我國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

內(nèi)容提示：房地產(chǎn)市場中買賣雙方都離不開資金的支持，因此金融政策對住房價格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進(jìn)行分析：利率的調(diào)控與房地產(chǎn)價格的關(guān)系，利率是利息率的簡稱，是指金融資本的增加額和本金的比值。

我國房地產(chǎn)市場不成熟。導(dǎo)致盲目的高地價和低地價。土地本身不是商品，在市場經(jīng)濟(jì)中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關(guān)系影響?，F(xiàn)在可供計算地價的方法有 “收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟，有已經(jīng)積累的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)作參數(shù)。可是，我國地產(chǎn)市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。

2012-2016年中國房地產(chǎn)信托市場全景評估及發(fā)展趨勢研究報告

有兩個問題顯得很突出：一是盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然。按市場經(jīng)濟(jì)的運行規(guī)律，地價過高會使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產(chǎn)和消費，這反過來會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮和地產(chǎn)市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經(jīng)濟(jì)的初期和上升期，都是以低地價為條件的，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展到城鎮(zhèn)土地資源嚴(yán)重短缺和壟斷，供需矛盾對認(rèn)，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。盲目性的高地價對經(jīng)濟(jì)增長并不利，是一種非理性行為。

二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。因此，總體房價的合理并不意味著住房供給結(jié)構(gòu)的合理，單位價格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價位走低。

房地產(chǎn)市場中買賣雙方都離不開資金的支持，因此金融政策對住房價格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進(jìn)行分析：利率的調(diào)控與房地產(chǎn)價格的關(guān)系，利率是利息率的簡稱，是指金融資本的增加額和本金的比值。利率按支付對象可分為存款利率和貸款利率。我國的金融政策多表現(xiàn)為利率政策，利率政策調(diào)節(jié)主要包括調(diào)整存款利率、貸款利率和存款準(zhǔn)備金率三種途徑。

存款利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響理論上當(dāng)存款利率上調(diào)時，會吸引其他投資市場中的部分資金，作為新興的房地產(chǎn)投資模式，也或多或少受到存款利率的影響，主要表現(xiàn)為存款利率升高，會使得炒房群體減少，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生一定影響，當(dāng)然，就目前情況而言，這種影響是微弱的，因為投資房地產(chǎn)的收益要遠(yuǎn)大于存款的收益，并且投資房地產(chǎn)相對風(fēng)險較低。

（2）存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對房地產(chǎn)價格的影響存款準(zhǔn)備金是指金融機構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。當(dāng)社會支出及投資受到存款準(zhǔn)備金率變化的影響而變化時，房地產(chǎn)投資就會間接的受到影響，從而可能引起房地產(chǎn)市場價格的波動。

（3）貸款利率對房地產(chǎn)價格的影響貸款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求和供給，從而影響房地產(chǎn)價格。

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