存量房改保障房謹(jǐn)防“權(quán)力尋租”

商品房與保障房，一個價格高企，另一個專供保障，兩者性質(zhì)、稅收、價格迥異。但如今，遭遇發(fā)展瓶頸的樓市在探索新解法，這兩者之間的通道正在打開。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，全國商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米，其中住宅待售面積增加330萬平方米。

與此同時，資金日益成為保障房建設(shè)中的瓶頸。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實困難，在商品房項目中配建的公租房和依托商業(yè)開發(fā)實施改造的棚改項目，二者的推進都受到影響。林區(qū)、墾區(qū)、獨立工礦區(qū)棚改配套設(shè)施建設(shè)歷史欠賬多，資金籌措壓力更大。

打通存量商品房和保障房的對接通道，成為一劑藥方。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近期聯(lián)合發(fā)文，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

鑒于政府在其中扮演重要角色，如何防范權(quán)力尋租，成為社會關(guān)注的焦點。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長馮俊說：“選擇什么區(qū)位的房源和怎么定價，都是容易滋生腐敗的環(huán)節(jié)，必須提前進行制度設(shè)計，避免政府提供給低收入群體和棚改群眾的福利變相轉(zhuǎn)化成給開發(fā)商的福利。”

中國社會科學(xué)院副研究員陳飛建議，應(yīng)對政府部門在參與搭建存量房和保障房橋梁過程中的行為進行規(guī)范和監(jiān)督，做好資金監(jiān)管，防止資金籌集、管理和使用等過程中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象。

部分城市實踐證明，只要政策制定合理，決策科學(xué)，在存量商品房改保障房的過程中，就能實現(xiàn)居民、政府與企業(yè)三方共贏的局面。

江蘇省常州市住房保障和房產(chǎn)管理局市場處處長陸金峰算了一筆賬：按3000套房源計算，如通過集中建設(shè)，一套房子從征地拆遷、建安工程到簡裝需30萬元，3000套總投入9億元，一年支付給銀行的利息就要7000萬元；而通過收儲社會房源，3000套房子一年的租金只要3000萬元，還不到建設(shè)資金貸款利息的一半。

同樣，打通普通存量商品房與保障房通道也確實有助于化解一些城市的高庫存。以西部一省會城市為例，2015年投入國開行的貸款205億元進行棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，按均價1平方米6000元計算和70％的貨幣化安置比例，可消化200多萬平方米商品房面積，占這座城市整個商品房年度投放量的1/10。

企業(yè)同樣在此過程中受益。中南城市建設(shè)投資有限公司在江蘇鎮(zhèn)江、淮安等地進行了存量房改保障房的嘗試，總裁陳小平說：“雖然沒有盈利，但起碼也沒有虧本，因為房子空置在那里沒人買，一年的財務(wù)成本就要上漲9個點。”

不過，存量商品房改保障房盡管成效初現(xiàn)，但依然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

有專家反映，政府出手購買商品房體現(xiàn)了分類調(diào)控的思路，也在一定程度上化解樓市庫存，但究竟效果如何，還有待繼續(xù)觀察。

一些基層干部反映，目前部分城市還缺乏規(guī)范的操作細則，尤其是如何選擇房源和定價方面難以把握，而且市場上缺乏相應(yīng)的住房產(chǎn)品。從政府采購程序、選房標(biāo)準(zhǔn)和資金監(jiān)管等方面相關(guān)指導(dǎo)政策和操作規(guī)范有待細化。

另外，現(xiàn)有存量房的造價及稅費成本較高，而保障房相應(yīng)補償標(biāo)準(zhǔn)與普通商品住宅市場定價差距較大，房地產(chǎn)企業(yè)積極性難以調(diào)動。

一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦承，之所以愿意提供部分房源作為保障房房源，主要是希望通過規(guī)模銷售降低成本并及早回籠資金，但這部分房源的土地、建設(shè)和稅費成本與正常渠道銷售的房源并無二致，長期和大范圍參與的意愿并不強。

馮俊說，商品房里面有土地費用、稅費等，但政府組織建設(shè)的保障房的成本低于市場開發(fā)的項目，能不能把這塊成本降下來是吸引企業(yè)參與的關(guān)鍵。