開(kāi)發(fā)商變相融資暗藏風(fēng)險(xiǎn)

以往不招開(kāi)發(fā)商待見(jiàn)的團(tuán)購(gòu)，如今成了他們回籠資金的重要手段。

盡管樓市已透出陣陣暖意，但經(jīng)歷了寒冬的眾多開(kāi)發(fā)商仍然難以露出輕松的笑容，2008年初以來(lái)樓市下行造成的“錢緊”，依然是開(kāi)發(fā)商心中的最痛，加速回籠資金成了他們療傷的最好慰藉。

近一時(shí)期，曾經(jīng)不招開(kāi)發(fā)商待見(jiàn)的“團(tuán)購(gòu)”重襲長(zhǎng)春，不過(guò)這一次的團(tuán)購(gòu)潮與樓市火爆時(shí)有著很大的不同。以往團(tuán)購(gòu)由購(gòu)房者主導(dǎo)，此次卻是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)參與；以往沒(méi)有多大折扣，眼下的團(tuán)購(gòu)房動(dòng)輒低于市場(chǎng)價(jià)幾百、上千元，甚至比經(jīng)濟(jì)適用房還便宜。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，團(tuán)購(gòu)房的確給購(gòu)房者帶來(lái)了實(shí)惠，但是開(kāi)發(fā)商正把團(tuán)購(gòu)從促銷變?yōu)槿谫Y手段，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

從“不作響應(yīng)”到“主動(dòng)參與”

團(tuán)購(gòu)，顧名思義是“集體購(gòu)房，集體砍價(jià)”。據(jù)了解，團(tuán)購(gòu)在最初產(chǎn)生時(shí)，通常采取市場(chǎng)化操作方式，買家通過(guò)中介組織，把散戶捆綁在一起，共同向開(kāi)發(fā)商叫板；或者是某一類認(rèn)同感較強(qiáng)的群體，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或其他平臺(tái)自發(fā)組織起來(lái)，與開(kāi)發(fā)商“砍價(jià)”。

2007年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之時(shí)，一些購(gòu)房者曾經(jīng)組織起來(lái)，試圖通過(guò)團(tuán)購(gòu)這種批發(fā)形式以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)房，但是很少能得到開(kāi)發(fā)商響應(yīng)。從去年下半年開(kāi)始，長(zhǎng)春市場(chǎng)團(tuán)購(gòu)漸漸又熱了起來(lái)，條件也十分優(yōu)惠。長(zhǎng)春市購(gòu)房者肖女士2007年10月看中的一個(gè)樓盤，10人以下不接受團(tuán)購(gòu)，到了2009年初，三五個(gè)人都可成“團(tuán)”，甚至一個(gè)人也可以團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)的折扣也從過(guò)去的每平方米50元優(yōu)惠到了300元。不少開(kāi)發(fā)商不待購(gòu)房者要求，主動(dòng)參與團(tuán)購(gòu)，甚至主動(dòng)上門給一些大的單位提供團(tuán)購(gòu)。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)春團(tuán)購(gòu)形式大致有三種：一種是由媒體或是中介機(jī)構(gòu)組織的購(gòu)房團(tuán)，集體與開(kāi)發(fā)商砍價(jià)；另一種是單位出面組織與開(kāi)發(fā)商洽談的團(tuán)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)拿地，單位負(fù)責(zé)組織職工拿錢；還有一種是單位以某種方式取得一塊土地，委托開(kāi)發(fā)商定向開(kāi)發(fā)，類似“集資建房”。

無(wú)論哪一種形式的團(tuán)購(gòu)，核心都是一場(chǎng)價(jià)格血拼。今年3月初，榮旺天下剛剛打出2500元/平方米的團(tuán)購(gòu)價(jià)，華大·天朗國(guó)際緊接著打出了2340元至2375元的團(tuán)購(gòu)宣傳廣告。而一些單位組織的團(tuán)購(gòu)，價(jià)格更低。據(jù)了解，長(zhǎng)春市綠園區(qū)政府團(tuán)購(gòu)房初步定價(jià)，多層均價(jià)2180元，高層2300元/平方米；寬城區(qū)政府團(tuán)購(gòu)房均價(jià)為2000元/平方米；號(hào)稱“長(zhǎng)春市工商局”團(tuán)購(gòu)房的萬(wàn)嘉花園均價(jià)更低，1770至1970元/平方米，還是漲了200元以后的價(jià)格。而長(zhǎng)春市2008年底商品住宅均價(jià)3200元/平方米，經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)2150元/平方米。

由促銷工具成融資手段

“團(tuán)購(gòu)對(duì)我們來(lái)說(shuō)是籌集工程啟動(dòng)款，也是在賣血。”長(zhǎng)春市某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示。該項(xiàng)目建設(shè)成本預(yù)計(jì)在每平方米3850元至4200元之間，團(tuán)購(gòu)價(jià)是3850元/平方米，而該項(xiàng)目周邊的商品房已經(jīng)賣到了7000至8000元左右。團(tuán)購(gòu)的條件是一次性交齊房款。

“之所以做團(tuán)購(gòu)，就是為了快速回籠資金，確保工程進(jìn)度。等到工程建設(shè)到一定程度后，絕對(duì)不會(huì)是這個(gè)價(jià)格。”該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

