2012年中國商鋪地產(chǎn)開發(fā)危機分析

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    多家商業(yè)經(jīng)營不善 商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)危機重重

    2008年以來，南京的超市業(yè)界出現(xiàn)動蕩：好又多清涼門店、每家瑪棲霞店兩家大型超市由于選址不當、競爭激烈等原因，相繼關(guān)門歇業(yè)，給業(yè)內(nèi)造成不小的震動。

    事實上，在最近的八九年間，慘烈的競爭局面在南京一直不停地上演：時代超市與一家不到100米的大型超市短兵相接，結(jié)果不得不提前打烊；諾瑪物大賣場選址在一公里內(nèi)有另一家賣場的地段，結(jié)果不到兩年就以退市告終；樂客多強行擠入已有多家超市的地區(qū)，開業(yè)不久就被迫撤退……據(jù)不完全統(tǒng)計，近10年來已有17家不同品牌的超市折戟南京市場。

    南京超市行業(yè)出現(xiàn)這種情況的一個重要原因是：商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展缺少有效規(guī)劃，盲目發(fā)展，相同或類似業(yè)態(tài)的網(wǎng)點布局失衡，扎堆經(jīng)營，造成資源浪費、惡性競爭。

    國務(wù)院法制辦公室不久前公布了《城市商業(yè)網(wǎng)點條例（征求意見稿）》，其目的就是為了加強對城市商業(yè)網(wǎng)點的管理，優(yōu)化城市商業(yè)網(wǎng)點布局和結(jié)構(gòu)，促進城市商業(yè)網(wǎng)點健康有序發(fā)展。目前，相關(guān)部門已經(jīng)收集到大量對這份征求意見稿的修改意見。

    家電市場扎堆經(jīng)營

    根據(jù)這份《征求意見稿》，城市應(yīng)當制定包括發(fā)展目標、區(qū)域布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以及建設(shè)規(guī)模等內(nèi)容的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，經(jīng)依法批準的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，是指導(dǎo)城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)發(fā)展的依據(jù)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，這一規(guī)定突破了以往商業(yè)網(wǎng)點管理只管經(jīng)營，不管規(guī)劃建設(shè)的情況，改變了原先商業(yè)地產(chǎn)建成后再管理的模式，這種從開發(fā)源頭管起的方式具有較強的可行性。

    近年來，家電專業(yè)店已逐漸成為國內(nèi)家電銷售的主流業(yè)態(tài)。然而，在家電門店，特別是一些大型家電賣場的門店在各大城市全面鋪開之時，零售額卻沒有隨之大幅增長。事實上，迅速擴張的家電門店并沒有給家電零售商帶來相應(yīng)的收益，有時甚至是帶來了沉重的壓力。

    在一個周末來到北京市馬家堡地區(qū)的一家大型家電賣場，盡管門外熱熱鬧鬧地豎起了店慶的大幅廣告，走進店內(nèi)卻十分冷清，除了手機和空調(diào)柜臺前有一些顧客外，其他柜臺幾乎無人問津。

    一位業(yè)內(nèi)人士表示，2004年，北京的家電賣場只有50多家，到2007年年底就上升到170多家，3年的增長超過3倍。然而，北京家電市場每年的增長只有20%左右，按此計算，家電賣場每個門店的銷售額不僅不會增長，反而還會大幅下降。

    由于扎堆經(jīng)營造成惡性競爭、利潤下滑，一些大型超市便向供應(yīng)商收取諸如進場費、店慶費、開業(yè)贊助費、物損費等名目繁多的費用，這不僅破壞了公平競爭環(huán)境，擾亂了正常的市場秩序，還將一些不必要的費用強加到了消費者的身上，有的甚至影響到了商品的質(zhì)量。

    商業(yè)網(wǎng)點亟需規(guī)劃

    事實上，除了避免資源浪費、惡性競爭等后果外，加強管理、優(yōu)化布局和結(jié)構(gòu)還能減少商業(yè)網(wǎng)點對交通、環(huán)境、安全等方面的不利影響。我國的不少城市出現(xiàn)了大型超市造成路段擁堵，餐飲店附近居民投訴不斷、大型商業(yè)消防隱患危及居民樓安全等現(xiàn)象。

    2005年年底，震動西部的重慶觀音橋購物狂潮引發(fā)了嚴重的交通擁堵問題。當時，商圈內(nèi)的五大主力百貨店聯(lián)動促銷，輻射范圍達到成都、貴陽等地，引發(fā)“井噴”式購物狂潮，面積約0.65平方公里的商圈核心區(qū)內(nèi)人流量接近40萬人，導(dǎo)致交通一度陷入癱瘓。

    中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會秘書長王永平表示，商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)應(yīng)兼顧各個方面。

    目前公布的《城市商業(yè)網(wǎng)點條例（征求意見稿）》一個顯著的特點在于其實現(xiàn)了商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃與城市規(guī)劃的對接。“以往商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃由商業(yè)部門做，整個城市規(guī)劃由城市規(guī)劃部門做，沒有城市規(guī)劃的配合，再好的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃都無法實現(xiàn)。”城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的統(tǒng)一將引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)從數(shù)量擴張走向質(zhì)量型道路。
 

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