金融危機(jī)背景下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究

　　2007年在美國(guó)爆發(fā)的次級(jí)住房按揭貸款危機(jī)在美國(guó)引發(fā)全面金融系統(tǒng)危機(jī)之后，影響逐步從美國(guó)擴(kuò)展到了全世界金融體系。更為嚴(yán)重的是，這場(chǎng)全球金融系統(tǒng)中的危機(jī)正在加速向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域蔓延，除房地產(chǎn)行業(yè)之外，汽車產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易行業(yè)甚至能源行業(yè)都受到了巨大的沖擊，金融體系中的危機(jī)正對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生越來越大的破壞和影響。

　　中國(guó)作為世界新興經(jīng)濟(jì)體之一，經(jīng)濟(jì)、金融體系與美國(guó)存在較大差別，特別是中國(guó)的銀行業(yè)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與美國(guó)有著很大差異。在這場(chǎng)全球性金融危機(jī)中，中國(guó)銀行業(yè)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)行業(yè)是否穩(wěn)定關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　一、次級(jí)房貸引發(fā)的金融系統(tǒng)危機(jī)

　　1.美國(guó)次貸危機(jī)的生成機(jī)理

　　在美國(guó)金融系統(tǒng)危機(jī)全面爆發(fā)之前，次級(jí)住房抵押貸款引發(fā)的危機(jī)大致經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段。辛喬利(2008)認(rèn)為，第一階段是危機(jī)醞釀階段，從2001年初美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策開始了從加息轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息的周期，到2003年6月聯(lián)邦基金利率已經(jīng)進(jìn)行了13次下調(diào)，降低到1%，這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款利率也同期下降，美國(guó)資本市場(chǎng)的寬松和活躍極大刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮，各種低月供、還款額度靈活的金融貸款產(chǎn)品層出不窮，為次級(jí)房貸市場(chǎng)埋下隱患；第二階段是危機(jī)產(chǎn)生階段，從2004年6月起，美聯(lián)儲(chǔ)開始連續(xù)兩年13次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，利率從1%提高到4.25%，到2006年8月，聯(lián)邦基金利率上升到5.25%，連續(xù)升息提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的借貸成本，引起了房?jī)r(jià)走低以及按揭違約風(fēng)險(xiǎn)的增加；第三階段是危機(jī)爆發(fā)階段，連續(xù)升息引發(fā)的市場(chǎng)作用在2007年開始大面積的顯現(xiàn)出來，次級(jí)房屋貸款者的斷供和違約開始大面積出現(xiàn)，次級(jí)房屋貸款危機(jī)開始爆發(fā)。

　　杜厚文(2008)認(rèn)為，美國(guó)次級(jí)貸款市場(chǎng)參與者不僅包括了基本的貸款申請(qǐng)者和貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)，同時(shí)衍生出大型投資金融機(jī)構(gòu)及其附屬或投資機(jī)構(gòu)，次級(jí)貸款在各種衍生工具和證券化操作的催化下，通過內(nèi)部及外部的信用增級(jí)最終使信用鏈條發(fā)生了巨大變化，以次級(jí)貸款為源頭的金融產(chǎn)品被無節(jié)制地創(chuàng)新，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過掩飾得以積聚。次級(jí)房屋貸款的危機(jī)生成與傳導(dǎo)機(jī)制如圖1（略）所示。

　　2.次貸危機(jī)向全面金融危機(jī)乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)的演變進(jìn)程

