代表委員把脈樓市：如何化解樓盤(pán)滯銷難題

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    房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成為兩會(huì)期間代表、委員們熱議的話題之一，代表、委員們的關(guān)注點(diǎn)主要集中在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已調(diào)整到位、房地產(chǎn)信貸質(zhì)量如何控制、房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)回暖等問(wèn)題。

    房?jī)r(jià)前幾年緣何暴漲

    在關(guān)于房地產(chǎn)的討論中，代表、委員們最關(guān)心的還

    是房?jī)r(jià)問(wèn)題。全國(guó)人大代表、杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理宗慶后在提交的《關(guān)于分年支付土地出讓金，讓老百姓買(mǎi)得起房的建議》中指出，由于人民收入的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲步伐，導(dǎo)致很多人買(mǎi)不起房。由于房地產(chǎn)的暴利，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，也給買(mǎi)不起房的居民帶來(lái)對(duì)于未來(lái)的擔(dān)憂，這成為抑制消費(fèi)、制約拉動(dòng)內(nèi)需的一大阻力。宗慶后表示，要解決老百姓住房問(wèn)題，必須采取措施促使房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸，從而刺激住房消費(fèi)，有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

    在分析房地產(chǎn)價(jià)格在前幾年緣何暴漲時(shí)，宗慶后認(rèn)為，除了土地成本過(guò)高外，房產(chǎn)商暴利是重要原因。除此之外，宗慶后認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)炒作行為廣泛存在，制造了虛假繁榮。

    全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界歷史研究所研究員俞金堯也十分關(guān)心房?jī)r(jià)問(wèn)題，他表示，過(guò)去幾年，各地房?jī)r(jià)快速攀升，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般市民的承受能力。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)之所以在短期內(nèi)飆升，和地方政府過(guò)于依賴“土地財(cái)政”有關(guān)。

    如何化解滯銷難題

    全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海則表示，要控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、抑制投機(jī)型購(gòu)房，應(yīng)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。郭松海表示，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，可以抑制過(guò)度投資需求。這樣，就可以調(diào)整市場(chǎng)的供需關(guān)系，進(jìn)而達(dá)到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、化解滯銷的目的。另外，閑置稅是經(jīng)常性征收的稅項(xiàng)，可以增加當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，能夠在一定程度上改變地方政府的短期性批租土地行為。房地產(chǎn)稅制改革，開(kāi)征物業(yè)稅是必然趨勢(shì)，但這需要一個(gè)技術(shù)支持和法律規(guī)范的復(fù)雜過(guò)程；當(dāng)前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)空置稅則是較為可行的。

    全國(guó)人大代表、中國(guó)人民銀行沈陽(yáng)分行行長(zhǎng)盛松成在接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)則認(rèn)為，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調(diào)整之后，現(xiàn)在無(wú)論是從收入房?jī)r(jià)比還是從實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力看，我國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)都不能說(shuō)太高。盛松成認(rèn)為，談到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，不能只關(guān)注上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)，而應(yīng)該考量整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論從收入房?jī)r(jià)比，還是從實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力看，我國(guó)大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)都不能算太高。

    盛松成認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷主要是因?yàn)榇蠹页謳糯?gòu)，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題并不是實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力不足和價(jià)格承受能力太低，而是人們預(yù)期房屋會(huì)繼續(xù)降價(jià)，從而持幣待購(gòu)。”

    支持房地產(chǎn)市場(chǎng)合理信貸需求

    溫總理在政府工作報(bào)告中提出，要促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。對(duì)此，全國(guó)人大代表、央行行長(zhǎng)助理郭慶平表示，央行的貸款政策實(shí)際上是很明確的。按照政府工作報(bào)告的要求支持社會(huì)保障用房方面，已經(jīng)有一些政策。央行希望這個(gè)政策能夠繼續(xù)見(jiàn)效。

    全國(guó)人大代表、央行南京分行行長(zhǎng)孫工聲在接受記者采訪時(shí)也表示，在當(dāng)前情況下，對(duì)房地產(chǎn)要給予一定的關(guān)注，要繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)合理有效的信貸需求。

    據(jù)了解，從今年頭兩個(gè)月看，江蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行基本平穩(wěn)，波動(dòng)不大。從現(xiàn)在的房地產(chǎn)消費(fèi)情況來(lái)看，江蘇已出現(xiàn)回暖跡象。為此，孫工聲指出，與其他產(chǎn)業(yè)一樣，只要資金能夠正常回流，房地產(chǎn)企業(yè)的合理資金需求，銀行是會(huì)進(jìn)行評(píng)估和投入的。

    與中央出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)等一系列政策前相比，銀行的態(tài)度正在發(fā)生明顯的變化。“去年三季度以來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)商的信心有些不足。在這種情況下，因擔(dān)心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，銀行在對(duì)房地產(chǎn)商貸款時(shí)會(huì)比較謹(jǐn)慎。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。在這一過(guò)程中，也有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款回流到銀行。“從銀行的角度講，逾期的貸款更要按規(guī)定回收。因此，就出現(xiàn)了回流的資金相對(duì)多一些，新投入的資金相對(duì)少一點(diǎn)。”該人士表示。

    二套房貸會(huì)否放松

    除了加大對(duì)普通商品住房建設(shè)的信貸支持，政府工作報(bào)告也提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買(mǎi)者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

    相比去年較為嚴(yán)格的按揭貸款控制，目前，二套房按揭貸款已經(jīng)有了很大程度的松動(dòng)。不過(guò)，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，二套房貸仍然是有限制的。

“由于諸多因素的制約，在二套房購(gòu)置上，還要考慮不同群體的利益，采取必要的政策措施和規(guī)定。我認(rèn)為是應(yīng)該的。”孫工聲認(rèn)為，目前，在二套房的購(gòu)置問(wèn)題上，不能無(wú)限制地放松，否則可能引發(fā)房地產(chǎn)的新一輪炒作。“我覺(jué)得二套房的問(wèn)題還是要規(guī)范些。”