家庭完全裝修手冊》之《驗(yàn)收篇>>1

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        一)驗(yàn)收新房的注意事項(xiàng)

1、 房屋外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否與售房說明書一致，門洞尺寸是否便于家具出入。
　　2、 門、窗是否穩(wěn)當(dāng)、密封，是否在開關(guān)時(shí)發(fā)出雜音。
　　3、 地板、墻面、天花板是否有空隙、裂縫、水漬、抹灰是否脫落。
　　4、 可視、對講系統(tǒng)是否正常。
　　5、 開關(guān)是否開關(guān)自如、插否有電（請使用電筆測試）。
　　6、 廁所、廚房是否給、排水順暢、馬桶、浴缸是否運(yùn)作正常 、是否有裂痕、少配件
　　7、 廁所、廚房地漏是否夠用（防止發(fā)生意外時(shí)水外流）。
　　8、 操作臺尺寸，流線是否符合使用。
　　9、 廚房、廁所地面應(yīng)關(guān)水24小時(shí)，檢查樓下的天花板和相鄰墻面是否滲漏。
　　10、用尺將各房內(nèi)徑尺寸量清楚，并仔細(xì)記錄下來，便于裝修設(shè)計(jì)和購買家具。
　　這十條檢查你都應(yīng)仔細(xì)做到。驗(yàn)收如發(fā)現(xiàn)損壞情況應(yīng)記錄下來交發(fā)售方盡快維修。必要時(shí)可拍照作記錄。還有一點(diǎn)請記住在入住后更換大門門鎖。返回頂部

l        二)具體詳細(xì)講解如下:

1招  看“備案”留“兩書”

新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。

2招  衛(wèi)生間不滲不存

檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，２４小時(shí)后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

3招  門窗靈活嚴(yán)又亮

試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面１．５厘米。

門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個(gè)門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。

4招  輕敲各面聽空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

5招  頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過兩場大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。

6招  陽臺裂縫危險(xiǎn)大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

7招  保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴），這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。

8招  大開龍頭查漏堵

上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

9招  暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差１％。

10招  供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管（在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子），地面的套管應(yīng)高出地面２－３厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面５厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

11招  拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。

12招  保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面３０厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。

13招  衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

14招  廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道

廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

15招  開關(guān)接口拉一拉

檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用拉一拉，看是否虛設(shè)。返回頂部

l        三)關(guān)于驗(yàn)房常見問題的解答:

1.怎樣計(jì)算商品房套內(nèi)建筑面積

人們在買房時(shí)，一般對房屋的建筑面積和使用面積比較注意，但對套內(nèi)建筑面積及其計(jì)算方法卻不甚了解。本文介紹一些關(guān)于套內(nèi)建筑面積計(jì)算的方法。
　　套內(nèi)建筑面積是由三部分組成的，其計(jì)算公式為：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
　　一、套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計(jì)入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。
　　二、套內(nèi)墻體面積的計(jì)算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。
　　新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
　　非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
　　三、陽臺建筑面積的計(jì)算：(1)原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。返回頂部

2.因?yàn)榉课萦匈|(zhì)量問題，所以還沒有交房，但開發(fā)商要我先交物業(yè)管理費(fèi)，我可以不交嗎？

答：根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定，新建商品住宅交付使用之前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)由住宅出售單位承擔(dān)。所以只要你沒有簽房屋交接書，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你現(xiàn)在不用繳納物業(yè)管理費(fèi)    返回頂部

3.檢查房屋質(zhì)量三環(huán)節(jié)

