一線城市短期市場表現(xiàn)分化

近期，一線城市商品住宅短期市場表現(xiàn)分化，深圳房價快速上漲，北京、上海等城市商品住宅房價變化相對溫和，在相關(guān)人士看來，主要是基于以下兩點原因：

首先，從市場去化周期看，截至5月底，深圳商品住宅存量只夠賣6個月左右，上海商品住宅的存量市場去化周期在11個月左右，北京商品住宅的存量市場去化周期在15個月左右，按照同策咨詢研究部的判斷標(biāo)準(zhǔn)，市場去化周期如果小于8個月，這個城市樓市則明顯供不應(yīng)求，房價會快速上漲，深圳就是這個狀態(tài)。

反之，如果一個城市商品住宅市場去化周期大于15個月，那么這個城市樓市就供大于求，有明顯的去庫存壓力，現(xiàn)在北京、上海大概是11～15個月，從指標(biāo)意義上看，北京、上海目前市場庫存去化周期處于合理區(qū)間，并沒有明顯的去化壓力。因此，兩地雖然市場交易量上去了，但是市場去化周期還沒有下降到8個月以下，商品住宅價格還沒有到快速上漲的時候。

其次，從供求表現(xiàn)來看，當(dāng)前一線城市如北京、上海，一方面是商品住宅成交量出現(xiàn)明顯上漲，需求得到釋放，另一方面供應(yīng)量也大幅增加，導(dǎo)致市場存量保持一定的水平，市場去化壓力并沒有明顯減輕。然而，對于深圳來講，供應(yīng)量則明顯跟不上，所以市場銷售節(jié)奏一直保持相對緊張，房價上漲的趨勢比較明顯。

從品牌房企的推盤周期來看，企業(yè)預(yù)算及銷售計劃安排基本遵守了二季度和四季度集中推盤的慣例，屆時，由于品牌房企集中銷售的拉動，二季度和四季度整個市場交易量也往往表現(xiàn)突出。當(dāng)前，2015年二季度還剩最后一個月的時間，對于房企尤其是上市房企來講，勢必要抓住二季度最后一個月的集中推盤銷售時機(jī)，以盡快完成企業(yè)預(yù)算及半年度銷售業(yè)績。

因此，鑒于“救市”政策發(fā)力及房企推盤周期等因素疊加，樓市去化速度會提升，市場去化周期將進(jìn)一步縮短，一線城市成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

再從市場去化壓力來看，截至5月31日，上海市商品住宅庫存量雖然仍高達(dá)1251.99萬平方米，但是，由于“紅五月”142萬平方米成交行情的出現(xiàn)，市場去化速度有所提高，去化周期已經(jīng)縮短至11個月，這說明，短期內(nèi)上海樓市已經(jīng)沒有去庫存的壓力，未來上海商品住宅基本面將呈現(xiàn)快速反彈趨勢。

綜合考慮上述因素，筆者認(rèn)為，從6月份市場走勢來看，由于政策層面利好、房企沖刺半年報等因素，預(yù)計二季度的市場去化周期會進(jìn)一步縮短，上海樓市基本面勢必呈現(xiàn)快速復(fù)蘇的態(tài)勢。

分析下半年的市場走勢，上海樓市已經(jīng)沒有去庫存壓力，市場的快速去化勢必會導(dǎo)致庫存去化周期進(jìn)一步下降，預(yù)計下半年庫存去化周期將下降至10個月以下，屆時，市場勢必再現(xiàn)買漲不買跌，上海樓市將重現(xiàn)2013年下半年火爆的行情，上海樓市也將成為繼深圳之后房價上漲的典型城市。