中炬置地董事長墜樓身亡 云南第一高樓將何去何從

中炬置地董事長墜樓身亡

4月初，中炬置地集團(tuán)董事長朱景圖在香港自己的寓所墜樓身亡，香港警方初步懷疑是自殺。據(jù)相關(guān)消息稱，香港警員在單位飯廳的一個(gè)垃圾桶內(nèi)，撿獲了一張朱景圖弄得皺皺巴巴的字條，內(nèi)容大致表示受到工作及金錢問題困擾。警方懷疑他死前欲把心事向親人透露，但最后還是把紙條拋掉。而據(jù)接近朱景圖的人士透露，他去世前的數(shù)周一直處于失眠狀態(tài)，靠服食安眠藥才能就寢。

朱景圖的突然離世讓其生前在云南地產(chǎn)界名噪一時(shí)的“云南第一高樓”——“南亞之門”部分項(xiàng)目變得撲朔迷離起來。6月2日，據(jù)記者了解，該項(xiàng)目因?yàn)閭鶆?wù)問題被昆明市中級(jí)人民法院查封凍結(jié)，與此同時(shí)，各方債主紛至沓來。

“他做事情風(fēng)風(fēng)火火，是個(gè)追求完美的人。”6月2日，南亞之門前銷售總監(jiān)高榮平在接受記者采訪時(shí)如此評(píng)價(jià)其前老板。“也許正是強(qiáng)調(diào)完美的做事風(fēng)格，戰(zhàn)略失策導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈緊張。”

昆明當(dāng)?shù)囟辔坏禺a(chǎn)界人士也向中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露，昆明房地產(chǎn)市場整體不景氣，以及錯(cuò)綜復(fù)雜的政企開發(fā)運(yùn)營模式，多重效應(yīng)疊加，最終導(dǎo)致朱景圖把自己逼上了絕路。

30億元債務(wù)重壓？

資料顯示，1998年8月，朱景圖創(chuàng)辦中炬集團(tuán)，該集團(tuán)是一家集石化、航運(yùn)、房地產(chǎn)、花卉及物業(yè)為一體的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司。2001年中炬集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2008年11月，朱景圖組建了中炬置地集團(tuán)有限公司。同年12月中炬置業(yè)開始開發(fā)昆明市地標(biāo)性建筑“南亞之門”項(xiàng)目。

“南亞之門”項(xiàng)目名字是時(shí)任昆明市委書記仇和所起，寓意開啟面向南亞、東南亞及世界的大門。該項(xiàng)目曾因其316米的高度被稱為“云南第一高樓”，朱景圖也因該項(xiàng)目名聲大噪。按照項(xiàng)目最初規(guī)劃，項(xiàng)目用地面積34500平方米，總建筑面積約55萬平方米，地上建筑面積約45萬平方米，地下建筑面積約10萬平方米。南亞之門集鉑金五星級(jí)酒店、公寓式酒店、5A級(jí)寫字樓、酒店式公寓、城市核心商業(yè)、休閑娛樂等功能于一體。

如今7年過去了，南亞之門除了配套的住宅，以及一期裙樓商業(yè)部分封頂之外，寫字樓的主樓部分，只是地基剛剛挖好。從最開始規(guī)劃時(shí)的明星項(xiàng)目，淪落到最近幾年被冠以“難產(chǎn)之門”的外號(hào)。

與此同時(shí)，“由于土地出讓金沒有補(bǔ)交，住宅部分的項(xiàng)目預(yù)售許可證遲遲拿不到。盡管公司擁有接近30億元~40億元的住宅產(chǎn)品，然而卻無法進(jìn)行銷售。”高榮平在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)透露。

南亞之門項(xiàng)目中的住宅樓群——尚義公館的“準(zhǔn)業(yè)主”周女士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，2010年，她通過認(rèn)購的形式，提前交付定金400萬元預(yù)訂了一套2000多平方米的房子，原本預(yù)計(jì)2013年6月份就能交付到手的房子，沒想到竟然等到的是“尚義公館目前看來似乎就是非法建筑。不僅沒有售樓許可證，甚至連土地出讓金都沒有補(bǔ)齊”的消息。

記者從業(yè)主處獲得一份不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示：目前，該項(xiàng)目住宅產(chǎn)品中共計(jì)有272戶準(zhǔn)業(yè)主，認(rèn)購面積達(dá)到39145平方米，繳納房屋認(rèn)購款43987.7174萬元人民幣。而14戶辦公樓面積達(dá)到2287平方米，繳納房屋認(rèn)購款3246.2299萬元人民幣，合計(jì)繳納47233.9473萬元人民幣。如今他們最大的訴求是希望大股東（云南煙草機(jī)械廠）能夠認(rèn)可當(dāng)年他們與朱景圖簽的購買協(xié)議有效，同時(shí)督促對(duì)方抓緊時(shí)間辦理相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