簽好質(zhì)量條款驗(yàn)收 入住房屋注意保留證據(jù)
　　房屋質(zhì)量是購房者最關(guān)心的問題之一。要避免房屋質(zhì)量困擾，購房者需做到簽好質(zhì)量條款、仔細(xì)驗(yàn)收房屋和注意保留證據(jù)三個(gè)環(huán)節(jié)。
　?。ㄒ唬┖灪觅|(zhì)量條款。如今購房者購買的多是期房，簽合同時(shí)房屋還未造好。入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，若合同里沒有約定解決問題的具體辦法，對購房人來說是非常不利的。因此，在簽合同時(shí)購房者就應(yīng)對房屋質(zhì)量留個(gè)心眼。本市目前采用的預(yù)售合同示范文本里沒有明確約定房屋質(zhì)量問題的解決辦法，只約定了保修責(zé)任和賠償責(zé)任，對購房人來說很難解決實(shí)際問題，這使得簽訂質(zhì)量補(bǔ)充條款就非常必要。購房者可和開發(fā)商約定，房屋交付時(shí)，若有質(zhì)量問題，購房者有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，并不承擔(dān)違約責(zé)任；若出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房人有權(quán)單方解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還全部房價(jià)款，并支付利息及賠償相應(yīng)損失。
　?。ǘ┳屑?xì)驗(yàn)收房屋。辦理交房入住手續(xù)時(shí)，購房者首先應(yīng)要求開發(fā)商提供房屋的竣工驗(yàn)收備案表，查看自己所購房屋是否在該表的范圍內(nèi)；開發(fā)商還應(yīng)提供新建住宅質(zhì)量保證書，保證書規(guī)定了房屋各部位的具體保修范圍和時(shí)間，是購房者要求開發(fā)商履行保修義務(wù)的書面文件。其次，購房者只有在仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒有質(zhì)量問題后才可以辦理入住手續(xù)，莫要草草驗(yàn)收即簽署房屋交接單。最后，若購房者發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應(yīng)立即要求開發(fā)商對有質(zhì)量問題的部位予以書面確認(rèn)并加蓋公章，并盡量在開發(fā)商解決問題后再辦理入住手續(xù)。如果問題無法及時(shí)解決，購房者應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。如果房屋質(zhì)量問題很嚴(yán)重，購房者可提出解除購房合同并要求賠償。依據(jù)最高院日前出臺的司法解釋，法院會支持購房者的請求.

（三）注意保留證據(jù)。購房者實(shí)際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，首先要分析該質(zhì)量問題的性質(zhì)，是房屋本身的質(zhì)量問題，還是裝修造成的問題。如果是裝修造成的問題，購房者只能找裝修公司維修，要求賠償損失，與開發(fā)商無關(guān)。這種情況下，購房者一定要保管好當(dāng)初的裝修合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證。如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照有關(guān)規(guī)定，在保修期內(nèi)，購房者應(yīng)向開發(fā)商要求維修，盡量用書面方式提出，并讓開發(fā)商蓋章確認(rèn)。若開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房者可請他人進(jìn)行維修，此時(shí)購房者要保管好發(fā)票和相關(guān)書面憑證。維修完畢后，購房者可要求開發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用，賠償因修復(fù)給自身造成的合理損失，包括花時(shí)間維修而造成的誤工費(fèi)。如果開發(fā)商拒絕承擔(dān)維修費(fèi)，購房者可向法院起訴。如果質(zhì)量問題經(jīng)多次維修仍不能有效解決，并影響到購房者的正常居住，那么可認(rèn)定為嚴(yán)重的質(zhì)量問題。購房者可依法解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修費(fèi)、房款利息和損害賠償?shù)取?nbsp;      返回頂部

