一線城市短期市場(chǎng)表現(xiàn)分化

近期，一線城市商品住宅短期市場(chǎng)表現(xiàn)分化，深圳房?jī)r(jià)快速上漲，北京、上海等城市商品住宅房?jī)r(jià)變化相對(duì)溫和，在相關(guān)人士看來(lái)，主要是基于以下兩點(diǎn)原因：

首先，從市場(chǎng)去化周期看，截至5月底，深圳商品住宅存量只夠賣6個(gè)月左右，上海商品住宅的存量市場(chǎng)去化周期在11個(gè)月左右，北京商品住宅的存量市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月左右，按照同策咨詢研究部的判斷標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)去化周期如果小于8個(gè)月，這個(gè)城市樓市則明顯供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲，深圳就是這個(gè)狀態(tài)。

反之，如果一個(gè)城市商品住宅市場(chǎng)去化周期大于15個(gè)月，那么這個(gè)城市樓市就供大于求，有明顯的去庫(kù)存壓力，現(xiàn)在北京、上海大概是11～15個(gè)月，從指標(biāo)意義上看，北京、上海目前市場(chǎng)庫(kù)存去化周期處于合理區(qū)間，并沒有明顯的去化壓力。因此，兩地雖然市場(chǎng)交易量上去了，但是市場(chǎng)去化周期還沒有下降到8個(gè)月以下，商品住宅價(jià)格還沒有到快速上漲的時(shí)候。

其次，從供求表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前一線城市如北京、上海，一方面是商品住宅成交量出現(xiàn)明顯上漲，需求得到釋放，另一方面供應(yīng)量也大幅增加，導(dǎo)致市場(chǎng)存量保持一定的水平，市場(chǎng)去化壓力并沒有明顯減輕。然而，對(duì)于深圳來(lái)講，供應(yīng)量則明顯跟不上，所以市場(chǎng)銷售節(jié)奏一直保持相對(duì)緊張，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)比較明顯。

從品牌房企的推盤周期來(lái)看，企業(yè)預(yù)算及銷售計(jì)劃安排基本遵守了二季度和四季度集中推盤的慣例，屆時(shí)，由于品牌房企集中銷售的拉動(dòng)，二季度和四季度整個(gè)市場(chǎng)交易量也往往表現(xiàn)突出。當(dāng)前，2015年二季度還剩最后一個(gè)月的時(shí)間，對(duì)于房企尤其是上市房企來(lái)講，勢(shì)必要抓住二季度最后一個(gè)月的集中推盤銷售時(shí)機(jī)，以盡快完成企業(yè)預(yù)算及半年度銷售業(yè)績(jī)。

因此，鑒于“救市”政策發(fā)力及房企推盤周期等因素疊加，樓市去化速度會(huì)提升，市場(chǎng)去化周期將進(jìn)一步縮短，一線城市成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

再?gòu)氖袌?chǎng)去化壓力來(lái)看，截至5月31日，上海市商品住宅庫(kù)存量雖然仍高達(dá)1251.99萬(wàn)平方米，但是，由于“紅五月”142萬(wàn)平方米成交行情的出現(xiàn)，市場(chǎng)去化速度有所提高，去化周期已經(jīng)縮短至11個(gè)月，這說明，短期內(nèi)上海樓市已經(jīng)沒有去庫(kù)存的壓力，未來(lái)上海商品住宅基本面將呈現(xiàn)快速反彈趨勢(shì)。

綜合考慮上述因素，筆者認(rèn)為，從6月份市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，由于政策層面利好、房企沖刺半年報(bào)等因素，預(yù)計(jì)二季度的市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步縮短，上海樓市基本面勢(shì)必呈現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

分析下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，上海樓市已經(jīng)沒有去庫(kù)存壓力，市場(chǎng)的快速去化勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存去化周期進(jìn)一步下降，預(yù)計(jì)下半年庫(kù)存去化周期將下降至10個(gè)月以下，屆時(shí)，市場(chǎng)勢(shì)必再現(xiàn)買漲不買跌，上海樓市將重現(xiàn)2013年下半年火爆的行情，上海樓市也將成為繼深圳之后房?jī)r(jià)上漲的典型城市。