“北京政府外遷”傳言襲來 通州樓市“高燒不退”

聞?wù)膺w通州樓市“高燒” 

“以近待遠(yuǎn)，以逸待勞，以飽待饑，此治力者也。”這句出自于《孫子·軍爭》的名句，如今用來形容北京通州樓市賣方和買方的關(guān)系，再適合不過了。雖然“北京政府外遷”的傳聞尚未落地，但伴隨著政策上升期，多重利好疊加之下，通州樓市已然顯得有些“高燒不退”，火熱程度與日俱增。

副中心？積分落戶？封盤？漲價？日前，一個個“扎眼”的名詞，將通州樓市推上了輿論的巔峰。買房的“組團(tuán)”爭相看房，想撿漏；賣房的有恃無恐，要么封盤以待天時，要么漲價以求大撈一把，一時間整個通州樓市被炒得天翻地覆，成交量亦創(chuàng)出2015年以來的新高。

盡管利好重重，但對于通州樓市而言，在購房需求有限、樓市越發(fā)嚴(yán)峻的大環(huán)境下，這種“雞血”式的增長能否具備長效性？還將是個未知數(shù)。時代周報記者近日走訪了通州的多個樓盤項目和中介機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，情況顯然并非那樣“簡單”。

“高燒”的通州樓市

伴隨著半年來央行三次降息、兩次降準(zhǔn)，公積金新政的相繼出臺，“寒冬”之下的樓市迎來久違的暖意，改善型需求“抬頭”，隨著一線城市住宅用地的減少，一線城市漸漸步入回暖期。而一線城市而言，通州區(qū)域最近的表現(xiàn)無疑顯得十分“耀眼”。

“城市副中心”、“環(huán)球影城即將動工”、“積分落戶”等一系列“重磅炸彈”，令通州漸漸步入人們視線。日前，一則關(guān)于“北京通州區(qū)政府預(yù)留地對于市政府東遷得到審批通過，即將開始動工建設(shè)”的傳聞，更是將通州樓市推上了輿論的巔峰。

該消息雖未得到官方確認(rèn)，卻也未出現(xiàn)任何官方辟謠，一時間通州樓市頓時引發(fā)巨大“地震”，多重利好疊加之下，通州樓市如今已然顯得有些“高燒不退”，火熱程度與日俱增。

雖然是工作日，但時代周報記者走訪通州時發(fā)現(xiàn)，看房者相比休息日卻并未有所減少，而在與許多通州項目工作人員溝通中，“升值”和“漲價”成了出現(xiàn)頻率最高的詞匯。

從梨園地鐵站下車，步行不久。此行的第一站—華業(yè)東方玫瑰便出現(xiàn)在記者的面前。“目前我們就剩A區(qū)三號樓和C區(qū)部分房源在售，為91平方米和130平方米兩個戶型，目前均價25500元/平方米，相比上一期有所上漲。”該項目銷售人員向記者表示。

據(jù)了解，數(shù)日前，華業(yè)東方玫瑰均價尚在23500元/平方米左右，漲幅在2000元/平方米左右。“我們已經(jīng)接到通知，近期我們可能還會上調(diào)，單價應(yīng)該還會漲2000元以上。”該銷售人員透露。

記者發(fā)現(xiàn)，同華業(yè)東方玫瑰一樣，通州許多開發(fā)商都打起了心里的“小九九”，要么大幅漲價“大撈一筆”，要么已經(jīng)開始捂盤惜售，以待消息落實(shí)，再出來“大撈一筆”。

雖然“政府東遷”消息尚未落地，但許多開發(fā)商在推銷樓盤之時，已然將政府的行政區(qū)域和各類規(guī)劃納入沙盤之上。以位于北運(yùn)河附近項目合生·濱江帝景為例，“北京市政府馬上就要東遷了，我們項目瀕臨中央行政區(qū)，六號線，未來升值空間非常之大。”該項目銷售人員向時代周報記者推薦道。

