三四線城市樓市“南”突圍

6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2015年5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，與上月相比，70個(gè)大中城市中，商品價(jià)格下降的城市有43個(gè)，上漲的城市有20個(gè)，持平的城市有7個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為6.7%，最低為下降0.6%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為7.7%，最低為下降10.1%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受中國(guó)建設(shè)報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，持續(xù)不斷寬松的貨幣政策，不但使得市場(chǎng)流動(dòng)性充足，而且貸款利息已處于歷史低位；再加上大量股市資金的獲利外溢，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供需市場(chǎng)雙方資金情況均開(kāi)始盤(pán)活，由此也帶動(dòng)了更多城市商品住宅價(jià)格的上升。在這其中，一線城市基于其特定的城市優(yōu)勢(shì)仍處于引導(dǎo)低位，部分三四線城市也開(kāi)始加入這一行列。首先步入上漲階段的三四線城市多位于南部經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，這些城市一方面城鎮(zhèn)化速度較快，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)使得新增購(gòu)房需求能夠持續(xù)增加；另一方面資金情況的活躍度使得這類(lèi)城市更容易受到寬松貨幣政策的刺激。因此能夠緊隨一線城市之后快速進(jìn)入價(jià)格上漲期。

雖然受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體進(jìn)入“慢行道”，但其中一線城市仍然具備較強(qiáng)上漲動(dòng)力。就上海而言，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)2.6%，創(chuàng)27個(gè)月漲幅新高。德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為：首先，近期中高端市場(chǎng)成交活躍，成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。其次，6月份以來(lái)，上海土地市場(chǎng)非常活躍，中環(huán)附近土地樓板價(jià)達(dá)每平方米3萬(wàn)元已經(jīng)是常態(tài)，開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的同時(shí)，一方面刺激了周邊房源的成交價(jià)格，另一方面，高價(jià)拿地之后，想要有獲利空間未來(lái)只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)也極有可能成為區(qū)域之最，由此促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。

而北京方面，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三環(huán)新城分行經(jīng)理李春鵬在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，2014年北京市商品住宅用地實(shí)現(xiàn)供應(yīng)517公頃，僅完成計(jì)劃的51.7%，而2015年商品住宅土地供應(yīng)計(jì)劃環(huán)比減少了25%。由此可以看出，北京商品住宅用地供應(yīng)處于持續(xù)減少的階段，土地供應(yīng)的減少將直接導(dǎo)致未來(lái)北京商品住宅供應(yīng)的減少。同時(shí)，北京居住證制度新規(guī)將在2015年內(nèi)出臺(tái)，將曲線打破限購(gòu)政策，支撐有效需求快速增長(zhǎng)。一方面是供需的強(qiáng)烈失衡，另一方面是供應(yīng)減少帶來(lái)的土地成本飆升，兩相作用將導(dǎo)致未來(lái)北京商品住宅價(jià)格水平長(zhǎng)期處于上漲周期。

具體到近期受到高度關(guān)注的城南區(qū)域方面，從三環(huán)新城門(mén)店交易數(shù)據(jù)來(lái)看，二手住宅量?jī)r(jià)齊升勢(shì)頭十分明顯，今年一二月份該門(mén)店每月成交量只有六七十套，四五月份月成交量一下子達(dá)到了200套左右，均價(jià)增幅每平方米大概在4000元。受附近新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)持續(xù)走高影響，區(qū)域價(jià)值得到整體提升，“就目前的情況來(lái)看，受股市波動(dòng)和樓市新政利好的雙重影響，下半年的行情會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上半年”。