2008年房地產(chǎn)行業(yè)中期業(yè)績預測及下半年的展望

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    全國性調(diào)整，主要城市成交同比下滑30%～60%：

　　08年上半年，全國住宅市場出現(xiàn)普遍性的調(diào)整，主要城市一手房的成交面積同比下滑幅度在30%-60%之間，平均降幅約為47%。其中，武漢、南京和廣州的同比降幅最大；降幅較小的城市則有寧波（-18%）、無錫（-25%）和沈陽（-33%），僅有合肥（+42%）等少數(shù)三四線城市出現(xiàn)成交逆勢上揚的態(tài)勢。從各月的成交量變化來看，總體上呈現(xiàn)"底部回升，反彈受阻"的態(tài)勢。

    在12月中旬，政府明確了"第二套"政策之后的幾個月，樓市成交快速回落，并在春節(jié)后達到冰點。三月份，由于天氣轉(zhuǎn)暖、開發(fā)商加大促銷力度等因素的作用，成交有所回升。但是，這種復蘇的勢頭在4月份便嘎然而止，5月份樓市旺季不旺，未達預期。6月份，隨著氣溫升高，樓市再次進入淡季，成交下滑。

　　市場結(jié)構(gòu)性特征明顯：

　　當前的市場呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征：第一、"兩頭旺，中間軟"。高檔公寓和別墅由于供應有限價格比較堅挺，小戶型的住房由于需求剛性總價合理，表現(xiàn)也尚可；而中間的改善型需求由于受制于"二套政策"，成交萎縮比較厲害；第二、從位置來看，地段成熟的房子銷售明顯好過地段偏遠的住房；第三、品牌企業(yè)的房子銷售明顯好于一般企業(yè)的產(chǎn)品。

　　上市公司中期業(yè)績預測：

　　由于市場調(diào)整、天氣原因以及部分公司推盤計劃的安排，上半年大多數(shù)公司的銷售完成進度并未過半。萬科、招商、金地上半年的銷售完成比例在分別為33%、25%、33%，保利地產(chǎn)則達到45%。二線公司表現(xiàn)不一，建議投資者重點關(guān)注業(yè)績實現(xiàn)有保障，現(xiàn)金壓力小的公司。業(yè)績方面，基于樓市的現(xiàn)狀和對下半年的估計，我們認為，大多數(shù)上市公司08年的盈利有必要做一定幅度的向下修正，幅度大約在20%左右。我們將在各家公司披露中報之后，調(diào)整其今明兩年的盈利預測。

　　一、2008年上半年，全國住宅市場概況

　　08年上半年，全國住宅市場總體上呈現(xiàn)"成交萎縮、房價僵持"的態(tài)勢。從各月的成交量變化來看，總體上呈現(xiàn)"底部回升，反彈受阻"的態(tài)勢。在12月中旬，政府明確了"第二套"政策之后的幾個月，樓市成交快速回落，并在春節(jié)后達到冰點。三月份，由于天氣轉(zhuǎn)暖、開發(fā)商加大促銷力度等因素的作用，成交有所回升。但是，這種復蘇的勢頭在4月份便嘎然而止，5月份樓市旺季不旺，未達預期。6月份，隨著氣溫升高，樓市再次進入淡季，成交下滑。

　　從各區(qū)域的表現(xiàn)來看，雖然珠三角地區(qū)由于去年炒風過盛而率先調(diào)整，但不可否認的是，這次的調(diào)整是一次全國性的調(diào)整。根據(jù)易居中國的統(tǒng)計，全國主要城市一手房的成交面積同比下滑幅度在30%-60%之間，平均降幅約為47%。其中，武漢、南京和廣州的同比降幅最大；降幅較小的城市則有寧波（-18%）、無錫（-25%）和沈陽（-33%），僅有合肥（+42%）等少數(shù)三四線城市出現(xiàn)成交逆勢上揚的態(tài)勢。