據(jù)了解，目前合生·濱江帝景有C3、C7、C8三棟樓在售，戶型面積為137平方米和99平方米三居室，目前均價在30000-35000元/平方米之間，而此前兩戶型均價僅為24000元/平方米和28000元/平方米，漲幅達(dá)25%此外，京貿(mào)國際城、通州bobo、運(yùn)河灣等項目也都“聞風(fēng)而漲”。除了直接漲價外，封盤以待“天時”的項目也不在少數(shù)，除了已經(jīng)重開的合生·濱江帝景外，其位于通州區(qū)九棵樹的K2·玉蘭灣亦在其中。

“您現(xiàn)在可以看房，我也能給您介紹，但我們現(xiàn)在處于封盤階段，什么時候開盤還需要上級通知。”據(jù)K2·玉蘭灣項目工作人員透露，他們是15日中午接到的上級通知，暫停一切銷售。“保守估計每平米至少要漲3000元/平方米。”

“近幾年通州核心區(qū)幾乎沒有新增住宅用地，目前在售項目大都是尾盤，或項目的后期。對于開發(fā)商而言，項目接近收尾，本就是一個提高利潤的階段。”亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅告訴時代周報記者。

“無論是政府搬遷，還是首都結(jié)構(gòu)調(diào)整，炒作房產(chǎn)都不理性。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志提醒，購房者購買房產(chǎn)未來獲得的價值，與近期傳聞或無直接因果聯(lián)系，開發(fā)商通過炒作概念來抬高房價的邏輯并不能成立。

無論炒作與否，諸多利好的籌碼下，通州市場顯然已出現(xiàn)明顯回暖。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，5月份，通州區(qū)純商品住宅成交超過900套，僅6月上旬成交量就已經(jīng)達(dá)到655套。

“從短期來看，通州處在一個尾盤銷售的階段，但需求在增加，目前天花板尚無法定論，如果持續(xù)利好，通州房價將繼續(xù)上漲。”在郭毅看來，6月份整體成交量將達(dá)到1500套左右水平。

恐慌性置業(yè)？

自“政府東遷”的消息在坊間傳開，很多本有購房需求或觀望的購房者，紛紛將看房緊急納入行程之中。開發(fā)商們打了“雞血”般的漲價，更如同駱駝背上的最后一根“稻草”。

伴隨著多重利好，二手房市場如炸開了鍋一般，一些二手房東坐地起價，業(yè)主惜售、漲價、毀約可謂是層出不窮。事實(shí)上，經(jīng)過時代周報記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，“火熱”的表象下，卻并非保障的購房“需求”，反而攙雜了許多“無奈”。

白女士是一名私企中層，年薪近20萬，來京數(shù)年與丈夫積攢了近百萬元存款。家里剛添“新丁”的白女士，想和丈夫、孩子有個“家”的愿望變得尤為強(qiáng)烈，由于一直住在通州區(qū)域，通州便成了白女士的置業(yè)首選。

由于當(dāng)初樓市尚處于低谷，白女士覺得未來通州樓市房價漲跌未定，于是便選擇了觀望一段時間。隨著3·30新政出臺，通州區(qū)域的樓市出現(xiàn)了明顯波動，白女士覺得“時機(jī)”已到。

月初，白女士看中了位于八通線梨園的某小區(qū)一套小三居，總價230萬元。本欲“出手”卻恰逢“政府東遷”的消息傳來，房東隨即將房價提價12萬，白女士的置業(yè)夢想幾近破滅。

在白女士看來，如今通州的房價已經(jīng)開始上漲，而燕郊等周邊區(qū)域也同樣被帶動著漲價、白女士感嘆“最近一直在看房，如果找不到合適的房子，只能咬牙忍了，要不以后真的要去別的區(qū)域買房了。”

“業(yè)主提價的事情雖然有，但是并不多見，提價、沒啥熱情賣房的業(yè)主大都是改善型房源，反而那些剛需的、小戶型的房源都有換房需求，他比你們更急。”一位鏈家地產(chǎn)的銷售人員告訴時代周報記者。

