2013年上半年房地產(chǎn)政策引行業(yè)集中度攀升

內(nèi)容摘要：政策利空未盡，市場(chǎng)觀望氣氛漸濃。“限購(gòu)正說(shuō)明稀缺”調(diào)控難抑剛需推動(dòng)的核心區(qū)域房?jī)r(jià)上漲；住房具有消費(fèi)+投資雙重屬性，房企未來(lái)基本面有保障；新型城鎮(zhèn)化動(dòng)力仍充足，政策收緊引致行業(yè)集中度繼續(xù)攀升，未來(lái)龍頭發(fā)展可期；

市場(chǎng)處于觀望

在“國(guó)五條”出臺(tái)后，二手房成交較為火爆；進(jìn)入下半月后，二手房逐漸降溫。新房交易市場(chǎng)活躍，上周33城市成交量為6.35萬(wàn)套，環(huán)比增14.5%，同比增長(zhǎng)54.3%，為2012年周平均成交量的145.4%。3月底，地方配套政策將陸續(xù)出臺(tái)，這給進(jìn)入二季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)變化。一些行業(yè)研究員普遍認(rèn)為，調(diào)控政策存在變數(shù)，買賣雙方將處于觀望狀態(tài)。預(yù)期房?jī)r(jià)漲的居民增多，計(jì)劃購(gòu)房的居民正在減少。

二手房交易熱度減緩

上周，隨著政策執(zhí)行期的趨近，二手房交易的火熱程度有所減緩，上周可統(tǒng)計(jì)的5 個(gè)重點(diǎn)城市二手房交易環(huán)比增長(zhǎng)9.6%，同比仍大增321%，但城市間出現(xiàn)一定分化。國(guó)信證券研究員區(qū)瑞明認(rèn)為，調(diào)控政策在執(zhí)行時(shí)，總是需要相機(jī)抉擇的，政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面已日漸成熟，“矯枉過(guò)正”是小概率。一是，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)并不能承受新建商品住宅出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的后果；二是，“新政”本質(zhì)是為了擴(kuò)充了土地財(cái)政，并有望使飆升的房?jī)r(jià)中短期內(nèi)穩(wěn)?。蝗?，歷史上看，由于土地財(cái)政是政府繞不開(kāi)的死結(jié)，房地產(chǎn)銷售又攸關(guān)經(jīng)濟(jì)全局，因此政府在防止調(diào)控矯枉過(guò)正方面，拿捏得還都比較精準(zhǔn)，并沒(méi)有出現(xiàn)“錯(cuò)殺”行業(yè)的情況，一旦房地產(chǎn)銷售不暢對(duì)年度銷售增長(zhǎng)構(gòu)成威脅，勢(shì)必會(huì)推出一系列“松綁”措施。所以，我們認(rèn)為，地產(chǎn)股板塊在配臵選擇上仍具比較優(yōu)勢(shì)，從絕對(duì)收益看，目前地產(chǎn)股估值已落入“四限”(限貸、限證、限購(gòu)、限外)政策常態(tài)化化以來(lái)的估值箱體底部，在情緒宣泄下，估值箱體的天花板和箱底或短暫下移，待情緒穩(wěn)定后，有反彈至該箱體中樞的可能，從目前價(jià)位上看，空間有望達(dá)30%。

賣雙方處于觀望狀態(tài)

政策利空未盡，市場(chǎng)觀望氣氛漸濃。“限購(gòu)正說(shuō)明稀缺”調(diào)控難抑剛需推動(dòng)的核心區(qū)域房?jī)r(jià)上漲；住房具有消費(fèi)+投資雙重屬性，房企未來(lái)基本面有保障；新型城鎮(zhèn)化動(dòng)力仍充足，政策收緊引致行業(yè)集中度繼續(xù)攀升，未來(lái)龍頭發(fā)展可期；短期地產(chǎn)股將隨部分城市調(diào)控細(xì)則進(jìn)一步出臺(tái)而承壓。

后續(xù)政策影響市場(chǎng)情緒

面對(duì)強(qiáng)勁的房地產(chǎn)銷售以及不斷上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院于幾周前出臺(tái)調(diào)控新政，即國(guó)五條。自那之后，房地產(chǎn)及相關(guān)板塊的股票表現(xiàn)一直差強(qiáng)人意，不過(guò)房地產(chǎn)銷售愈發(fā)強(qiáng)勁。同時(shí)，人們對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的擔(dān)憂再度浮現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況到底怎么樣？好消息是國(guó)五條對(duì)今年整體房地產(chǎn)銷售和建設(shè)活動(dòng)的影響可能很有限。壞消息則是如果現(xiàn)行措施不奏效，政府可能將出臺(tái)新的調(diào)控措施。盡管房地產(chǎn)活動(dòng)全面復(fù)蘇以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)應(yīng)該會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面起到支撐作用，投資者對(duì)于后續(xù)調(diào)控出臺(tái)的預(yù)期則可能持續(xù)影響市場(chǎng)情緒。

短期內(nèi)，盡管房地產(chǎn)業(yè)存在一些不健康的因素，瑞銀證券研究員汪濤并不認(rèn)為會(huì)很快出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的破滅。中期來(lái)看，政府遲遲不愿出臺(tái)一些措施來(lái)改變支撐房地產(chǎn)業(yè)的基本面因素，包括全面征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅、改革城鎮(zhèn)土地供應(yīng)機(jī)制、調(diào)整較低的利率水平等。同時(shí)地方政府也熱衷于推進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)作為加快城鎮(zhèn)化的手段，這些都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)投資過(guò)熱和供給過(guò)剩的局面，并最終影響到整個(gè)工業(yè)部門。

公司業(yè)績(jī)將出現(xiàn)分化

一季度以來(lái)，房地產(chǎn)板塊靜態(tài)估值在11.44到12.93之間波動(dòng)，動(dòng)態(tài)估值在9.07到10.32之間波動(dòng)，估值波動(dòng)區(qū)間收窄，同時(shí)，估值整體呈緩慢下行態(tài)勢(shì)。這主要因?yàn)檎叽嬖谧償?shù)，市場(chǎng)處于觀望。愛(ài)建證券研究員左紅英認(rèn)為，二季度，房地產(chǎn)行業(yè)基本面將由于慣性而維持向上的趨勢(shì)，反應(yīng)最為靈敏的銷量會(huì)出現(xiàn)回調(diào)；而政策面將處于消化各部委和地方調(diào)控細(xì)則階段。因此，行業(yè)調(diào)控的持續(xù)化和常態(tài)化，使得房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)將出現(xiàn)分化。

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2013年上半年房地產(chǎn)政策引行業(yè)集中度攀升

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