　　從市場的實際情況來看，我們發(fā)現(xiàn)存在幾個明顯的結(jié)構(gòu)性特征：第一、"兩頭旺，中間軟"。高檔公寓和別墅由于供應有限價格比較堅挺，小戶型的住房由于需求剛性總價合理，表現(xiàn)也尚可；而中間的改善型需求由于受制于"二套政策"，成交萎縮比較厲害；第二、從位置來看，地段成熟的房子銷售明顯好過地段偏遠的住房；第三、品牌企業(yè)的房子銷售明顯好于一般企業(yè)的產(chǎn)品。

　　二、上市公司經(jīng)營情況回顧及中期業(yè)績前瞻

　　萬科（000002.SZ）

　　萬科上半年累計實現(xiàn)房屋銷售面積265.8萬平米，同比增長15%；實現(xiàn)銷售金額241.3億元，同比增長38.1%。從各月的成交情況來看，除了3月份公司主動加大推盤而取得了較好的業(yè)績以外，其后幾個月的銷售情況與市場整體形勢相符。

　　年初，我們估計，萬科全年可實現(xiàn)800萬平米的銷售面積，上半年實現(xiàn)完成數(shù)相當于我們預測數(shù)的33%，而去年上半年萬科的實際銷售面積為全年的38%左右。另外，從2003年來，萬科每年的銷售面積增幅都在40%以上，而今年上半年的增速是幾年來最低的。因此，無論從哪個角度看，上半年萬科的銷售與目標相比可能稍有差距。

　　投資方面，上半年萬科共新增了16個項目，建筑面積為436萬平米，權(quán)益建筑面積約為315萬，分別相當于去年全年的38%和34%；總地價約為98億元，僅為上半年銷售回款的41%。顯然，萬科在拿地方面還是比較謹慎，尚未有大舉增加儲備的行動。

　　項目結(jié)算方面，雖然萬科盡力在各季度之間平滑項目結(jié)算，但由于項目開工竣工的周期特性，上半年可供結(jié)算的項目仍舊不多。從去年的情況看，萬科上半年報告的利潤是全年實際數(shù)的28%。我們估計，今年的情況也差不多。我們預測，萬科上半年的每股收益為0.21元，同比增長35%左右。

　　保利地產(chǎn)（600048.SH）

　　保利地產(chǎn)上半年累計實現(xiàn)銷售面積131.4萬平米，同比增長39%；實現(xiàn)銷售金額107億元，同比增長35%。從公司全年240億元的銷售金額目標來看，上半年完成了大約45%。這個比例顯然要高于同行，充分體現(xiàn)了保利地產(chǎn)的成本領(lǐng)先優(yōu)勢以及快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略。

　　投資方面，上半年保利地產(chǎn)共新增了10個項目，建筑面積為392萬平米，權(quán)益建筑面積約為342萬，分別相當于去年全年的45%和53%；總地價約為51億元，相當于去年投資額的41%。顯然，在當前市場比較低迷的情況下，保利地產(chǎn)在拿地及擴張方面比同行要積極得多，這體現(xiàn)了公司對市場的樂觀判斷和堅定信心。

　　報告利潤方面，保利地產(chǎn)已經(jīng)預增：上半年凈利潤將同比增長220-270%。我們估計，上半年盈利相當于全年預測盈利的34%（去年上半年為全年的33%），中期每股收益為0.39元，增長247%。

　　金地集團（600383.SH）

　　金地集團累計實現(xiàn)銷售面積47.6萬平米，同比下降12%；實現(xiàn)銷售金額49.7億元，同比增長5%。雖然，公司并未正式公布過08年的銷售目標，但我們根據(jù)竣工面積和預計結(jié)算面積的增幅推算，正常情況下，公司全年的銷售面積應在150萬平米左右。據(jù)此推算，上半年大約完成了全年目標的三分之一左右。

