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開發(fā)商變相融資暗藏風(fēng)險

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 以往不招開發(fā)商待見的團(tuán)購,如今成了他們回籠資金的重要手段。

以往不招開發(fā)商待見的團(tuán)購,如今成了他們回籠資金的重要手段。

盡管樓市已透出陣陣暖意,但經(jīng)歷了寒冬的眾多開發(fā)商仍然難以露出輕松的笑容,2008年初以來樓市下行造成的“錢緊”,依然是開發(fā)商心中的最痛,加速回籠資金成了他們療傷的最好慰藉。

近一時期,曾經(jīng)不招開發(fā)商待見的“團(tuán)購”重襲長春,不過這一次的團(tuán)購潮與樓市火爆時有著很大的不同。以往團(tuán)購由購房者主導(dǎo),此次卻是開發(fā)商主動參與;以往沒有多大折扣,眼下的團(tuán)購房動輒低于市場價幾百、上千元,甚至比經(jīng)濟(jì)適用房還便宜。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),團(tuán)購房的確給購房者帶來了實惠,但是開發(fā)商正把團(tuán)購從促銷變?yōu)槿谫Y手段,引發(fā)的風(fēng)險不容忽視。

從“不作響應(yīng)”到“主動參與”

團(tuán)購,顧名思義是“集體購房,集體砍價”。據(jù)了解,團(tuán)購在最初產(chǎn)生時,通常采取市場化操作方式,買家通過中介組織,把散戶捆綁在一起,共同向開發(fā)商叫板;或者是某一類認(rèn)同感較強(qiáng)的群體,通過網(wǎng)絡(luò)或其他平臺自發(fā)組織起來,與開發(fā)商“砍價”。

2007年長春房地產(chǎn)市場火爆之時,一些購房者曾經(jīng)組織起來,試圖通過團(tuán)購這種批發(fā)形式以優(yōu)惠價購房,但是很少能得到開發(fā)商響應(yīng)。從去年下半年開始,長春市場團(tuán)購漸漸又熱了起來,條件也十分優(yōu)惠。長春市購房者肖女士2007年10月看中的一個樓盤,10人以下不接受團(tuán)購,到了2009年初,三五個人都可成“團(tuán)”,甚至一個人也可以團(tuán)購,團(tuán)購的折扣也從過去的每平方米50元優(yōu)惠到了300元。不少開發(fā)商不待購房者要求,主動參與團(tuán)購,甚至主動上門給一些大的單位提供團(tuán)購。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn),長春團(tuán)購形式大致有三種:一種是由媒體或是中介機(jī)構(gòu)組織的購房團(tuán),集體與開發(fā)商砍價;另一種是單位出面組織與開發(fā)商洽談的團(tuán)購,開發(fā)商負(fù)責(zé)拿地,單位負(fù)責(zé)組織職工拿錢;還有一種是單位以某種方式取得一塊土地,委托開發(fā)商定向開發(fā),類似“集資建房”。

無論哪一種形式的團(tuán)購,核心都是一場價格血拼。今年3月初,榮旺天下剛剛打出2500元/平方米的團(tuán)購價,華大·天朗國際緊接著打出了2340元至2375元的團(tuán)購宣傳廣告。而一些單位組織的團(tuán)購,價格更低。據(jù)了解,長春市綠園區(qū)政府團(tuán)購房初步定價,多層均價2180元,高層2300元/平方米;寬城區(qū)政府團(tuán)購房均價為2000元/平方米;號稱“長春市工商局”團(tuán)購房的萬嘉花園均價更低,1770至1970元/平方米,還是漲了200元以后的價格。而長春市2008年底商品住宅均價3200元/平方米,經(jīng)濟(jì)適用房均價2150元/平方米。

由促銷工具成融資手段

“團(tuán)購對我們來說是籌集工程啟動款,也是在賣血。”長春市某項目開發(fā)商表示。該項目建設(shè)成本預(yù)計在每平方米3850元至4200元之間,團(tuán)購價是3850元/平方米,而該項目周邊的商品房已經(jīng)賣到了7000至8000元左右。團(tuán)購的條件是一次性交齊房款。

“之所以做團(tuán)購,就是為了快速回籠資金,確保工程進(jìn)度。等到工程建設(shè)到一定程度后,絕對不會是這個價格。”該項目開發(fā)商說。

據(jù)了解,自去年下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象后,長春很多開發(fā)商資金鏈緊張,無法開工,團(tuán)購開始成為開發(fā)商融資的重要手段。

