三四線城市樓市“南”突圍

6月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2015年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，與上月相比，70個(gè)大中城市中，商品價(jià)格下降的城市有43個(gè)，上漲的城市有20個(gè)，持平的城市有7個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為6.7%，最低為下降0.6%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為7.7%，最低為下降10.1%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受中國建設(shè)報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，持續(xù)不斷寬松的貨幣政策，不但使得市場(chǎng)流動(dòng)性充足，而且貸款利息已處于歷史低位；再加上大量股市資金的獲利外溢，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供需市場(chǎng)雙方資金情況均開始盤活，由此也帶動(dòng)了更多城市商品住宅價(jià)格的上升。在這其中，一線城市基于其特定的城市優(yōu)勢(shì)仍處于引導(dǎo)低位，部分三四線城市也開始加入這一行列。首先步入上漲階段的三四線城市多位于南部經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，這些城市一方面城鎮(zhèn)化速度較快，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)使得新增購房需求能夠持續(xù)增加；另一方面資金情況的活躍度使得這類城市更容易受到寬松貨幣政策的刺激。因此能夠緊隨一線城市之后快速進(jìn)入價(jià)格上漲期。

雖然受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體進(jìn)入“慢行道”，但其中一線城市仍然具備較強(qiáng)上漲動(dòng)力。就上海而言，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)2.6%，創(chuàng)27個(gè)月漲幅新高。德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為：首先，近期中高端市場(chǎng)成交活躍，成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。其次，6月份以來，上海土地市場(chǎng)非?；钴S，中環(huán)附近土地樓板價(jià)達(dá)每平方米3萬元已經(jīng)是常態(tài)，開發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的同時(shí)，一方面刺激了周邊房源的成交價(jià)格，另一方面，高價(jià)拿地之后，想要有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)也極有可能成為區(qū)域之最，由此促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。

而北京方面，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三環(huán)新城分行經(jīng)理李春鵬在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，2014年北京市商品住宅用地實(shí)現(xiàn)供應(yīng)517公頃，僅完成計(jì)劃的51.7%，而2015年商品住宅土地供應(yīng)計(jì)劃環(huán)比減少了25%。由此可以看出，北京商品住宅用地供應(yīng)處于持續(xù)減少的階段，土地供應(yīng)的減少將直接導(dǎo)致未來北京商品住宅供應(yīng)的減少。同時(shí)，北京居住證制度新規(guī)將在2015年內(nèi)出臺(tái)，將曲線打破限購政策，支撐有效需求快速增長(zhǎng)。一方面是供需的強(qiáng)烈失衡，另一方面是供應(yīng)減少帶來的土地成本飆升，兩相作用將導(dǎo)致未來北京商品住宅價(jià)格水平長(zhǎng)期處于上漲周期。

具體到近期受到高度關(guān)注的城南區(qū)域方面，從三環(huán)新城門店交易數(shù)據(jù)來看，二手住宅量?jī)r(jià)齊升勢(shì)頭十分明顯，今年一二月份該門店每月成交量只有六七十套，四五月份月成交量一下子達(dá)到了200套左右，均價(jià)增幅每平方米大概在4000元。受附近新盤開盤價(jià)持續(xù)走高影響，區(qū)域價(jià)值得到整體提升，“就目前的情況來看，受股市波動(dòng)和樓市新政利好的雙重影響，下半年的行情會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上半年”。