4月份上海住宅藍(lán)籌指數(shù)研究分析

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢(xún)電話：400-8352-114

內(nèi)容提示：因?yàn)榉抠J新政的因素，樓市成交量迅速回落。近期區(qū)域內(nèi)以往極其活躍的投資客已難覓蹤影了，觀望市場(chǎng)已成各方主流心態(tài)，進(jìn)而促使此次“五一”成交明顯低于預(yù)期，炒作多時(shí)的世博契機(jī)并沒(méi)有出現(xiàn)。

　　二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)

　　4月二手藍(lán)籌住宅成交價(jià)格指數(shù)為158，成交價(jià)格為26161元/平米，繼續(xù)保持升勢(shì)。典型藍(lán)籌樓盤(pán)一年時(shí)間單價(jià)上漲超過(guò)1萬(wàn)元不在少數(shù)。

　　藍(lán)籌板塊方面，環(huán)比2010年3月售價(jià)升幅前三甲分別是閘北（+13%）、閔行（+5.2%）和虹口(+5.19%)。同比2009年 4月售價(jià)升幅前三甲分別為徐匯（+55%）、黃浦和普陀（+49%）。

　　4月，全市二手房成交總套數(shù)為21832套，環(huán)比3月大幅提升了了24.6 %，成交面積為185.1萬(wàn)平，環(huán)比提高了25.7 %。總成交金額達(dá)到310億元，環(huán)比回升了30.41 %。

　　從4月與3月各類(lèi)環(huán)比數(shù)據(jù)分析，4月的成交金額、成交面積和成交宗數(shù)三項(xiàng)數(shù)據(jù)環(huán)比3月有了較大幅度回暖。10年4月21日房貸新政執(zhí)行后部分美聯(lián)門(mén)店成交宗數(shù)環(huán)比3月下跌了5成左右。由于房貸政策要求購(gòu)買(mǎi)第二套或以上的住宅首付增加，造成買(mǎi)方違約現(xiàn)象突出。而政策風(fēng)險(xiǎn)由于在合同中沒(méi)有明確約定，造成一些買(mǎi)家損失定金。在成交普遍回暖的4月，閔行區(qū)域占該月總成交分額的23%,位列各區(qū)之首。

　　二手住宅藍(lán)籌租金指數(shù)

　　4月住宅藍(lán)籌租金指數(shù)為101.8，租金為49元/平米•月。受“世博會(huì)”和政策影響，更多的買(mǎi)家轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，租賃市場(chǎng)有望迎來(lái)新機(jī)遇。4月藍(lán)籌租金指數(shù)上升至一年以來(lái)的高位。預(yù)計(jì)受政策影響5月買(mǎi)賣(mài)雙方將進(jìn)入僵持狀態(tài)，藍(lán)籌租金會(huì)獲得繼續(xù)上升的動(dòng)力。根據(jù)4月美聯(lián)門(mén)店成交宗數(shù)顯示，浦東和虹口區(qū)是本月租賃熱點(diǎn)。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)（上海）的成交部分區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，上城(長(zhǎng)寧)本月租金為98平米•月，環(huán)比3月上漲了1%；海琪園（黃浦）本月租金為53平米• 月，環(huán)比3月上漲了8%；國(guó)際麗都（靜安）本月租金為90平米•月，環(huán)比3月上漲了4%；眾眾家園（閔行）本月租金為39平米•月，環(huán)比3月上漲了3%；聯(lián)洋年華（浦東）本月租金為46平米•月，環(huán)比3月上漲了2%；瑞紅新城（虹口）本月租金為50平米•月，環(huán)比3月上漲了4%；萊詩(shī)邸（徐匯）本月租金為 69平米•月，環(huán)比3月上漲了5.67%；嘉麗明珠城（閘北）本月租金為42平米•月，環(huán)比3月上漲了2%。

　　二手住宅藍(lán)籌投資回報(bào)率

　　2010年4月美聯(lián)物業(yè)（上海）住宅藍(lán)籌投資回報(bào)率為2.21%。較3月的投資回報(bào)率2.32%，小幅下跌。年內(nèi)預(yù)計(jì)由于租金上漲，而樓價(jià)上漲幅度減少，租賃投資回報(bào)率有望企穩(wěn)。其中，長(zhǎng)寧區(qū)的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率為3.6%，居全市首位；虹口、黃浦、靜安、閔行、浦東、普陀、閘北的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率大約在1.98%-2.96%，徐匯為1.6%-1.9%。

　　上海二手住宅家庭負(fù)擔(dān)比

　　上海4月二手住宅家庭負(fù)擔(dān)比為55.88%，意為對(duì)于年收入接近14萬(wàn)元人民幣的上海普通家庭而言，購(gòu)買(mǎi)一套均價(jià)在26161元的60平米二手住宅，2010年4月的抵押貸款月還款額占家庭月收入的55%。

　　從上可以看出，抵押貸款月還款額占家庭收入的比重較3月出現(xiàn)了提升的跡象，新政的調(diào)控效果近階段還沒(méi)有具體體現(xiàn)出來(lái)，說(shuō)明上海現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房家庭而言實(shí)際壓力還是很大的

　　因?yàn)榉抠J新政的因素，樓市成交量迅速回落。近期區(qū)域內(nèi)以往極其活躍的投資客已難覓蹤影了，觀望市場(chǎng)已成各方主流心態(tài)，進(jìn)而促使此次“五一”成交明顯低于預(yù)期，炒作多時(shí)的世博契機(jī)并沒(méi)有出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來(lái)政策影響的效應(yīng)將持續(xù)多月，直到下一個(gè)傳統(tǒng)成交周期再開(kāi)始緩慢復(fù)蘇。

目前部分投資客較多的中心高價(jià)區(qū)域陸續(xù)出現(xiàn)了售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，而一些以剛性需求為主的區(qū)域則沒(méi)有太多該類(lèi)情況出現(xiàn)，該現(xiàn)象的出現(xiàn)充分說(shuō)明了房貸政策對(duì)市場(chǎng)的顯著影響，同時(shí)其也表達(dá)了市場(chǎng)各方目前暫避房貸政策“鋒芒”的心態(tài)，短期內(nèi)選擇租賃觀望成了一種“折中”方法。而從今年起樓市租賃的價(jià)格一直尾隨著房?jī)r(jià)悄然增漲，并且依靠世博概念及大量外來(lái)租客的涌入等因素保持良好的向上趨勢(shì)。

相關(guān)閱讀:

• 外地住宅限購(gòu)松綁將帶動(dòng)?xùn)|莞后市回暖 2014年07月24日
• 住宅6月價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)較上月減少8個(gè) 2014年07月09日
• 2014年2月份57個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 2014年03月19日
• 2014年2月北京二手住宅首套商業(yè)貸款的平均利率為5.99% 2014年03月19日
• 2014-2018年中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及投資戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告 2014年02月07日
• 2013年12月北京商品住宅行情分析 2013年12月14日