2011年北京商鋪市場供需問題分析

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    1、2011年內(nèi)北京商鋪市場僅有7項目入市

    由于市場待入市的項目較多，加之過去3年的供應(yīng)高峰和市場低谷，投資者和開發(fā)商顯得更為謹(jǐn)慎。許多待入市項目紛紛推遲入市時機，因此，本年內(nèi)僅有7個新項目入市，包括NOVO潮流百貨、鳳凰匯、悠唐廣場二期、華潤五彩城一期、前門大街二期、斯普瑞斯奧特萊斯、分鐘寺新業(yè)廣場和北京世茂百貨。新增供應(yīng)量為334,928平方米，較2010年大幅下降76.5%。新開業(yè)項目的開業(yè)狀況都較2010年開業(yè)的項目有明顯好轉(zhuǎn)，多數(shù)項目都能以接近滿租的狀況開業(yè)。但多數(shù)新項目人流稀少，加之目前激烈的市場和同質(zhì)化定位，大部分新項目缺少有效的營銷渠道，還需要經(jīng)歷漫長的養(yǎng)商期。

    2、北京商鋪市場需求狀況

    2011年北京商鋪共成交532952.51平方米，其中預(yù)售商鋪成交36萬余平方米，其余為現(xiàn)房項目成交；成交總金額約為140億元，成交均價為26323元/平方米。值得注意的是，與寫字樓市場走勢不同，商鋪市場下半年成交火爆，占市場成交總量的份額明顯增加；而且我們觀察到，現(xiàn)房商鋪與預(yù)售商鋪的成交占比大約是1:2。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)分析師表示，商鋪投資比較靈活，對成交數(shù)據(jù)細加分析就會知道社區(qū)商鋪和住宅底商等面積小、總價少、投資成本低、風(fēng)險相對可承受的商用物業(yè)更受投資者青睞。

                                                                                                                  資料來源：搜房網(wǎng)

    從全年累計成交數(shù)據(jù)來看，2011年累計成交面積超過5000平方米的商鋪項目有26個，排名前十位的如上表；其中社區(qū)商鋪和住宅配套商業(yè)超過一半。具體來看，力寶廣場、融科創(chuàng)意中心、大成青塔商廈、開行大廈、東亞•上北鑫座、世茂•工三等項目主要是大單成交構(gòu)成全年成交量，而東方華庭、林肯公園一期商業(yè)（水晶布洛閣）、保利茉莉雅苑、香悅四季花園、霄云里8號、保利東郡苑、富力又一家園、唐寧ONE等項目為代表的社區(qū)商鋪或住宅配套商業(yè)則是由持續(xù)的、面積不等的成交量構(gòu)成全年成交紀(jì)錄，更能體現(xiàn)出投資者對此類項目的關(guān)注度持續(xù)趨熱。

    成交均價方面，望京SOHO和銀河SOHO的成交均價都在9萬元/平方米以上，榮膺2011年度最貴商用項目；除開行大廈、世茂•工三等純商業(yè)項目和保利東郡苑、林肯公園一期商業(yè)（水晶布洛閣）等個別成熟的住宅配套商業(yè)外，其余項目成交均價在1.1萬-3萬元/平方米不等，且多數(shù)處于2.5萬元/平方米以下。與寫字樓市場相同，商鋪市場目前也正處于價值被低估的狀態(tài)。

    另據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對全市在售商鋪報價監(jiān)控顯示，報價漲幅靠前的項目多位于崇文、朝陽、海淀、東城的次核心商業(yè)區(qū)，而跌幅較大的項目多位于朝陽傳統(tǒng)商圈和大興亦莊等新興商圈，表明2011年主城區(qū)次核心商圈和近郊區(qū)縣商鋪項目逐漸走入投資者視野。

資料來源：搜房網(wǎng)

    2011年北京在租商鋪項目中，共有26個樓盤報價發(fā)生變動，其中漲價項目21個，降價項目5個；最高漲幅為114.29%，最大跌幅為25%。

資料來源：搜房網(wǎng)

    我們觀察到變價項目中相當(dāng)數(shù)量的商鋪類型屬于寫字樓底商，如中海廣場、金長安大廈、北京財富中心等。這顯示出寫字樓底商由于擁有較好的地段和穩(wěn)定的人流量、客群的消費能力較強等優(yōu)勢，使得商家在選址時比較偏好這類商鋪。

    業(yè)內(nèi)數(shù)字顯示，總體而言，在2011年，多種業(yè)態(tài)零售商對優(yōu)質(zhì)零售商鋪的需求依然不減，眾多國際知名品牌在北京開設(shè)新店、擴張或續(xù)租。北京中高端購物中心的整體平均空置率下降到9.8%，環(huán)比下降0.7個百分點，同比下降4.3個百分點。時尚服飾仍舊是北京優(yōu)質(zhì)商鋪主要業(yè)態(tài)。譬如，Alexander McQueen和Vivienne Tam繼續(xù)擴張，與此同時，其他知名品牌包括American Eagle、Hogan以及Forever 21亦首次挺進國內(nèi)市場。其次，由于多數(shù)中國人生活品質(zhì)的提高，特別在飲食方面的要求不斷增長，餐飲業(yè)對于商鋪的需求也不斷上升。同時，鑒于中高收入階層不斷上漲的消費需求，珠寶、電子產(chǎn)品、娛樂、家居產(chǎn)品以及汽車等業(yè)態(tài)對于物業(yè)的需求也隨之增長。

    根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計，目前北京大量在租商鋪已經(jīng)進入“滿租”狀態(tài)，約占市場中所有在租商鋪的半數(shù)左右。2012年一些高品質(zhì)項目將陸續(xù)入市，為市場帶來優(yōu)質(zhì)商鋪、商場增量，會在一定程度上影響北京在租在售商鋪市場的整體格局。另一方面，局部區(qū)域的商業(yè)氛圍的整體培育日漸成型，商鋪租售價格上揚將相對領(lǐng)先整體市場。

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