項目綜合管理——房地產(chǎn)成本控制

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   第一部分 征地和拆遷補償、安置費

    征地和拆遷補償、安置費的控制關(guān)鍵是建設(shè)項目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。

　　第二部分 勘察設(shè)計和前期工程費

     勘察設(shè)計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優(yōu)惠政策降低；
    勘探、設(shè)計等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價。
               
    工程項目在設(shè)計上的浪費是十分驚人的，設(shè)計標(biāo)準一定要與項目的市場定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。
    設(shè)計目前很多知名開發(fā)企業(yè)實行方案設(shè)計落實到人頭，方案設(shè)計與施工圖設(shè)計分開的做法。
    三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格，實行總價招標(biāo)。

　　 施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。

     第三部分  建安工程費的全程控制

    一、決策階段的難題和對策：
    1、加強項目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準確市場定位。
    2、推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：
       1) 保持項目功能不變，降低項目投資；
       2) 投資不變，提高項目功能；
       3) 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；
       4) 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；
       5) 運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資；
    3、決策的連貫與調(diào)整。前期計劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué)，盡量避免后期調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。

    二、規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制要點：
    研究表明，房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價程度為25~35%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。
    1、成立成本評估審核部門：
    公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門，制定詳細的設(shè)計要求和下達設(shè)計任務(wù)，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
      　1) 通過招標(biāo)和方案競賽，縮短設(shè)計周期和優(yōu)化設(shè)計方案；