債主中不僅包括這些購房人，還包括一些施工單位。南亞之門項(xiàng)目承建方之一的江蘇宏遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司（下稱“江蘇宏遠(yuǎn)”），項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張華（化名）就是施工單位“討薪聯(lián)盟”代表之一。2013年5月份，江蘇宏遠(yuǎn)與中炬置地簽訂了4400萬元合同，2014年月份工程已經(jīng)完工。然而，目前僅僅付了江蘇宏遠(yuǎn)2600多萬元，還差2100萬元工程款沒有到位。“施工單位大概涉及25家，我們初步統(tǒng)計(jì)欠款達(dá)到3.5億元。”張華向記者透露。

除卻這些準(zhǔn)業(yè)主以及承建商逼債之外，一些私人欠款小貸公司因?yàn)橹炀皥D的去世，而把拓東房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法庭。“這個(gè)主要是欠下的小貸公司及私人借款，共計(jì)8000萬元左右。”張華告訴記者。

小貸公司之所以把拓東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭，是因?yàn)橥貣|房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)南亞之門的建設(shè)與開發(fā)的合資公司，它是由云南煙草機(jī)械廠持有51%股份，云南中炬置地集團(tuán)有限公司持有49%股份組建，是南亞之門項(xiàng)目另一股東。

“除此之外，銀行貸款欠下接近10億元的開發(fā)貸款，三筆欠債加在一起共計(jì)約30億元。”張華告訴記者，外界一直這樣傳言，然而關(guān)于銀行的欠款尚不可知。6月1日記者通過電話向云南煙草機(jī)械廠廠長，拓東房地產(chǎn)公司法人殷偉剛證實(shí)時(shí)，他對(duì)此不置可否，只表態(tài)“下周或會(huì)有結(jié)果，再聯(lián)系”。

錯(cuò)失唯一翻盤機(jī)會(huì)

在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，朱景圖走到今天這一步，似乎跟年初的一場土地拍賣有關(guān)。

2月6日，昆明市國土資源局發(fā)布了一則昆明市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告：位于盤龍區(qū)拓東路78號(hào)的城鎮(zhèn)住宅用地兼住宿餐飲、批發(fā)零售、商務(wù)金融性質(zhì)，兩宗用地共計(jì)4007.92平方米，約合6.01畝。規(guī)劃最大容積率為15.04，建筑密度≤56%，綠地率≥10%。這兩塊用地將于2月26日至3月9日進(jìn)行網(wǎng)上掛牌交易。

在上述的公告中這個(gè)地塊性質(zhì)屬于“一次性整合用地地塊”，兩塊用地剛好在南亞之門項(xiàng)目規(guī)劃平面圖范圍之內(nèi)。如果土地出讓順利，“難產(chǎn)”多年，幾經(jīng)變化的南亞之門寫字樓有望實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，而已建成現(xiàn)房的尚義公館住宅部分預(yù)計(jì)將獲準(zhǔn)預(yù)售資格，將能在近期順利開盤。

“因?yàn)槟蟻喼T名下的住宅項(xiàng)目，遲遲拿不到預(yù)售許可證，同時(shí)商業(yè)部分又已經(jīng)提前開始大張旗鼓地開發(fā)，資金需求巨大，最終導(dǎo)致資金鏈緊張。如果能夠拿到預(yù)售資格，已經(jīng)建好的住宅按照現(xiàn)有市場價(jià)格，大概能賣到30億元~40億元，這樣資金缺口問題便能迎刃而解。”高榮平向中國房地產(chǎn)報(bào)記者解釋稱。然而，這兩塊有可能扭轉(zhuǎn)朱景圖和南亞之門命運(yùn)的城鎮(zhèn)住宅用地，朱景圖并未如眾多業(yè)主期望的那樣去投標(biāo)，最終的拍賣結(jié)果是流標(biāo)。

“他（朱景圖）認(rèn)為價(jià)格太高，6畝地接近2億元的土地出讓金，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)創(chuàng)下了昆明市第二高。”南亞之門項(xiàng)目承建方之一的江蘇宏遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張華（化名）在接受記者采訪時(shí)表示。

據(jù)記者查實(shí)，上述兩宗用地起拍土地單價(jià)為3618.87萬元/畝，而這一掛牌底價(jià)對(duì)比昆明近年來的土地成交價(jià)格，超過歷史單價(jià)昆明地王恒隆廣場的起拍單價(jià)，也超過蘇寧環(huán)球昆八中地塊每畝2800萬元的成交單價(jià)，成為近年來昆明第二高土地單價(jià)。