經(jīng)過記者兩天來的探訪發(fā)現(xiàn)，無論是新房還是二手房，如白女士這般心態(tài)的看房者顯然不在少數(shù)。甚至在與一些看房者交談中記者發(fā)現(xiàn)，很多看房者都有“恐慌”式的置業(yè)心態(tài)。

“項目升值不升值是次要的，我是買來自家住的，如果現(xiàn)在不來看，政府將來真遷來，房價上漲、房貸壓力就更大了。”一位看房的先生向時代周報記者感嘆。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月上半月通州商品房價格為24232元/平方米，環(huán)比上月僅增長1.6%。有業(yè)內(nèi)人士表示，受限購等政策影響，投資客炒房難度很大，通州房價很難被炒高。一些有剛需的可以考慮出手，而如果是出于投資則需要謹(jǐn)慎。

“目前通州樓市交易量的回暖更多是依賴于政策刺激導(dǎo)致改善型購房需求的提前釋放。”在我愛我家研究部經(jīng)理孔丹看來，在需求總量未大規(guī)模增加的情況下，如果未來沒有新的政策刺激，不僅僅是通州，北京市各區(qū)縣的交易量預(yù)計都免不了回落。

前路喜憂參半

對于通州樓市未來的前景，業(yè)內(nèi)的看法似乎呈現(xiàn)兩極分化的趨勢。

日前，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱在其公眾號上，對通州樓市發(fā)出了自己的質(zhì)疑。“由于缺少前期規(guī)劃，政府東遷之后將面臨諸多問題，公建、商服、交通、學(xué)校及醫(yī)院等配套都是大問題，絕不是單純的一個社區(qū)居住區(qū)的配套概念。”丁祖昱表示，雖然該計劃落地會令房價都有可觀的增幅，但隨后房價能否持續(xù)上升，尚存在重大疑問。

有趣的是，郭毅卻向記者表達(dá)出了完全不同的觀點(diǎn)。

“在交通上，通州有包括廣渠路東延等多項規(guī)劃；在商業(yè)配套上，如羅斯福廣場、萬達(dá)廣場的相繼開業(yè)，對于通州的商業(yè)有著足夠的支撐，未來新光天地的北京唯一一家門店也將落戶通州；教育資源上，未來通州將有十所名校分校落戶。”在其看來，通州已經(jīng)具備國際大都市的雛形，樓市大漲并非建立在空中樓閣之上。

歸根到底，通州樓市火熱的緣由，便在于北京市政府能否“東遷”。此前，市場已多次傳出過北京市政府搬遷通州的消息，但每一次傳言又被證明為假。

在陳志看來，政府何時搬，搬來哪些機(jī)構(gòu)，在規(guī)劃沒有出來之前，并沒有漲價基礎(chǔ)，這顯然是個漫長的過程。

如果說“政府東遷”的消息尚有些縹緲，那“積分落戶”的消息就顯得“靠譜”多了。

今年初，國家宣布通州為試點(diǎn)積分落戶，雖然積分落戶細(xì)則到年底才能出臺，但大致方向已經(jīng)確定，即想要落戶通州需要在本區(qū)有住房或者租房滿8年以上等。

在房地產(chǎn)評論員嚴(yán)躍進(jìn)看來，如果房價上漲，那么無形中增加成本，進(jìn)而阻礙人口導(dǎo)入。對于地方政府來說需要有一個房價管控思路。“若沒有一個真正的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，或使得只有概念和投機(jī)，而無真正人口導(dǎo)入。”

換句話說，通州作為“積分落戶”的試點(diǎn)區(qū)域，顯然是為了引進(jìn)更多的人才進(jìn)入該區(qū)域，這無疑與北京政府的初衷相悖論。對于設(shè)立“副中心”的初衷，便是為了讓通州承擔(dān)疏解中心城人口的使命。