淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制

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     摘要：文章從工程設(shè)計、項目實施等方面簡單闡述了如何對開發(fā)項目進行成本控制和管理。
     0 引言
     在市場經(jīng)濟時代，當某一高檔消費品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現(xiàn)為價格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當基本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場十分規(guī)范的情況下，價格戰(zhàn)將是一種趨勢，這時成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現(xiàn)實的手段和方法。隨著全球金融危機的不斷擴大，如何加強開發(fā)項目的成本控制顯得尤為重要。
     合理有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，貫穿于項目投資決策階段、設(shè)計階段、項目發(fā)包階段和實施階段，可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。雖然項目開發(fā)建設(shè)的各個階段成本控制各有其特點，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制應(yīng)有二個關(guān)鍵階段：設(shè)計階段和施工階段。
     1 項目設(shè)計階段，成本控制的重頭戲
     項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設(shè)計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項目設(shè)計階段一般可統(tǒng)分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟指標，每一項指標都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。整個設(shè)計階段既是目標成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段;在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標成本只能優(yōu)化不能超標。在具體設(shè)計階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：
     1.1 項目設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位及設(shè)計人員提供盡可能詳盡準確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟合理性和技術(shù)先進性”間的關(guān)系，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。
    1.2 初步設(shè)計完成后，房開企業(yè)技術(shù)部門要認真審查比對，不能過分依賴于設(shè)計部門。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計方案是否達到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，根據(jù)現(xiàn)代人的生活習慣在建筑設(shè)計時將功能分區(qū)相對集中，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術(shù)經(jīng)濟指標對設(shè)計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計返工;其次，對修改后的設(shè)計方案要重新進行成本預(yù)算并再與目標成本進行對照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計。
    1.3 施工圖設(shè)計階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。設(shè)計過程中，有些工程設(shè)計人員只注重設(shè)計“質(zhì)量”及設(shè)計期限，沒有更多的考慮設(shè)計對工程建設(shè)成本的重大影響。限制和控制對工程造價影響大的內(nèi)容。實施限額設(shè)計，在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標、設(shè)計變更費用限額指標等對工程造價影響大的內(nèi)容。由其要注意以下幾點：①建筑結(jié)構(gòu)形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據(jù)建筑物特點盡量采用成本較低的結(jié)構(gòu)形式。通過進行全面測算比較后選擇混合結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。②基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇。合理選擇樁的型號、樁徑、樁長、基礎(chǔ)形式、埋置深度，避免在施工時出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。③結(jié)構(gòu)配筋量標準不一。有些設(shè)計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統(tǒng)一配筋;比如對現(xiàn)澆板不分開間大小，設(shè)計統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費的。④結(jié)構(gòu)按取大值的方式進行統(tǒng)一標示或作文字簡單說明。
    2 施工階段是項目成本控制中的另一個關(guān)鍵階段