據(jù)了解，自去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象后，長(zhǎng)春很多開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，無(wú)法開(kāi)工，團(tuán)購(gòu)開(kāi)始成為開(kāi)發(fā)商融資的重要手段。

“開(kāi)發(fā)商很難從銀行貸到款，但是個(gè)人從銀行貸款比較容易，團(tuán)購(gòu)能讓開(kāi)發(fā)商拿購(gòu)房者的錢去蓋房子，還可以省去銀行利息。”一位團(tuán)購(gòu)的組織者說(shuō)。

不過(guò)，消費(fèi)者在享受團(tuán)購(gòu)實(shí)惠的同時(shí)，也體會(huì)到了實(shí)實(shí)在在的風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)春市萬(wàn)嘉花園去年底曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)大規(guī)模的團(tuán)購(gòu)糾紛，因開(kāi)發(fā)商推遲交房、更改規(guī)劃、漲價(jià)等原因，上百人到長(zhǎng)春市政府上訪，最后由長(zhǎng)春市政府強(qiáng)力協(xié)調(diào)，風(fēng)波才得以平息。長(zhǎng)春某花園小區(qū)的57戶團(tuán)購(gòu)者去年交了1500多萬(wàn)元的團(tuán)購(gòu)款，至今沒(méi)有看到房子，也沒(méi)有要回房款。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，團(tuán)購(gòu)房的性質(zhì)決定了它有一定的購(gòu)買和投資價(jià)值，但是由于有些團(tuán)購(gòu)房屬于非正規(guī)的開(kāi)發(fā)商融資手段，因此團(tuán)購(gòu)增加了很多風(fēng)險(xiǎn)。一是開(kāi)發(fā)商能否按承諾兌現(xiàn)的問(wèn)題，團(tuán)購(gòu)畢竟是開(kāi)發(fā)商的前期募資，后期決定項(xiàng)目成功與否的因素還有很多，所以團(tuán)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)一直存在。二是團(tuán)購(gòu)房的質(zhì)量很難保證，因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商前期募集資金的手段，開(kāi)發(fā)商在犧牲自有利潤(rùn)的時(shí)候，在建筑質(zhì)量上難免打些折扣。三是轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，有的開(kāi)發(fā)商為了避免團(tuán)購(gòu)房影響小區(qū)正規(guī)商品房銷售，通常會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)控制團(tuán)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有待觀察

長(zhǎng)春市政府去年12月1日出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的22條新政，其中有一條就是鼓勵(lì)單位團(tuán)購(gòu)。長(zhǎng)春市政府副秘書(shū)長(zhǎng)徐毅夫表示，政府希望通過(guò)集體購(gòu)房的方式，給購(gòu)房者更多的實(shí)惠，借此擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)反響看，團(tuán)購(gòu)確實(shí)對(duì)交易量上升起到了促進(jìn)作用。今年2、3月份，長(zhǎng)春商品住宅交易同比有所上升，被認(rèn)為主要是特惠和低價(jià)房拉動(dòng)的結(jié)果。此外，團(tuán)購(gòu)房在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)上漲也是一種牽制。某區(qū)域推出團(tuán)購(gòu)房后，周邊商品房馬上降價(jià)跟進(jìn)。團(tuán)購(gòu)也部分解決了開(kāi)發(fā)商資金緊張的現(xiàn)狀，使工程得以開(kāi)工。

但是，也有人擔(dān)心，大量團(tuán)購(gòu)房上市會(huì)沖擊正常商品房市場(chǎng)。據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)，今年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)僅去年結(jié)轉(zhuǎn)和今年上市的現(xiàn)房就有500萬(wàn)平方米，加上新上市的期房，庫(kù)存壓力很大。長(zhǎng)春房地產(chǎn)報(bào)總編助理馬峻嶺認(rèn)為，長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格本身并不是很高，團(tuán)購(gòu)房又分流了一部分客戶，對(duì)商品房銷售肯定是一個(gè)沖擊，會(huì)造成空置面積增加，并加劇炒房現(xiàn)象。

長(zhǎng)春市在團(tuán)購(gòu)房問(wèn)題上曾有過(guò)教訓(xùn)。2003年前，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)上曾充斥大量以團(tuán)購(gòu)名義建設(shè)的單位集資房，比例最高時(shí)達(dá)30%至40%。這些集資房面積較大，違反了國(guó)家有關(guān)集資建房的規(guī)定，引起老百姓不滿，也干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，結(jié)果是該市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商紛紛撤走，沒(méi)有團(tuán)購(gòu)資格的普通百姓也沒(méi)有從中得到多少實(shí)惠。長(zhǎng)春市政府曾于2005年底徹底叫停黨政機(jī)關(guān)集資建房。此后，團(tuán)購(gòu)在長(zhǎng)春越來(lái)越少。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資增加、交易活躍，很快就呈現(xiàn)繁榮景象，但是同時(shí)房?jī)r(jià)也有了較大幅度增長(zhǎng)。

長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次團(tuán)購(gòu)潮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的究竟有何影響仍有待觀察，但是團(tuán)購(gòu)由促銷變?yōu)槿谫Y手段，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，建議相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。