　　項目結(jié)算方面，公司上半年交房并達到結(jié)算標準的項目并不多，僅包括：北京格林小鎮(zhèn)6一期、天津金地格林世界二期、武漢金地格林小城C地塊、廣州荔湖城一期等。我們估計，這些項目合計的可結(jié)算面積約為46萬平米，可結(jié)算收入為32億。

　　因此，公司上半年報告的利潤增幅并不顯著，我們估計中期每股收益為0.15元，增長20%左右。

　　招商地產(chǎn)（000024.SH）

　　招商地產(chǎn)上半年主要在售的項目有六個，分別是：深圳蘭溪谷、依山郡、招華曦城、北京公園1872、南京依云溪谷和上海海德花園。根據(jù)我們的了解，這些項目的合計銷售面積大約為10萬平米，合計銷售額約為20億元，大約相當于全年銷售目標的25%左右。

　　從銷售情況來看，除了北京公園1872在6月底第三次推盤僅成交50余套不太理想以外，其他幾次推盤由于定價優(yōu)惠，成交率都在60%左右，屬于可接受的水平。下半年，公司將加快推盤，回籠資金。

　　項目結(jié)算方面，上半年可結(jié)項目并不多，除了蘭溪谷和南京依云溪谷第一組團以外，其他都是一些老項目的尾盤。由于蘭溪谷部分房屋是以精裝修標準交房，所以推遲了結(jié)算日期，導致上半年可結(jié)資源低于預期。我們估計，招商地產(chǎn)中期的每股收益為0.18元，比去年同期下降46%。

　　億城股份（000616.SZ）

　　億城股份上半年推出銷售的新項目僅西山華府一個。5月20日該項目正式開盤，推出70套左右的住宅，到6月底基本售完。實現(xiàn)銷售收入約為3.7億元，銷售均價符合預期，約為20000元/平米。投資方面，公司根據(jù)市場形勢，做了一些調(diào)整，包括終止了沈陽棋盤山項目、推遲了蘇州胥口鎮(zhèn)項目的開工進度等。項目結(jié)算方面，由于西山華府和蘇州新天地都要在四季度交房，所以上半年能夠提供收入貢獻的項目主要是萬城華府、億城天筑等老項目的尾盤，以及晨楓家園的投資收益。因此，我們估計，公司上半年的凈利潤可能比去年同期下降30%左右，預測中期每股收益為0.12元。

　　新湖中寶（600208.SH）

　　根據(jù)我們的了解，截止到5月底，新湖中寶的房屋累計銷售收入大約是10.5億左右，預計到6月底可能接近15億。其中，銷售收入超過1億元的項目包括：

　　上海新湖明珠城、海寧百合花園、杭州新湖香格里拉、蕪湖長江長項目等。公司方面認為，除了九江和蘇州項目銷售不如預期之外，其他項目雖受市場影響，但銷售業(yè)績?nèi)蕴幱诳山邮艿臓顟B(tài)。我們估計，公司上半年大約可完成全年目標的30%左右。

　　項目結(jié)算方面，由于新湖明珠城三期的交房結(jié)算，公司在一季報中預告：上半年凈利潤同比增長320%-420%。我們估計，中期每股收益為0.08元，增長375%。

　　濱江集團（002244.SZ）

　　我們預計，濱江集團上半年銷售收入約為13億元，主要來自于07年12月和08年3月推出的萬家花城二期，5月底開盤的新城時代廣場也貢獻了部分收入。公司的推盤計劃主要安排在下半年，預計將分別推出金色藍庭和陽光海岸。從目前公司項目在杭州的品質(zhì)號召力和客戶積累來看，銷售有望達成計劃。