“開發(fā)商很難從銀行貸到款,但是個人從銀行貸款比較容易,團(tuán)購能讓開發(fā)商拿購房者的錢去蓋房子,還可以省去銀行利息。”一位團(tuán)購的組織者說。

不過,消費者在享受團(tuán)購實惠的同時,也體會到了實實在在的風(fēng)險。

長春市萬嘉花園去年底曾經(jīng)出現(xiàn)過大規(guī)模的團(tuán)購糾紛,因開發(fā)商推遲交房、更改規(guī)劃、漲價等原因,上百人到長春市政府上訪,最后由長春市政府強(qiáng)力協(xié)調(diào),風(fēng)波才得以平息。長春某花園小區(qū)的57戶團(tuán)購者去年交了1500多萬元的團(tuán)購款,至今沒有看到房子,也沒有要回房款。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,團(tuán)購房的性質(zhì)決定了它有一定的購買和投資價值,但是由于有些團(tuán)購房屬于非正規(guī)的開發(fā)商融資手段,因此團(tuán)購增加了很多風(fēng)險。一是開發(fā)商能否按承諾兌現(xiàn)的問題,團(tuán)購畢竟是開發(fā)商的前期募資,后期決定項目成功與否的因素還有很多,所以團(tuán)購的風(fēng)險一直存在。二是團(tuán)購房的質(zhì)量很難保證,因為團(tuán)購是開發(fā)商前期募集資金的手段,開發(fā)商在犧牲自有利潤的時候,在建筑質(zhì)量上難免打些折扣。三是轉(zhuǎn)讓問題,有的開發(fā)商為了避免團(tuán)購房影響小區(qū)正規(guī)商品房銷售,通常會在一定時期內(nèi)控制團(tuán)購房轉(zhuǎn)讓。

對房地產(chǎn)市場影響有待觀察

長春市政府去年12月1日出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的22條新政,其中有一條就是鼓勵單位團(tuán)購。長春市政府副秘書長徐毅夫表示,政府希望通過集體購房的方式,給購房者更多的實惠,借此擴(kuò)大內(nèi)需,拉動消費。

從房地產(chǎn)市場反響看,團(tuán)購確實對交易量上升起到了促進(jìn)作用。今年2、3月份,長春商品住宅交易同比有所上升,被認(rèn)為主要是特惠和低價房拉動的結(jié)果。此外,團(tuán)購房在某種程度上對房價上漲也是一種牽制。某區(qū)域推出團(tuán)購房后,周邊商品房馬上降價跟進(jìn)。團(tuán)購也部分解決了開發(fā)商資金緊張的現(xiàn)狀,使工程得以開工。

但是,也有人擔(dān)心,大量團(tuán)購房上市會沖擊正常商品房市場。據(jù)長春房地產(chǎn)報統(tǒng)計,今年長春房地產(chǎn)市場僅去年結(jié)轉(zhuǎn)和今年上市的現(xiàn)房就有500萬平方米,加上新上市的期房,庫存壓力很大。長春房地產(chǎn)報總編助理馬峻嶺認(rèn)為,長春市商品房價格本身并不是很高,團(tuán)購房又分流了一部分客戶,對商品房銷售肯定是一個沖擊,會造成空置面積增加,并加劇炒房現(xiàn)象。

長春市在團(tuán)購房問題上曾有過教訓(xùn)。2003年前,長春房地產(chǎn)市場上曾充斥大量以團(tuán)購名義建設(shè)的單位集資房,比例最高時達(dá)30%至40%。這些集資房面積較大,違反了國家有關(guān)集資建房的規(guī)定,引起老百姓不滿,也干擾了房地產(chǎn)市場的正常秩序,結(jié)果是該市房地產(chǎn)市場長期低迷,房價甚至出現(xiàn)負(fù)增長,開發(fā)商紛紛撤走,沒有團(tuán)購資格的普通百姓也沒有從中得到多少實惠。長春市政府曾于2005年底徹底叫停黨政機(jī)關(guān)集資建房。此后,團(tuán)購在長春越來越少。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場投資增加、交易活躍,很快就呈現(xiàn)繁榮景象,但是同時房價也有了較大幅度增長。

長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次團(tuán)購潮,對房地產(chǎn)市場的究竟有何影響仍有待觀察,但是團(tuán)購由促銷變?yōu)槿谫Y手段,引發(fā)的風(fēng)險不容忽視,建議相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管,對團(tuán)購市場進(jìn)行規(guī)范,確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

中國產(chǎn)業(yè)信息行業(yè)頻道本文來源:經(jīng)濟(jì)參考報  責(zé)任編輯:CY11

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發(fā)布:2007-07-07 13:03    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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