與此同時(shí)，“如果不那么太強(qiáng)調(diào)完美的話，一些項(xiàng)目的進(jìn)度可以推盤更快一些，去化也許會(huì)好一些。”高榮平回憶生前朱景圖為了打造一個(gè)更好的樣板房，公司專門請了業(yè)內(nèi)名家設(shè)計(jì)和施工單位。即便如此朱景圖依舊覺得不夠好，決定要重新弄，包括后期的項(xiàng)目綠化，請了專門園藝公司。同時(shí)，所有材料普遍都選用更貴的石頭，而非貼磚。在高榮平看來，“僅僅產(chǎn)品質(zhì)量把關(guān)做得再好，然而房子不能交付和驗(yàn)收卻是最大問題。”

“不應(yīng)該搞這么大的體量，缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，做這么大體量的項(xiàng)目壓力還是很大，如果把這些錢拿來辦理北區(qū)住宅部分的土地證等手續(xù)，這樣可能會(huì)避免這種兩面夾擊的窘境。除此之外，南區(qū)商業(yè)主體部分從2012年就開始投入，時(shí)間也不恰當(dāng)。”張華向記者分析，其實(shí)朱景圖對(duì)于該項(xiàng)目整體戰(zhàn)略的失策，也是導(dǎo)致今天南亞之門項(xiàng)目如此尷尬結(jié)局的重要原因。

第一高樓前途未卜

昆明當(dāng)?shù)氐囊患曳康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)指出，從2014年開始，昆明房地產(chǎn)市場異常嚴(yán)酷，昆明房地產(chǎn)市場已然出現(xiàn)了分外嚴(yán)重的兩極分化現(xiàn)象：一邊是激進(jìn)的投資進(jìn)度，另外一邊卻因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)拉動(dòng)不足，支撐不起虛高的房地產(chǎn)價(jià)格，售樓去化難度空前巨大。“去化才應(yīng)該是精明的地產(chǎn)商，首當(dāng)其沖要考慮的重中之重。”而顯然，南亞之門項(xiàng)目并非如此。

數(shù)據(jù)顯示：2014年昆明房地產(chǎn)投資占到投資總量約47%。昆明基尼系數(shù)早已突破0.4的警戒線，而當(dāng)?shù)氐男陆ㄉ唐贩康目罩寐矢哌_(dá)70%，保守估計(jì)也有200多萬套。

“市場不好，坊間都在傳言。中小型房企只有靠著央資、國資才能活下去。今年更是如此，每家地產(chǎn)公司沒有開工的盤，大家都暫時(shí)不動(dòng)，而對(duì)于已經(jīng)開工的則是想盡辦法去化。”高榮平坦言從去年開始，這種焦慮的情緒一直在昆明地產(chǎn)圈蔓延。

而朱景圖顯然意識(shí)到了形勢的嚴(yán)峻。“年初的時(shí)候朱總已經(jīng)開始對(duì)企業(yè)內(nèi)部實(shí)行裁員，對(duì)外則采用緊急融資的步驟策略。”高榮平向記者介紹。

然而對(duì)于南亞之門而言，這些措施并不能解救其困境。其背后真正的原因是，南亞之門原本是籠罩著政府背景光環(huán)的項(xiàng)目，但近幾年中央反腐力度的加強(qiáng)給該項(xiàng)目帶來了重大影響。十八大之后主政云南長達(dá)10年之久的原云南省委書記白恩培落馬，仇和以及其他兩任昆明市委書記先后相繼落馬，讓南亞之門失去“靠山”。

隨著朱景圖墜樓事件的發(fā)生，其背后的故事除了成為談資之外，已經(jīng)沒有了意義，而對(duì)于南亞之門項(xiàng)目而言，其后續(xù)進(jìn)展成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)記者了解，日前云南省政府新聞辦組織召開了一次發(fā)布會(huì)上，昆明市住建廳相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此項(xiàng)目后續(xù)問題公開表態(tài)稱，“將會(huì)協(xié)調(diào)昆明市規(guī)劃局就項(xiàng)目如何推進(jìn)展開討論”。

“事情太過于復(fù)雜。我們正在找相關(guān)方面積極洽談，目前暫時(shí)還沒有眉目。”殷偉剛在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，公司目前已經(jīng)成立了專項(xiàng)小組，全力開展后續(xù)的整頓以及相關(guān)的準(zhǔn)備工作。不過，至于南亞之門未來將何去何從，會(huì)如何規(guī)劃和推進(jìn)，哪家企業(yè)來接盤，他并未做過多披露。

“因?yàn)轫?xiàng)目本身為在建工程，加上情況復(fù)雜，收購工作量巨大，面對(duì)諸多不利條件，困難可想而知。”一位金融界人士在接受記者采訪時(shí)稱。在并購或者重組項(xiàng)目過程中，面臨著項(xiàng)目測算，風(fēng)險(xiǎn)排查、協(xié)議談判、融資方案等工作，要在最快的時(shí)間內(nèi)推銷出去，“盡管其位于相對(duì)成熟的商圈，區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)，然而要想能夠順利脫手，對(duì)于拓東置地來說，眼下還是面臨諸多困難。”