　　次級(jí)房屋貸款引發(fā)的危機(jī)在整個(gè)美國(guó)金融系統(tǒng)中迅速蔓延，首先產(chǎn)生的影響結(jié)果是與次級(jí)貸款有關(guān)的各類資產(chǎn)價(jià)格急劇萎縮，從而使涉及次級(jí)貸款的金融機(jī)構(gòu)不得不承擔(dān)巨大資產(chǎn)減值的損失，盈利能力大幅降低，形成市場(chǎng)預(yù)期虧損。隨著危機(jī)日益深化，金融系統(tǒng)承擔(dān)的損失不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致了金融系統(tǒng)內(nèi)部巨大的信用危機(jī)，伴隨而來的是金融系統(tǒng)內(nèi)部流動(dòng)性的嚴(yán)重不足，在缺乏及時(shí)、強(qiáng)大的外部支持條件下，金融機(jī)構(gòu)開始出現(xiàn)破產(chǎn)、倒閉，由此引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的更大恐慌，導(dǎo)致資產(chǎn)進(jìn)一步貶值。至此，次級(jí)房屋貸款泡沫的破裂效應(yīng)已經(jīng)蔓延至整個(gè)金融系統(tǒng)，整個(gè)美國(guó)金融體系陷入了惡性循環(huán)之中。于是那些與美國(guó)金融體系聯(lián)系較深的國(guó)家和地區(qū)開始受到影響，全球的金融系統(tǒng)危機(jī)開始顯現(xiàn)，這種最初暴露在金融系統(tǒng)中的困境很快向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，其中房地產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)、鋼鐵行業(yè)等最先產(chǎn)生反應(yīng)，金融危機(jī)開始向更深層次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)演變。我們通過追溯過去一段時(shí)間內(nèi)的重要事件可以發(fā)現(xiàn)從次貸危機(jī)產(chǎn)生到全面金融危機(jī)乃至影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的演變過程：

　　二、中美房地產(chǎn)市場(chǎng)比較

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟度不同

　　一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平密切相關(guān)，鄧亞平(2000)指出，美國(guó)具有高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，與其相對(duì)應(yīng)的是一個(gè)具有充分多元化和多樣性的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)。而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)的多元化，同時(shí)在房地產(chǎn)信用和貸款支持方面也相對(duì)成熟，例如美國(guó)個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)分類十分詳細(xì)，如表1所示。

相對(duì)于美國(guó)而言，中國(guó)是一個(gè)新興經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展階段，而且還是一個(gè)不健全、不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從20世紀(jì)80年代起，我國(guó)開始改變傳統(tǒng)的福利分房舊體制，從1998年開始全面推進(jìn)住房改革，明確了居民住房產(chǎn)權(quán)私有化和擁有住房渠道的市場(chǎng)化，供需雙方建立了合理的市場(chǎng)關(guān)系，住房商品化、社會(huì)化問題得到了較好的解決。然而與成熟發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在很多問題，如房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)依然單一，資金來源過多依賴信貸資金，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)依賴程度高等。

　　2.房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不同

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)和美國(guó)各自整體經(jīng)濟(jì)中所占的比重和地位有很大差別。楊紅(2008)認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在20世紀(jì)的30和40年代前后經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的高速發(fā)展階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)、鋼鐵行業(yè)和汽車行業(yè)作為美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中占有十分重要的地位。然而隨著美國(guó)科技水平的迅速提升，與高新科技密切相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域得到快速發(fā)展，高新技術(shù)和高端服務(wù)類產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來越重要的作用，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重和地位已經(jīng)大不如前。雖然目前居住仍然是美國(guó)居民消費(fèi)和信貸的重要部分，但居民住房方面的平均開支占稅后收入的34%，與食品、服裝、交通方面的開支相當(dāng)，每月住房還貸平均占債務(wù)總額的35%，低于信用卡債務(wù)40%的比重。而在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)正處于興旺發(fā)展階段，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和滿足房地產(chǎn)需求起到重要作用。隨著中國(guó)房?jī)r(jià)步步升高，中國(guó)居民的住房開支和房屋信貸占收入和債務(wù)的比例很高，房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和生活的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國(guó)。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)融資方式不同

　　中美兩國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴程度和融資方式有很大不同。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的開發(fā)商借款和購房者貸款有70%以上依賴商業(yè)銀行貸款，因此商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生直接而重要的影響，同時(shí)也承擔(dān)著房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)產(chǎn)生的巨大風(fēng)險(xiǎn)。而在美國(guó)，The NBER Summer Institute(1993)的研究指出，開發(fā)商和購房者對(duì)銀行依賴程度相對(duì)較低，很多開發(fā)商本身就是大型財(cái)團(tuán)或上市集團(tuán)公司，或者都以大型財(cái)團(tuán)或大型集團(tuán)公司為背景，因此他們的融資渠道廣泛，對(duì)銀行貸款的依賴程度較低。與此同時(shí)美國(guó)購房者獲得貸款的渠道除了傳統(tǒng)的商業(yè)銀行外，市場(chǎng)中還存在大量獨(dú)立的貸款機(jī)構(gòu)和數(shù)量龐大的貸款經(jīng)紀(jì)人。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)方式不同

