萬達借互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)行另類REITs 推中國首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目募資

萬達集團、快錢公司聯(lián)手打造的萬達互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)正式落地，雙方共同推出中國首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目"穩(wěn)賺1號"。

《證券日報》記者從萬達集團內(nèi)部獲悉，"穩(wěn)賺1號"以萬達廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集的資金全部投資于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場項目，預期年化收益達12%以上。

值得一提的是，該產(chǎn)品實際上與尚未獲批的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）類似，只不過用眾籌的名義來發(fā)售，實質(zhì)上則是運用創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)金融方式，以突破傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式獲得融資。

"萬達想要完成'5年后沒有重資產(chǎn)'的目標，從投資者渠道獲得資金，即用別人的錢為萬達賺取利潤是首要解決的問題。"有業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，這其中包括機構(gòu)投資者等外部渠道，也包括萬達建立的內(nèi)部融資渠道，例如萬達控股的快錢等。如此來看，"穩(wěn)賺1號"是萬達集團董事長王健林設(shè)計的利用內(nèi)部籌錢渠道獲得融資的產(chǎn)品。

推另類REITs拓寬融資渠道

據(jù)《證券日報》記者了解，"穩(wěn)賺1號"每份眾籌金額為1000元人民幣，認籌起點為1份，最高認籌1000份。萬達方面表示，上述項目收益來源包括凈物業(yè)收入分配和物業(yè)增值收益，預期年化收益達12%以上。

值得一提的是，"穩(wěn)賺1號"募集資金是直接用于萬達廣場建設(shè)的。萬達方面向本報記者透露，"穩(wěn)賺1號"標的為萬達商業(yè)地產(chǎn)2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)城市商業(yè)廣場項目(萬達有權(quán)根據(jù)籌集情況予以調(diào)整基礎(chǔ)資產(chǎn))。

此外，其退出方式有兩種，項目上市到期或持有至7年到期。具體來看，以項目上市到期方式退出，即自第三個收益派發(fā)日之后，發(fā)起人可視市場情況選擇促成將自有租賃物業(yè)通過REITs或其他方式上市，發(fā)起人亦可選擇促成向第三方出售相應(yīng)權(quán)益或自有租賃物業(yè)，但出售對價較實際眾籌資金的增值應(yīng)不低于實際眾籌資金的年化6%（例如在第4個收益派發(fā)日之后出售的，則出售對價應(yīng)不低于實際眾籌資金的124%）。

至于以持有至7年方式退出，即萬達商業(yè)地產(chǎn)或其指定的第三方于第7個收益派發(fā)日之前以不低于實際眾籌資金1.5倍的價格收購自有租賃物業(yè)或相應(yīng)權(quán)益；發(fā)起人將使用上述轉(zhuǎn)讓所得資金回購投資人持有的眾籌標的份額。

由此看來，這款眾籌產(chǎn)品實際上是為商業(yè)地產(chǎn)項目融資而推出的，從操作方式、收益來源等方面與尚未獲批的REITs類似，尤其其退出方式也是以REITs方式上市，頗有鋪好資產(chǎn)證券化道路之意。
加速互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)落地

據(jù)萬達方面透露，"穩(wěn)賺1號"將通過快錢平臺jr.99bill.com及"快錢錢包APP"限額發(fā)售，募集期為2015年6月12日至6月15日。據(jù)了解，投資者現(xiàn)已可以登錄快錢平臺或下載"快錢錢包"查看項目詳情。同時，快錢還將開放轉(zhuǎn)讓功能，項目成立三個月起投資者即可選擇流通變現(xiàn)。

而其起始投資金額1000元的低門檻設(shè)計，顯然是為了迎合互聯(lián)網(wǎng)用戶的消費理財特點，這在某種程度上也打破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)獲得資金的主要渠道來自于投資機構(gòu)等手持大筆資金的融資模式。不過，對于投資者來說，雖然項目成立三個月起投資者可以將其流轉(zhuǎn)，但受制于房地產(chǎn)市場波動，物業(yè)租賃收益將隨之受影響。

"萬達物業(yè)的'城市中心'效應(yīng)及其品牌優(yōu)勢有吸引投資者認購的能力"，某業(yè)內(nèi)人士向記者直言，但現(xiàn)在股市有很強的資金吸納能力，所以其具體認購情況尚不好判斷。

不過，萬達此前一直都是大投入式發(fā)展，動輒幾百億元的投資砸下去，這無疑將對企業(yè)運營造成壓力，而其此次啟動的商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目則是"以小搏大"，將身段下沉，頗有與小股投資者合作"操盤"之意。