2013年中國社區(qū)商鋪的營銷對策分析

在商業(yè)地產(chǎn)中，社區(qū)型商業(yè)其規(guī)模、區(qū)域的劃分相對有限，但其發(fā)展前景相當可觀，是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向，是整個商業(yè)地產(chǎn)板塊中及其重要的組成部分，是將居住與商業(yè)融合為一體的新領域和新市場。商業(yè)地產(chǎn)時代已經(jīng)來臨，其營銷策劃戰(zhàn)略戰(zhàn)術也將面臨新的創(chuàng)新和挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略、方式有很多種，但歸結到大的面上就是三類:

策略一全部出售

很多商業(yè)廣場就采用全部出售辦法，出售后由小業(yè)主自主經(jīng)營。如北京的建外SOHO商業(yè)街，上海的金橋•羅馬假日等。這種商業(yè)街的店鋪出售后會帶來很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一模式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，整個商業(yè)項目缺乏品位。

發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風險，但以后投資者的風險增大了，該商業(yè)的價值就很難提升，還有可能成為死鋪。如南京路，福州路旁的中福城一條街，內(nèi)街商鋪全部出售給溫州人，兩、三年過去了，一條商業(yè)街開門的商鋪只有幾家，幾十家商鋪都關著門，門上出租告示一張，都等待升值轉讓。這種商鋪產(chǎn)權已全部出售，管理公司很難在經(jīng)營權上加以制約。更有炒鋪人把門一鎖，二—三年不來，管理公司拿他沒轍。這樣的“商鋪”很容易變成“傷鋪”。

全部出售模式一般只適應沿馬路的，或少量社區(qū)內(nèi)街面商鋪，而且是底鋪、小面積。而內(nèi)街式大型社區(qū)商鋪不宜推廣，如確需出售，應事先在合同條款中對經(jīng)營權，經(jīng)營業(yè)態(tài)，規(guī)模、期限加以制約，只有如此才能較有效地保證整體商業(yè)街的完整性。

策略二全部出租

這是一種現(xiàn)在比較推崇的營銷方案，這樣發(fā)展商可保證商業(yè)模式的統(tǒng)一性，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，在經(jīng)營過程中不斷調整完善，達到發(fā)展商、商家、消費者三者三贏。如四川路、山陰路口的東暉休閑廣場，三年經(jīng)營下來，業(yè)態(tài)穩(wěn)定成熟，人氣越發(fā)旺盛，以前到“一茶一坐”吃飯隨到隨吃，現(xiàn)在必需排隊十分鐘。還有新天地，剛開始時每年租金164萬元，現(xiàn)在是每年租金600萬元。其商業(yè)模式已成為上海的一個亮點、大都市標志性的旅游景點。

這種模式被不斷地拷貝，模仿。成為一種新的商業(yè)模式，如杭州新天地、重慶新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。這種商業(yè)操作需要發(fā)展商有較強的資金實力，有良好的經(jīng)營管理隊伍，如襄陽路小商品貿(mào)易市場管理隊伍，工商管理、稅務、警所到現(xiàn)場聯(lián)合辦公，組成了一支有效的管理隊伍。

全部出租的缺點是發(fā)展商資金一時難以回收，但以后的增值前景非?？捎^。“養(yǎng)鋪”是商業(yè)地產(chǎn)增值的必然途徑，一萬平方米左右的商業(yè)廣場，“養(yǎng)鋪”時間一般為二到三年。對企業(yè)來說，每年保證有正常的現(xiàn)金流，二三年后經(jīng)營上比較成熟的商業(yè)，就有較穩(wěn)定的回報和超值的價格。

策略三部分出售、部分出租或者出售包租

這是一種介于以上兩者之間的方案，這是一個二分法的問題。當發(fā)展商為保證企業(yè)有適當資金流，同時又不愿降低商業(yè)廣場的品質，可將部分商鋪出售套現(xiàn)，并與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性，這樣商業(yè)廣場在運作策略操作上可進可退，企業(yè)有較大的靈活性。

企業(yè)在選擇那些鋪位宜出售，那些鋪位應保留時，應將項目作仔細分析，一般操作法;發(fā)展商將沿馬路、商鋪入口處，有升值潛力的黃金地段鋪位保留下來，或將大商場保留下來，將小商鋪出售。因為大商場出售不易，特別是在商場還沒起色時就更難了，大商場定位好了，小商鋪僅起到差異化商業(yè)配套作用。在出售商鋪時，發(fā)展商就要選擇好商家，應先咨詢好對方經(jīng)營何種業(yè)態(tài)，經(jīng)營規(guī)模、裝修標準，然后對該商家進行評定，決定是否賣給他。如果覺得該商家經(jīng)營業(yè)態(tài)與我的小區(qū)相符，在簽約時就要將經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營規(guī)模、裝修標準協(xié)商確認，寫進合同作為制約的條件。

出售包租方案;本方案現(xiàn)在應用很多，主要是針對投資客、“炒鋪”人。最簡單操作是將三權分立;有所有權沒有經(jīng)營權，有經(jīng)營權沒有所有權，有管理權沒有所有權。發(fā)展商將投資者購買的商鋪全部簽約包租下來，包租時間一般2—5年，時間太短，投資人有風險，時間太長，發(fā)展商有風險。由發(fā)展商統(tǒng)一招商引店，統(tǒng)一經(jīng)營管理，年終統(tǒng)一給投資者一個固定回報，回報率將根據(jù)不同的地區(qū)，不同的板塊而定，同時也參考銀行利率，現(xiàn)在低的回報率是5%—6%，高的回報率是10%—12%。過高的回報率也是一種風險。

還有經(jīng)營利潤留成與投資者分成方案，包括發(fā)展商提供物業(yè)，經(jīng)營者出資經(jīng)營，雙方根據(jù)經(jīng)營利潤分成獲得收益。

發(fā)展商選擇策略二時，一定要選擇一支有豐富商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗的隊伍，最好是既要國外管理商業(yè)經(jīng)驗，又有深厚本土文化，熟悉當?shù)卣叻ㄒ?guī)的企業(yè)，有經(jīng)驗的隊伍完全可以把商業(yè)廣場培育成超值利潤的品牌。如大連萬達所投資的全國連鎖商業(yè)廣場，都采用部分出售策略，而且做成全國品牌規(guī)模效應。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關鍵字：商鋪

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