融資的能力在加大，也會(huì)緩解資金壓力，降低降價(jià)走量的動(dòng)力。房地產(chǎn)作為資金密集行業(yè)，是降息的直接受益者。因此，房地產(chǎn)上市公司周一股價(jià)上漲，在情理之中。降息后，房貸利率相當(dāng)于打了94折，貸款100萬20年，每月節(jié)省200多元云云，得從明年1月1日開始。

內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)發(fā)布的：《2014-2019年中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)競爭格局及投資方向研究報(bào)告》

根據(jù)泛普軟件數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)投資在過去很漫長的時(shí)間里，一直跟著銷售數(shù)據(jù)走。而房地產(chǎn)銷售，跟貨幣政策息息相關(guān)。向前看，明年最重要的任務(wù)就是保7%，在美元加息風(fēng)暴的惡劣環(huán)境下，為了實(shí)現(xiàn)任務(wù)，降低實(shí)際住房按揭貸款利率以及降低實(shí)體企業(yè)融資成本將成為宏觀調(diào)控政策的焦點(diǎn)。如果商業(yè)銀行繼續(xù)惜貸的話，央行總量寬松政策無法傳遞到住戶部門和企業(yè)部門，持續(xù)不對(duì)稱降息也不是天方夜譚。

2005年—2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)銷售比率

降息有利于地產(chǎn)銷售，緩解投資下行趨勢(shì)。今年以來地產(chǎn)銷售持續(xù)下行至9月份的-8.6%，雖然10月份二、三線城市限購放開之后整體銷量回升，但銷量累計(jì)同比仍然在-7.6%的低位。降息一方面降低購房者貸款月供，提升購房需求；另一方面降低地產(chǎn)商融資成本，緩解投資下行趨勢(shì)。

但是，本人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場，不會(huì)因?yàn)檫@次降息迅速逆轉(zhuǎn)。第一，降息通道是否已經(jīng)開啟？現(xiàn)在下結(jié)論為時(shí)尚早。一次完整的降息通道，需要三次降息或兩次降息、兩次降準(zhǔn)，貨幣政策方轉(zhuǎn)為寬松?，F(xiàn)在的貨幣政策仍然是中性穩(wěn)定，只是已經(jīng)表現(xiàn)出了偏寬松的跡象。第二，此次開啟降息通道，大約需要6-9個(gè)月的時(shí)間。距離現(xiàn)在最近的一次降息通道是2012年2月到6月，兩次降息、兩次降準(zhǔn)，用時(shí)5個(gè)月。第三，此輪降息并不必然帶來樓市重現(xiàn)2009年或2012年的大幅增長。

所以，綜上研究得出結(jié)論：房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的真正起始時(shí)間，可能是2015年5-6月。下一輪樓市進(jìn)入上升通道所持續(xù)的時(shí)間周期，要短于上一輪。而近期的降息成為本輪樓市回暖的只是綠燈也只是暫時(shí)猜想罷了。

泛普軟件分析師：鄭明偉