未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展走向

（一）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精細(xì)化。隨著商業(yè)市場(chǎng)“一站式購物”、“體驗(yàn)式消費(fèi)”、“銷品茂”的不斷涌現(xiàn)，作為商業(yè)載體的商業(yè)物業(yè)，為滿足不同商家、不同業(yè)態(tài)的要求，其品類結(jié)構(gòu)日漸多樣化、精細(xì)化。商業(yè)的不同業(yè)態(tài)、業(yè)種對(duì)物業(yè)配置都有各自的要求，不象住宅房型那么簡(jiǎn)單，不但有層載、層高的要求，還有電梯容量配置、人流、物流、車流動(dòng)線設(shè)計(jì)等等。目前，一些開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題，在商業(yè)硬件設(shè)計(jì)之初便邀請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)專家對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出建議，以便商業(yè)與地產(chǎn)完美結(jié)合。

（二）產(chǎn)權(quán)持有長(zhǎng)期化。隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的空置、“死盤”以及一些外商持有項(xiàng)目的日漸增值(如上海港匯廣場(chǎng)、來福士廣場(chǎng)等)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者正由感性向理性過渡，更多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到，商業(yè)物業(yè)真正的價(jià)值來源于后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，由于當(dāng)今商用物業(yè)終端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益殘酷，在投資回報(bào)前景不明朗的情況下，商家大多不愿意貿(mào)然進(jìn)入新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)的銷售越來越困難。這種現(xiàn)狀促使開發(fā)商反思，也迫使他們先期自己持有大型物業(yè)，進(jìn)行市場(chǎng)培育。從銷售產(chǎn)權(quán)向經(jīng)營(yíng)銷售、持有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變，這是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代專業(yè)化開發(fā)、營(yíng)運(yùn)時(shí)代市場(chǎng)規(guī)律的新要求?？梢灶A(yù)見，2007年將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)由單純開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵一年。

（三）融資方式多元化。宏觀上看，長(zhǎng)期以來國(guó)際投資資金過剩與國(guó)內(nèi)項(xiàng)目，缺乏開發(fā)后續(xù)資金兩者之間具有極好的結(jié)合契機(jī)。通過海外資金平臺(tái)解決國(guó)內(nèi)開發(fā)資金不足的難題，正逢其時(shí)。以REITS為代表的成熟融資模式日漸受到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的關(guān)注(這一模式的代表是新加坡嘉德集團(tuán)旗下的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金)；大連萬達(dá)通過發(fā)行CMBS進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資，也是市場(chǎng)上的全新嘗試。但是，我們還面對(duì)著國(guó)際資金的隔岸觀望(近幾年是基金的觀望期，尚未到成熟的進(jìn)入期)。然而，只要我們掌握了商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值的鍛造，完善了評(píng)估機(jī)制，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)資本的多元對(duì)接并不遙遠(yuǎn)。

（四）開發(fā)策略科學(xué)化。國(guó)外的商業(yè)物業(yè)持有者已經(jīng)普遍認(rèn)識(shí)到，商業(yè)價(jià)值不可能脫離于消費(fèi)市場(chǎng)而獨(dú)立存在。作為商業(yè)價(jià)值載體的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須將開發(fā)的初衷與市場(chǎng)需求對(duì)位，將生活方式與家庭娛樂元素和諧設(shè)計(jì)揉合于開發(fā)理念之中并正確面對(duì)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的合理培育期，把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融入整個(gè)零售服務(wù)業(yè)。這種統(tǒng)籌性、一體化的開發(fā)方式在北美和歐洲早已運(yùn)用，并且正逐漸滲透到中國(guó)的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中來。

上述趨勢(shì)表明，新一代的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可能拘泥于先期的快速銷售法及“返租銷售”式的開發(fā)模式。國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)理論的迅速發(fā)展和開發(fā)商的不斷成長(zhǎng)，呼吁商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在立項(xiàng)的統(tǒng)籌性、綜合性、設(shè)計(jì)的完整性與經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性方面大幅提高，商業(yè)地產(chǎn)的全程專業(yè)化運(yùn)作已成為大勢(shì)所趨。

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