淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制

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     摘要：文章從工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施等方面簡(jiǎn)單闡述了如何對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制和管理。
     0 引言
     在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)某一高檔消費(fèi)品的市場(chǎng)日趨完善成熟的時(shí)候，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。商品住宅作為一種特殊商品，當(dāng)基本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場(chǎng)理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場(chǎng)十分規(guī)范的情況下，價(jià)格戰(zhàn)將是一種趨勢(shì)，這時(shí)成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更為現(xiàn)實(shí)的手段和方法。隨著全球金融危機(jī)的不斷擴(kuò)大，如何加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制顯得尤為重要。
     合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目發(fā)包階段和實(shí)施階段，可以說(shuō)是一個(gè)系統(tǒng)控制過(guò)程，它具有全員性和全過(guò)程性的特點(diǎn)。雖然項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段成本控制各有其特點(diǎn)，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制應(yīng)有二個(gè)關(guān)鍵階段：設(shè)計(jì)階段和施工階段。
     1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，成本控制的重頭戲
     項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可統(tǒng)分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這兩個(gè)階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段;在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在具體設(shè)計(jì)階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：
     1.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性”間的關(guān)系，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。
    1.2 初步設(shè)計(jì)完成后，房開(kāi)企業(yè)技術(shù)部門要認(rèn)真審查比對(duì)，不能過(guò)分依賴于設(shè)計(jì)部門。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購(gòu)房者對(duì)戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過(guò)了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，根據(jù)現(xiàn)代人的生活習(xí)慣在建筑設(shè)計(jì)時(shí)將功能分區(qū)相對(duì)集中，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工;其次，對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。
    1.3 施工圖設(shè)計(jì)階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。設(shè)計(jì)過(guò)程中，有些工程設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，沒(méi)有更多的考慮設(shè)計(jì)對(duì)工程建設(shè)成本的重大影響。限制和控制對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容。由其要注意以下幾點(diǎn)：①建筑結(jié)構(gòu)形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據(jù)建筑物特點(diǎn)盡量采用成本較低的結(jié)構(gòu)形式。通過(guò)進(jìn)行全面測(cè)算比較后選擇混合結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。②基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇。合理選擇樁的型號(hào)、樁徑、樁長(zhǎng)、基礎(chǔ)形式、埋置深度，避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。③結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一。有些設(shè)計(jì)人員為了減少工作量，對(duì)配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，統(tǒng)一配筋;比如對(duì)現(xiàn)澆板不分開(kāi)間大小，設(shè)計(jì)統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費(fèi)的。④結(jié)構(gòu)按取大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡(jiǎn)單說(shuō)明。
    2 施工階段是項(xiàng)目成本控制中的另一個(gè)關(guān)鍵階段