　　項目結(jié)算上，預計上半年結(jié)算凈利潤3.12～3.38億元，合每股盈利0.6～0.65元。

　　廣宇集團（002133.SZ）

　　我們預計，廣宇集團上半年可完成銷售收入4.5億元左右，占全年銷售計劃的24%。公司上半年在杭州沒有新盤推出，主要銷售的是西城年華的尾盤和商鋪。下半年，公司將推出西城美墅和上東城。西城美墅是西城年華的升級版作品，位置毗鄰。我們認為，該板塊的需求狀況比較清楚，市場對于目前的價格水平具有比較好的承接力（同板塊的濱江萬家花城在今年3月推出以后獲得了非常理想的銷售）。而上東城是杭州丁橋板塊首次推出的商品房項目，對于一直以來積累的客戶和當?shù)氐馁徺I力具有比較強的吸引力。因此我們預計，下半年公司在杭州的銷售將能取得比較好的業(yè)績。外地項目上，肇慶星湖名郡受華南市場影響，銷售節(jié)奏有所放緩，而黃山江南新城則仍保持了比較理想的銷售速度。

　　項目結(jié)算上，我們預計上半年結(jié)算凈利潤4800萬，合每股收益約0.1元。

　　萬通地產(chǎn)（600246.SH）

　　預計公司上半年可實現(xiàn)銷售收入13億元左右，上半年結(jié)轉(zhuǎn)的凈利潤至少為2.5億，合每股凈利潤0.49元，占全年預計凈利潤的52%。上半年銷售的項目主要有北京龍山小鎮(zhèn)、天津新城國際、萬通華府、上游國際、上北新新家園和成都交大萬通的項目。我們預計公司全年有望完成28～30億元的銷售收入，在08年業(yè)績提前鎖定的情況下，實現(xiàn)09年業(yè)績25%～30%的增長。

　　棲霞建設(shè)（600533.SH）

　　我們預計，棲霞建設(shè)上半年可實現(xiàn)銷售6.5億，結(jié)轉(zhuǎn)凈利潤約1.2億，合每股約0.3元。公司目前在售和結(jié)轉(zhuǎn)的項目主要是南京東方天郡、棲園和無錫瑜憬灣。由于南京、無錫和蘇州的市場調(diào)整壓力，且公司上半年的銷售以舊盤為主，難以進行有效的促銷，今年1～6月份公司的銷售情況不夠理想。下半年公司將有4～5個新盤推出，預計將采取比較靈活的促銷策略，全年EPS約為0.85元。

　　金融街（000402.SZ）

　　金融街上半年銷售項目主要是金融街F3項目、南昌紫金園項目、惠州巽寮灣項目中區(qū)鳳池島公寓、重慶嘉年華大廈、金融街B7會議中心。我們估計銷售面積17.6萬平方米，銷售回籠23.6億元（F3項目收款進度70%）。惠州巽寮灣項目首批推出的鳳池島公寓的銷售情況良好，超過市場對其的預期，南昌紫金園項目則銷售緩慢。

　　我們預測上半年可確認營業(yè)收入11億元，其中，持有物業(yè)項目營業(yè)收入3.6億元，每股收益0.12元，比去年同期下降70%。由于銷售收入的主要來源項目F3收入未體現(xiàn)在上半年，而去年一季度結(jié)算了19.6億元的F1項目收入，因此，上半年業(yè)績出現(xiàn)同比大幅下滑。

　　下半年F3項目如能結(jié)算，我們預計公司全年凈利潤相對于去年將會有54%的增長。

　　陽光股份（000608.SZ）

　　陽光股份的住宅開發(fā)業(yè)務：上半年在銷售的項目只有陽光上東，受調(diào)控影響，上半年銷售有所放緩，實現(xiàn)銷售2.2萬平方米，銷售額5.5億元。投資方面，公司上半年在青島增加一項土地儲備，權(quán)益建筑面積8.8萬平方米。

　　陽光股份的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務：通州項目第4層租戶調(diào)整，明年起將增加租金收入約700萬元。受奧運影響，北京的A-Z TOWN、科創(chuàng)大廈、酒仙橋培訓中心項目將略延后開業(yè)。成都A-Z TOWN項目仍將按計劃開業(yè)。上半年在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務板塊的投資取得重大進展，將與控股股東GIC共同收購家世界股權(quán)，陽光將首先取得家世界管理運營權(quán)，對其10%股權(quán)及首批3家購物中心另外41%股權(quán)的收購將于08年內(nèi)完成，合計未來將增加商業(yè)地產(chǎn)運營面積約50多萬平米。