　　在中國(guó)和美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府和相關(guān)職能部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策干預(yù)方式和影響程度也不同。美國(guó)政府為了防止房地產(chǎn)泡沫急劇破裂而對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，采取的是間接控制利率的較為緩和的調(diào)控手段，通過經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制本身逐步消化和吸收房地產(chǎn)行業(yè)泡沫，然而提高利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用緩慢，抑制房?jī)r(jià)效果難以很快顯現(xiàn)。而在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，為了有效防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)，政府及相關(guān)部門通過制定一系列房地產(chǎn)行業(yè)新政策，強(qiáng)化監(jiān)管手段，完善監(jiān)管體制，同時(shí)不斷提高利率，增加供需雙方的交易成本，從而實(shí)現(xiàn)了全面而直接地干預(yù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　三、金融危機(jī)條件下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析

　　1.危機(jī)條件下中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)、負(fù)債及不良貸款分析

　　我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過近三十年的不斷發(fā)展和壯大，已經(jīng)形成了具有中國(guó)特色的金融服務(wù)體系。截至2007年底，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額達(dá)52.6萬億元，負(fù)債總額達(dá)49.6萬億元。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存、貸款繼續(xù)穩(wěn)步上升，整體加權(quán)平均資本充足率為8%，達(dá)到國(guó)際監(jiān)管水平。從機(jī)構(gòu)類型看，資產(chǎn)規(guī)模較大的依次為國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)，這三類機(jī)構(gòu)資產(chǎn)占銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的份額分別為53%、14%和11%。圖2、圖3為2003年至2008年9月我國(guó)銀行業(yè)總資產(chǎn)、總負(fù)債變化情況。

　　與此同時(shí)，中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量不斷改善，尤其是近幾年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加快了改革步伐，加大不良貸款核銷力度，資產(chǎn)質(zhì)量明顯改善。從2003年6月至2008年9月，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照五級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)的不良貸款余額和占比都保持了整體下降的趨勢(shì)，次級(jí)類貸款、可疑類貸款和損失類貸款的余額和占比變化參見圖4、圖5所示。

　　可以看出，截至2008年第三季度中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的不良貸款余額持續(xù)下降，其中次級(jí)類貸款和可疑類貸款余額保持連續(xù)下降趨勢(shì)，損失類貸款余額存在波動(dòng)，從2007年開始有小幅上升。但由于貸款總量的增加，不論是不良貸款總額還是次級(jí)、可疑和損失類貸款占比都保持了連續(xù)的下降趨勢(shì)，說明我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的整體不良貸款狀況有很大改善，資產(chǎn)質(zhì)量逐年提升。

　　2.中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)信貸實(shí)證研究

　　隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步深化，中國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。截至2007年底，金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.76萬億元，個(gè)人住房貸款余額達(dá)2.6萬億元，分別占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額的6.76%和9.99%。圖6是2001年1月至2008年9月中國(guó)固定資產(chǎn)投資完成額和房地產(chǎn)開發(fā)完成額的變化。

　　我們選取2000年1月至2008年9月共105個(gè)月的中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款、貸款、建筑業(yè)貸款額以及貨幣發(fā)行、國(guó)內(nèi)信貸和外匯儲(chǔ)備六個(gè)指標(biāo)量，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS16.0對(duì)上述指標(biāo)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果表明：(1)在中國(guó)，存款月度變化大于貸款變化；(2)國(guó)內(nèi)信貸的變化率也明顯高于貸款變化率的平均水平，說明我國(guó)國(guó)內(nèi)信貸額的波動(dòng)較大，這主要是由于各項(xiàng)政策措施導(dǎo)致的信貸投放額發(fā)生相對(duì)劇烈的變化；(3)國(guó)內(nèi)信貸額與存貸款總額之間具有高度相關(guān)性，其Pearson相關(guān)系數(shù)均高于0.99；(4)國(guó)內(nèi)信貸與貨幣發(fā)行量以及外匯儲(chǔ)備之間具有顯著的相關(guān)性，其Pearson相關(guān)系數(shù)分別為0.96和0.97，同時(shí)P值(雙側(cè))均小于0.001，顯示出了很好的統(tǒng)計(jì)特性；(5)國(guó)內(nèi)信貸的投放與存款總額、貸款總額之間有顯著的正比例關(guān)系，對(duì)存貸款總額的依存度較高。

