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2013年我國(guó)商鋪價(jià)格的決定因素解析
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城市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素
影響商鋪價(jià)格的定性指標(biāo)可能有很多,但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè),那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時(shí)候,會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平,根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率(也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平)決定能支撐什么樣的銷售價(jià)格。該方法最適用于針對(duì)具體項(xiàng)目參考周邊商鋪的租金水平,由此可直接決定購(gòu)買商鋪的性價(jià)比是否合適。
對(duì)任何一個(gè)城市而言,由于級(jí)差地租因素,城市中心商業(yè)區(qū)和其它區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ怯胁罹嗟?,關(guān)鍵是差異大小的問題。對(duì)中小型城市而言,中心商業(yè)區(qū)只有1~2個(gè),導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其它區(qū)域的租金差距非常大,從而使商鋪的銷售價(jià)格非常高;對(duì)大城市來說,不僅有市級(jí)商業(yè)中心區(qū),還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等,相對(duì)于小城市而言,其租金的差異不是特別大。因此我們可以說,開發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)。
二、流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度
城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵因素
中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)黃國(guó)雄教授有一個(gè)著名的論段:城市核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即:競(jìng)爭(zhēng)力=生產(chǎn)力╳流通力。在生產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的條件下,流通力成為決定因素。流通力小于1,不僅本地生產(chǎn)能力無法實(shí)現(xiàn),而且內(nèi)外交流堵塞,這就大大削弱了城市的競(jìng)爭(zhēng)力。如果流通力大于1,不僅可以彌補(bǔ)本地生產(chǎn)能力的不足,而且通過促進(jìn)內(nèi)外交流、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、組合配置,可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟(jì)成就,并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì),而在于強(qiáng)大的流通力;我國(guó)的香港之所以成為國(guó)際大都市,被評(píng)為亞洲最佳商業(yè)城市,也是因?yàn)槠涞谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)。
而流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)?a href="http://52tianma.cn/jinhe/" target="_blank">金和銷售價(jià)格,浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣的快、價(jià)格高,就是因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場(chǎng),不僅影響到全國(guó),而且輻射世界。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域,因?yàn)榱魍Φ牟町?,商鋪?zhàn)饨鸬牟町愐卜浅4?。如北京的亞寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西單、王府井、國(guó)貿(mào),因?yàn)樵搮^(qū)域是中國(guó)對(duì)前蘇聯(lián)、東歐國(guó)家貿(mào)易的窗口;而中關(guān)村已經(jīng)形成的電子市場(chǎng)其市場(chǎng)覆蓋華北、東北等市場(chǎng),所以,小商鋪才能賣出14萬/㎡(套內(nèi)面積)的天價(jià)。
所以,開發(fā)商在給商鋪定價(jià)的時(shí)候,還應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況,即使同一個(gè)項(xiàng)目隔一條馬路,價(jià)格也許差倍數(shù)。所謂"一步三市"就是這個(gè)道理。
三、成長(zhǎng)空間
我們?cè)谏綎|東營(yíng)曾經(jīng)對(duì)商鋪投資人進(jìn)行定性訪談,當(dāng)?shù)赝顿Y人投資預(yù)期"只要回報(bào)比銀行利息高,我們就能接受",意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在4%~5%;而在北京,投資人普遍預(yù)期是在8~10年收回全部投資,期望的內(nèi)部收益率在10%~-15%。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預(yù)期問題。
在這里我們講的是資本化率,而不是內(nèi)部收益率(IRR),雖然在某些時(shí)候他們可能表達(dá)了同一個(gè)意思,但有本質(zhì)的不同。內(nèi)部收益率(IRR)是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率,也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤(rùn)百分比。而資本化率是指物業(yè)購(gòu)買價(jià)格和營(yíng)業(yè)凈收入之間的比率,該值通過市場(chǎng)上的可比物業(yè)或市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料來獲得。一個(gè)城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對(duì)平衡的狀態(tài)下,資本化率是投資人購(gòu)買商鋪期望的內(nèi)部收益率,他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營(yíng)業(yè)凈收入和購(gòu)買商鋪價(jià)格比率,就可知道資本化率,并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。
這幾年北京的商鋪投資市場(chǎng)涌入了大量的外地投資人,如建外SOHO五次拍賣中有4套被外地人買走;中關(guān)村科貿(mào)開盤溫州人提前10多個(gè)小時(shí)就開始排隊(duì);銀科大廈01號(hào)商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走,創(chuàng)下中關(guān)村單筆商鋪成交的最大紀(jì)錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低,而北京商鋪投資的收益率比較高,這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中資本流動(dòng)性的原理。
如果從更深層次分析原因,中小城市投資渠道比較單一也是一個(gè)很重要的因素。在北京等大城市,人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等,即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓,但是在中國(guó)的許多中小城市還沒有形成這樣的市場(chǎng),有些城市甚至沒有股票市場(chǎng),至于投資古玩、字畫也需要到北京來進(jìn)行交易,何況投資該類市場(chǎng)專業(yè)知識(shí)要求更高,風(fēng)險(xiǎn)更大。
即使要投資房地產(chǎn),商鋪也是唯一的選擇,因?yàn)檫@樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場(chǎng)。以呼和浩特舉例,呼市現(xiàn)在沒有一個(gè)真正的公寓項(xiàng)目,唯一已經(jīng)面市銷售和租賃的3棟寫字樓中,50%是開發(fā)商頂債銷售出去的。所以,商鋪是中小城市投資人最好的、唯一的投資品種,由于投資的人多、而投資項(xiàng)目少,這也是為什么許多二、三級(jí)城市商鋪銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于北京的原因。
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