2012年廣州商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)述

（一）2011年廣州商鋪地產(chǎn)情況

零售消費(fèi)繼續(xù)雙位數(shù)增長(zhǎng)，物價(jià)漲幅回落。2011年廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額1-11月累計(jì)4747億，同比增長(zhǎng)17.3%，全年繼續(xù)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。另一方面，至11月全國(guó)CPI漲幅回落至4.2%，對(duì)居民消費(fèi)意欲將有正面影響。

租賃活躍，租金保持上升態(tài)勢(shì)。2011年廣州商鋪市場(chǎng)租賃活躍，全年整體空置率均保持在較低水平，年末維持在3.7%，帶動(dòng)平均租金年增長(zhǎng)7.7%。其中，以餐飲業(yè)租金年升幅最為強(qiáng)勁，高于主力租戶及一般零售行業(yè)，達(dá)12.3%。

天河商圈繼續(xù)引領(lǐng)高端市場(chǎng)。全市主要的租賃活動(dòng)仍集中在天河商圈，尤其是本年新開業(yè)的太古匯，新進(jìn)駐的國(guó)際品牌包括普拉達(dá)、路易•威登、香奈兒、Miu Miu、愛瑪仕、迪奧、萬寶龍及蒂芙尼，無論從品牌及硬件均給廣州高端零售市場(chǎng)帶來驚喜，鞏固了天河商圈的核心地位。此外，珠江新城商圈，例如高德置地春、夏棟及花城匯一期，租賃活動(dòng)日趨活躍，并以餐飲娛樂及服飾連鎖店為主。

核心地段商場(chǎng)投資活動(dòng)增加。本年商場(chǎng)資本市場(chǎng)活躍，整棟商業(yè)物業(yè)出售個(gè)案增加。例如，近期天河城一舉拍下動(dòng)漫星城廣場(chǎng)、名城商業(yè)廣場(chǎng)及珠江新城一地塊，越秀城建拍下占地15萬平方米的東方寶泰，Top Plentiful Global Investments從廖創(chuàng)興集團(tuán)購入創(chuàng)興廣場(chǎng)。預(yù)期這些在建項(xiàng)目及地塊將為廣州核心商圈帶來更多優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。

新項(xiàng)目扎堆供應(yīng)，激烈競(jìng)爭(zhēng)影響租金升幅。預(yù)計(jì)2012年，政府將繼續(xù)促進(jìn)內(nèi)需增長(zhǎng)以抵消外圍經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性，消費(fèi)市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。2012年零售物業(yè)新增供應(yīng)約有45萬平方米，主要有西城都薈、珠江太陽城廣場(chǎng)、花城匯、光大項(xiàng)目及高德置地•秋。

2012年供應(yīng)量將達(dá)歷史高位，而零售商擴(kuò)充勢(shì)頭則有減緩的跡象，令市場(chǎng)產(chǎn)生供過于求的擔(dān)憂。尤其是同一零售品牌過多集中在核心地段的情況，可能增加市場(chǎng)面臨品牌整合調(diào)整的憂慮。展望全年，個(gè)別新商場(chǎng)租金仍有下調(diào)壓力，但預(yù)計(jì)整體租金水平將維持平穩(wěn)。

（二）廣州地鐵商鋪概述

廣州目前有5條地鐵線150公里在運(yùn)營(yíng)。到亞運(yùn)會(huì)前，將有8條線、222公里的軌道交通開通運(yùn)營(yíng)。2010年以后，全市將繼續(xù)建設(shè)8條240多公里軌道交通線路。到2015年合計(jì)開通里程將達(dá)到470公里。到2020年，廣州要建成并開通覆蓋全市12個(gè)區(qū)(縣級(jí)市)的15條線路，中心城區(qū)軌道交通占公交出行量達(dá)到70%。

2010年廣州有11條共212公里線路同時(shí)在建，創(chuàng)下歷史之最。廣州地鐵公司17日宣布，至4月底，廣州地鐵公司在短短4個(gè)月內(nèi)累計(jì)完成2010年全年工程投資38.7億多元，提前2個(gè)月完成年計(jì)劃的51%。

地鐵軌道是廣州近十幾年來最重要的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目之一。隨著網(wǎng)絡(luò)化的地鐵構(gòu)架形成，“地鐵商鋪”這個(gè)全新的概念孕育而生。很多投資者對(duì)此趨之若鶩，紛紛競(jìng)標(biāo)，未來發(fā)展商機(jī)巨大。

每種商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)行模式都有一個(gè)逐步培育成熟的過程，地鐵商鋪運(yùn)行時(shí)間不長(zhǎng)，不少商鋪也經(jīng)歷了多次“換手”，目前一些地鐵商鋪已經(jīng)逐步成熟，隨著其他商圈的逐步成熟，其他站點(diǎn)的地鐵商鋪將來依然有很大的發(fā)展機(jī)遇。

在看到地鐵發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，地鐵商鋪在我國(guó)由于還屬于新生事物，從發(fā)展現(xiàn)狀來看，還存在著不少問題，其中，同質(zhì)化嚴(yán)重以及缺乏創(chuàng)新是主要問題之一。

從地鐵站廳商鋪來看，地鐵站廳商鋪都是屬于小規(guī)模的，其中廣州地鐵一號(hào)線總的站廳商鋪面積為2709.74平方米，平均每間為23.56平方米，最小的僅為1平方米，這就限制了經(jīng)營(yíng)的商品數(shù)量和商品類型。目前，已開通的地鐵一至四號(hào)線一共有367個(gè)店面，其中進(jìn)駐的主要是：食品店、洗衣店、書報(bào)刊店、銀行、衣鞋等。

從地鐵商業(yè)街來看，如今廣州地鐵已有五個(gè)主要的地鐵商業(yè)街——東山口商業(yè)街、體育西商業(yè)街、流行前線時(shí)尚街、公園前東端商業(yè)街以及芳村商業(yè)街。

站廳商鋪與地鐵商鋪下蓋商業(yè)街雖然是地鐵牽帶而出，但它們的商業(yè)模式卻是完全不一樣的。站廳商鋪限于地鐵的人流疏通、空間利用等，一個(gè)站點(diǎn)一般最多也只有五個(gè)店面，分布零星。而地鐵下蓋商業(yè)街是地鐵的延伸地帶，規(guī)模相對(duì)于站廳商鋪大得多，具有一定的規(guī)模效應(yīng)，可以整體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)聚集。

總之，對(duì)于普通的投資者來說，投資地鐵商鋪既需要從客流來看其投資價(jià)值，也應(yīng)該重點(diǎn)考察商鋪周邊的商業(yè)氛圍的情況和趨勢(shì)，以及商鋪的規(guī)劃布局等情況，投資者一定要在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，需求經(jīng)營(yíng)的特色的突破。

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