未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展走向

（一）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精細(xì)化。隨著商業(yè)市場“一站式購物”、“體驗(yàn)式消費(fèi)”、“銷品茂”的不斷涌現(xiàn)，作為商業(yè)載體的商業(yè)物業(yè)，為滿足不同商家、不同業(yè)態(tài)的要求，其品類結(jié)構(gòu)日漸多樣化、精細(xì)化。商業(yè)的不同業(yè)態(tài)、業(yè)種對物業(yè)配置都有各自的要求，不象住宅房型那么簡單，不但有層載、層高的要求，還有電梯容量配置、人流、物流、車流動線設(shè)計(jì)等等。目前，一些開發(fā)商已經(jīng)意識到了這個問題，在商業(yè)硬件設(shè)計(jì)之初便邀請專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)專家對建筑設(shè)計(jì)提出建議，以便商業(yè)與地產(chǎn)完美結(jié)合。

（二）產(chǎn)權(quán)持有長期化。隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的空置、“死盤”以及一些外商持有項(xiàng)目的日漸增值(如上海港匯廣場、來福士廣場等)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者正由感性向理性過渡，更多的開發(fā)商認(rèn)識到，商業(yè)物業(yè)真正的價值來源于后期的物業(yè)經(jīng)營利潤，商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力是經(jīng)營。同時，由于當(dāng)今商用物業(yè)終端市場的競爭日益殘酷，在投資回報(bào)前景不明朗的情況下，商家大多不愿意貿(mào)然進(jìn)入新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)的銷售越來越困難。這種現(xiàn)狀促使開發(fā)商反思，也迫使他們先期自己持有大型物業(yè)，進(jìn)行市場培育。從銷售產(chǎn)權(quán)向經(jīng)營銷售、持有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變，這是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入后商業(yè)地產(chǎn)時代專業(yè)化開發(fā)、營運(yùn)時代市場規(guī)律的新要求?？梢灶A(yù)見，2007年將是中國商業(yè)地產(chǎn)由單純開發(fā)時代轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)開發(fā)、運(yùn)營時代轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵一年。

（三）融資方式多元化。宏觀上看，長期以來國際投資資金過剩與國內(nèi)項(xiàng)目，缺乏開發(fā)后續(xù)資金兩者之間具有極好的結(jié)合契機(jī)。通過海外資金平臺解決國內(nèi)開發(fā)資金不足的難題，正逢其時。以REITS為代表的成熟融資模式日漸受到國內(nèi)市場的關(guān)注(這一模式的代表是新加坡嘉德集團(tuán)旗下的中國商業(yè)地產(chǎn)基金)；大連萬達(dá)通過發(fā)行CMBS進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資，也是市場上的全新嘗試。但是，我們還面對著國際資金的隔岸觀望(近幾年是基金的觀望期，尚未到成熟的進(jìn)入期)。然而，只要我們掌握了商業(yè)地產(chǎn)核心價值的鍛造，完善了評估機(jī)制，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)資本的多元對接并不遙遠(yuǎn)。

（四）開發(fā)策略科學(xué)化。國外的商業(yè)物業(yè)持有者已經(jīng)普遍認(rèn)識到，商業(yè)價值不可能脫離于消費(fèi)市場而獨(dú)立存在。作為商業(yè)價值載體的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須將開發(fā)的初衷與市場需求對位，將生活方式與家庭娛樂元素和諧設(shè)計(jì)揉合于開發(fā)理念之中并正確面對商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的合理培育期，把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融入整個零售服務(wù)業(yè)。這種統(tǒng)籌性、一體化的開發(fā)方式在北美和歐洲早已運(yùn)用，并且正逐漸滲透到中國的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中來。

上述趨勢表明，新一代的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可能拘泥于先期的快速銷售法及“返租銷售”式的開發(fā)模式。國內(nèi)學(xué)術(shù)理論的迅速發(fā)展和開發(fā)商的不斷成長，呼吁商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在立項(xiàng)的統(tǒng)籌性、綜合性、設(shè)計(jì)的完整性與經(jīng)營的統(tǒng)一性方面大幅提高，商業(yè)地產(chǎn)的全程專業(yè)化運(yùn)作已成為大勢所趨。

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