萬達(dá)借互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)行另類REITs 推中國首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目募資

萬達(dá)集團(tuán)、快錢公司聯(lián)手打造的萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)正式落地，雙方共同推出中國首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目"穩(wěn)賺1號(hào)"。

《證券日?qǐng)?bào)》記者從萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部獲悉，"穩(wěn)賺1號(hào)"以萬達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集的資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，預(yù)期年化收益達(dá)12%以上。

值得一提的是，該產(chǎn)品實(shí)際上與尚未獲批的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）類似，只不過用眾籌的名義來發(fā)售，實(shí)質(zhì)上則是運(yùn)用創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)金融方式，以突破傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式獲得融資。

"萬達(dá)想要完成'5年后沒有重資產(chǎn)'的目標(biāo)，從投資者渠道獲得資金，即用別人的錢為萬達(dá)賺取利潤是首要解決的問題。"有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，這其中包括機(jī)構(gòu)投資者等外部渠道，也包括萬達(dá)建立的內(nèi)部融資渠道，例如萬達(dá)控股的快錢等。如此來看，"穩(wěn)賺1號(hào)"是萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林設(shè)計(jì)的利用內(nèi)部籌錢渠道獲得融資的產(chǎn)品。

推另類REITs拓寬融資渠道

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，"穩(wěn)賺1號(hào)"每份眾籌金額為1000元人民幣，認(rèn)籌起點(diǎn)為1份，最高認(rèn)籌1000份。萬達(dá)方面表示，上述項(xiàng)目收益來源包括凈物業(yè)收入分配和物業(yè)增值收益，預(yù)期年化收益達(dá)12%以上。

值得一提的是，"穩(wěn)賺1號(hào)"募集資金是直接用于萬達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)的。萬達(dá)方面向本報(bào)記者透露，"穩(wěn)賺1號(hào)"標(biāo)的為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目(萬達(dá)有權(quán)根據(jù)籌集情況予以調(diào)整基礎(chǔ)資產(chǎn))。

此外，其退出方式有兩種，項(xiàng)目上市到期或持有至7年到期。具體來看，以項(xiàng)目上市到期方式退出，即自第三個(gè)收益派發(fā)日之后，發(fā)起人可視市場(chǎng)情況選擇促成將自有租賃物業(yè)通過REITs或其他方式上市，發(fā)起人亦可選擇促成向第三方出售相應(yīng)權(quán)益或自有租賃物業(yè)，但出售對(duì)價(jià)較實(shí)際眾籌資金的增值應(yīng)不低于實(shí)際眾籌資金的年化6%（例如在第4個(gè)收益派發(fā)日之后出售的，則出售對(duì)價(jià)應(yīng)不低于實(shí)際眾籌資金的124%）。

至于以持有至7年方式退出，即萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)或其指定的第三方于第7個(gè)收益派發(fā)日之前以不低于實(shí)際眾籌資金1.5倍的價(jià)格收購自有租賃物業(yè)或相應(yīng)權(quán)益；發(fā)起人將使用上述轉(zhuǎn)讓所得資金回購?fù)顿Y人持有的眾籌標(biāo)的份額。

由此看來，這款眾籌產(chǎn)品實(shí)際上是為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資而推出的，從操作方式、收益來源等方面與尚未獲批的REITs類似，尤其其退出方式也是以REITs方式上市，頗有鋪好資產(chǎn)證券化道路之意。
加速互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)落地

據(jù)萬達(dá)方面透露，"穩(wěn)賺1號(hào)"將通過快錢平臺(tái)jr.99bill.com及"快錢錢包APP"限額發(fā)售，募集期為2015年6月12日至6月15日。據(jù)了解，投資者現(xiàn)已可以登錄快錢平臺(tái)或下載"快錢錢包"查看項(xiàng)目詳情。同時(shí)，快錢還將開放轉(zhuǎn)讓功能，項(xiàng)目成立三個(gè)月起投資者即可選擇流通變現(xiàn)。

而其起始投資金額1000元的低門檻設(shè)計(jì)，顯然是為了迎合互聯(lián)網(wǎng)用戶的消費(fèi)理財(cái)特點(diǎn)，這在某種程度上也打破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)獲得資金的主要渠道來自于投資機(jī)構(gòu)等手持大筆資金的融資模式。不過，對(duì)于投資者來說，雖然項(xiàng)目成立三個(gè)月起投資者可以將其流轉(zhuǎn)，但受制于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，物業(yè)租賃收益將隨之受影響。

"萬達(dá)物業(yè)的'城市中心'效應(yīng)及其品牌優(yōu)勢(shì)有吸引投資者認(rèn)購的能力"，某業(yè)內(nèi)人士向記者直言，但現(xiàn)在股市有很強(qiáng)的資金吸納能力，所以其具體認(rèn)購情況尚不好判斷。

不過，萬達(dá)此前一直都是大投入式發(fā)展，動(dòng)輒幾百億元的投資砸下去，這無疑將對(duì)企業(yè)運(yùn)營造成壓力，而其此次啟動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目則是"以小搏大"，將身段下沉，頗有與小股投資者合作"操盤"之意。