　　可確認收入方面，預計上半年結(jié)算5萬平方米，結(jié)算收入10億元，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務收入6000萬元，交易性金融資產(chǎn)出現(xiàn)一些損失，估算上半年每股收益0.30元，比去年同期增長70%。

　　中華企業(yè)（600675.SH）我們預計中華企業(yè)上半年實現(xiàn)銷售9.5萬平方米（不含國際客運中心），銷售金額10億元。另外，與工投集團簽訂了整體銷售萬泰大廈的協(xié)議，協(xié)議履行后將帶來銷售收入8.7億元。

　　投資方面，08年上半年公司對業(yè)務擴張持非常謹慎的態(tài)度，僅從關(guān)聯(lián)方手中取得寶山羅店美蘭湖別墅一個項目，該項目為公司增加土地儲備建筑面積14萬平方米。

　　我們預計上半年可結(jié)算17.1萬平方米（含寶山顧村項目），結(jié)算收入13億元，持有物業(yè)租賃收入7100萬元，實現(xiàn)每股收益0.25元，比去年同期下降34%，主要是由于：去年同期古北國際廣場結(jié)算金額較大，達到近13億元，而今年上半年該項目只有少量的結(jié)算；蘇州的兩個項目銷售明顯放緩；上半年已有銷售的項目南郊中華園、華寧國際大廈、國際客運中心寫字樓估計在下半年才能進入結(jié)算。

　　下半年業(yè)績的重大不確定因素包括：萬泰大廈的結(jié)算節(jié)點，該項目能否在08年結(jié)算對當年業(yè)績將產(chǎn)生較大影響；公司持有的可供出售金融資產(chǎn)--豫園商城308萬股，由于定向增發(fā)事宜自2月23日起一直處于停牌狀態(tài)，期間上證綜指下跌了36%，復牌后該資產(chǎn)的市值可能會出現(xiàn)下跌。

　　浦東金橋（600639.SH）

　　浦東金橋上半年開發(fā)項目銷售收入主要來自于碧云新天地二期，銷售9050平方米，銷售金額1.4億元。另外，與通用簽訂協(xié)議，出售12萬平方米工業(yè)用地用于建造通用亞太總部。碧云新天地結(jié)算收入預計將在下半年確認。

　　上半年持有物業(yè)經(jīng)營平穩(wěn)，預計公司全部營業(yè)收入4.3億元，上半年每股收益0.13元，與去年同期基本持平。

　　對下半年的展望

　　我們認為，下半年樓市的成交水平將可保持平穩(wěn)，并不會繼續(xù)下滑。其中，三季度的成交量應好于二季度，而四季度的情況也應比一季度好。換言之，下半年成交量的絕對水平肯定比上半年高。問題在于，下半年的供應量也會大于上半年。由于銷售不暢，很多公司推遲了項目的開盤時間，所以加大了下半年的銷售壓力。因此，從銷售率的角度看，下半年不會有明顯的改善。

　　上市公司方面，四大開發(fā)商由于產(chǎn)品品質(zhì)較好、品牌效應明顯、對市場反應速度快等因素，上半年的銷售情況明顯好于上半年。但是，隨著競爭對手逐步調(diào)整銷售定價策略，下半年的銷售難度反而有所增加?？傮w上，我們估計，正常情況下，幾大上市公司可以完成全年銷售目標的70%左右。

　　業(yè)績方面，基于樓市的現(xiàn)狀和對下半年的估計，我們認為，大多數(shù)上市公司08年的盈利有必要做一定幅度的向下修正，幅度大約在20%左右。我們將在各家公司披露中報之后，調(diào)整其今明兩年的盈利預測。

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