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降息!--------樓市復(fù)蘇的綠燈?
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11月21日周五的晚上,是地產(chǎn)界的狂歡夜。央行降息的消息,讓地產(chǎn)人欣喜若狂。許多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、分析師幾乎眾口一詞,不止地產(chǎn)股要大漲,房價(jià)也將迎來量價(jià)齊升。今年以來,國務(wù)院8次提出要降低企業(yè)融資成本。11月21日央行不對(duì)稱降息(貸款利率降低0.4%,存款利率降低0.25%),可以視為降低企業(yè)融資成本迄今最有力的舉措。降息,真的能成為未來我國樓市復(fù)蘇的指示綠燈嗎?
北京銀行人民幣儲(chǔ)蓄存款基準(zhǔn)利率調(diào)整水平表
備注:5萬元以上(含)三年定期整存整取執(zhí)行利率為4.4%,20萬元以上(含)五年定期整存整取執(zhí)行利率為4.95%。
從北京銀行的表述看,五年期是在三年期基準(zhǔn)利率之上上浮12.5%。對(duì)于20萬以上的五年期存款,4.95%的利率則相當(dāng)于在三年期基準(zhǔn)利率上浮到23.75%!對(duì)于樓市開發(fā)商來說,獲得低息銀行融資的能力在加大,也會(huì)緩解資金壓力,降低降價(jià)走量的動(dòng)力。房地產(chǎn)作為資金密集行業(yè),是降息的直接受益者。因此,房地產(chǎn)上市公司周一股價(jià)上漲,在情理之中。降息后,房貸利率相當(dāng)于打了94折,貸款100萬20年,每月節(jié)省200多元云云,得從明年1月1日開始。
內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)發(fā)布的:《2014-2019年中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)競爭格局及投資方向研究報(bào)告》
根據(jù)泛普軟件數(shù)據(jù)顯示:房地產(chǎn)投資在過去很漫長的時(shí)間里,一直跟著銷售數(shù)據(jù)走。而房地產(chǎn)銷售,跟貨幣政策息息相關(guān)。向前看,明年最重要的任務(wù)就是保7%,在美元加息風(fēng)暴的惡劣環(huán)境下,為了實(shí)現(xiàn)任務(wù),降低實(shí)際住房按揭貸款利率以及降低實(shí)體企業(yè)融資成本將成為宏觀調(diào)控政策的焦點(diǎn)。如果商業(yè)銀行繼續(xù)惜貸的話,央行總量寬松政策無法傳遞到住戶部門和企業(yè)部門,持續(xù)不對(duì)稱降息也不是天方夜譚。
2005年—2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)銷售比率
降息有利于地產(chǎn)銷售,緩解投資下行趨勢(shì)。今年以來地產(chǎn)銷售持續(xù)下行至9月份的-8.6%,雖然10月份二、三線城市限購放開之后整體銷量回升,但銷量累計(jì)同比仍然在-7.6%的低位。降息一方面降低購房者貸款月供,提升購房需求;另一方面降低地產(chǎn)商融資成本,緩解投資下行趨勢(shì)。
但是,本人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場,不會(huì)因?yàn)檫@次降息迅速逆轉(zhuǎn)。第一,降息通道是否已經(jīng)開啟?現(xiàn)在下結(jié)論為時(shí)尚早。一次完整的降息通道,需要三次降息或兩次降息、兩次降準(zhǔn),貨幣政策方轉(zhuǎn)為寬松?,F(xiàn)在的貨幣政策仍然是中性穩(wěn)定,只是已經(jīng)表現(xiàn)出了偏寬松的跡象。第二,此次開啟降息通道,大約需要6-9個(gè)月的時(shí)間。距離現(xiàn)在最近的一次降息通道是2012年2月到6月,兩次降息、兩次降準(zhǔn),用時(shí)5個(gè)月。第三,此輪降息并不必然帶來樓市重現(xiàn)2009年或2012年的大幅增長。
所以,綜上研究得出結(jié)論:房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的真正起始時(shí)間,可能是2015年5-6月。下一輪樓市進(jìn)入上升通道所持續(xù)的時(shí)間周期,要短于上一輪。而近期的降息成為本輪樓市回暖的只是綠燈也只是暫時(shí)猜想罷了。
泛普軟件分析師:鄭明偉

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