　　進(jìn)一步對(duì)中國(guó)2001年1月至2008年9月的國(guó)內(nèi)信貸額、固定資產(chǎn)投資完成額和房地產(chǎn)開發(fā)完成額三個(gè)指標(biāo)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以得到統(tǒng)計(jì)結(jié)果，如表3。

　　從上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析來看，中國(guó)2000年1月至2008年9期間固定資產(chǎn)投資完成額與國(guó)內(nèi)信貸規(guī)模之間存在較高的相關(guān)性，Pearson相關(guān)系數(shù)為0.848；房地產(chǎn)開發(fā)完成額與信貸規(guī)模之間的Pearson相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.827，兩者之間同樣存在較高的相關(guān)關(guān)系。因此，我們可以知道在近十年的時(shí)間內(nèi)，信貸支持是中國(guó)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)的重要保障，房地產(chǎn)行業(yè)投資的快速增長(zhǎng)是建立在社會(huì)固定資產(chǎn)投資不斷加大的基礎(chǔ)上的，兩者之間保持了高度的相關(guān)性。

　　五、結(jié)論

　　1.金融危機(jī)條件下中國(guó)銀行業(yè)基本保持良好

　　在美國(guó)次貸危機(jī)逐步蔓延至全球金融系統(tǒng)危機(jī)的大背景下，虛擬經(jīng)濟(jì)體系中的風(fēng)險(xiǎn)正在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)體系滲透。中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益密切，在全球金融危機(jī)條件下雖然無法獨(dú)善其身，出口等外向型經(jīng)濟(jì)也受到不同程度的沖擊和壓力，但目前中國(guó)金融體系尤其是商業(yè)銀行體系依然保持了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的良好狀態(tài)。從2001年至2008年9月，中國(guó)銀行業(yè)發(fā)展迅速，自身規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)務(wù)品種的不斷創(chuàng)新使中國(guó)銀行業(yè)具備了抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國(guó)際金融環(huán)境日趨惡化的情況下依然保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。更加難能可貴的是，中國(guó)主要銀行的資產(chǎn)質(zhì)量、營(yíng)利水平和風(fēng)險(xiǎn)控制能力進(jìn)一步增強(qiáng)，整個(gè)銀行業(yè)保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　2.房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期但其信貸風(fēng)險(xiǎn)依然可控

　　自2003年以來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入高速發(fā)展期，在這期間銀行業(yè)信貸支持在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。雖然房地產(chǎn)行業(yè)貸款在銀行業(yè)貸款中占比較高，但其規(guī)模和數(shù)量處于合理范圍之內(nèi)，尤其是2003年第二季度至2008年第三季度房地產(chǎn)行業(yè)次級(jí)貸款總額和不良貸款總額均保持了下降的態(tài)勢(shì)，信貸質(zhì)量有所提升，房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)依然可控。

　　3.防止危機(jī)蔓延，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定是當(dāng)務(wù)之急

　　在當(dāng)前金融危機(jī)逐步深化和蔓延的趨勢(shì)下，中國(guó)金融和經(jīng)濟(jì)體系不可避免地受到越來越嚴(yán)重的沖擊，但是中國(guó)相對(duì)穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)體系是克服金融危機(jī)沖擊的最大優(yōu)勢(shì)。在危機(jī)期間，對(duì)銀行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)等重要行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制顯得尤為重要，通過經(jīng)濟(jì)、金融甚至行政手段全力防范危機(jī)蔓延和深化、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定是抵御此次金融危機(jī)的關(guān)鍵所在。
中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息行業(yè)頻道

本文來源：中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院責(zé)任編輯：CY11 關(guān)鍵字：研究風(fēng)險(xiǎn) 中國(guó) 金融

金融危機(jī)背景下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究

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