4.配套施工受阻不屬不可抗力

大產(chǎn)證延期一年 開發(fā)商賠款七萬
　　購房者認(rèn)為開發(fā)商延期交房一年需承擔(dān)違約責(zé)任，而開發(fā)商說延期交房是配套工程施工受阻這一不可抗力事由造成的，不愿賠錢。日前，靜安法院對這樁官司作出一審判決：配套工程受阻不屬不可抗力，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)履行合同，支付延期交房的違約金七萬余元。
　　2001 年5月10日，顧某與一家房產(chǎn)公司簽訂了一份《上海市商品房預(yù)售合同》，購買本市萬春街一處建筑面積為105.98 平方米、總價(jià)為45萬元的商品房。雙方約定：交房最后期限為2001 年6月30日，交房條件為開發(fā)商取得大產(chǎn)證及《住宅交付使用許可證》，注銷房屋抵押。合同同時(shí)約定，因非不可抗力因素導(dǎo)致逾期交房的，按已付房款每日萬分之五支付違約金。
　　同年6月，顧某按約定付清了全部房款，但開發(fā)商直至2002 年6月才辦出大產(chǎn)證，同月6日通知顧某辦理小產(chǎn)證。顧某在6月13日收到通知后，一直未辦理相關(guān)辦證手續(xù)。2002 年9月，顧某將房產(chǎn)公司告上法院。他認(rèn)為房產(chǎn)公司對房屋設(shè)定的抵押未注銷，不具備合同約定的房屋交付條件，拒絕收房。同時(shí)，他要求房產(chǎn)公司支付從2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房違約金9萬余元。
　　庭審中，房產(chǎn)公司的辯解是樓房確實(shí)抵押給了農(nóng)行上海市分行，但顧某購買的房屋已作內(nèi)部注銷，且顧某已辦妥了貸款抵押手續(xù)，不存在因未辦理抵押注銷手續(xù)影響交房入住的問題。此外，房產(chǎn)公司認(rèn)為延期交房是供電配套施工受阻的原因造成的，屬不可抗力，不應(yīng)支付違約金，故對顧某的要求不予認(rèn)可。
　　法院認(rèn)為，合同約定的交房條件為辦出大產(chǎn)證和注銷抵押，但據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)資料顯示，2001 年6月7日登記的房屋權(quán)利人是顧某，其他權(quán)利人為市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司，設(shè)定日期從2001 年6月7日至2006 年5月25日。由此可見，不論農(nóng)行的抵押是否已注銷，都不會影響入住和辦理小產(chǎn)證。另外，供電配套施工受阻不屬于不可抗力，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)延期交房責(zé)任。由于顧某在2002 年6月13日收到交房通知后，未履行驗(yàn)收手續(xù)，故此后的責(zé)任應(yīng)自理。據(jù)此，法院作出上述判決。返回頂部

5.開發(fā)商延期交房買家可延付尾款

問：我預(yù)訂的房屋原定于去年1月30日交房，可開發(fā)商書面通知我交房要延期至今年3月15日。在付款方式上，我和開發(fā)商在預(yù)售合同中約定：我在辦妥入住手續(xù)當(dāng)日，將尾款交齊。由于開發(fā)商延期交房，1月30日并沒有辦理入住手續(xù)，我也就未付尾款。誰知，開發(fā)商日前來函說我未交尾款，構(gòu)成違約。為此，來信請教我難道真的違約了嗎？
　　市民李先生答：你反映的情況屬于《合同法》中的“先履行抗辯權(quán)”。按照我國《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，如果合同一方義務(wù)的履行以另一方義務(wù)的履行為前提，即有先后關(guān)系的，若負(fù)有先履行義務(wù)的一方不履行義務(wù)，則后履行的一方可以拒絕履行自己的義務(wù)直至應(yīng)先履行義務(wù)的一方履行了自己的義務(wù)。
　　從你與開發(fā)商之間賣買合同來看，你們雙方在交房與付尾款上互相負(fù)有義務(wù)，即開發(fā)商的義務(wù)是在今年1月30日將房屋交付給你，你的義務(wù)則是在辦妥入住手續(xù)當(dāng)日將尾款交齊。因此，你們之間的義務(wù)有先后履行順序，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先履行交房義務(wù)。在開發(fā)商將房屋交付給你之前，你享有“先履行抗辯權(quán)”，即拒絕交付尾款是有法律依據(jù)的。
　　在此需注意的是，“先履行抗辯權(quán)”只是延遲你的付款責(zé)任，在開發(fā)商將房屋實(shí)際交付后，你仍應(yīng)履行付款義務(wù)。返回頂部

6.辦理交房手續(xù)時(shí)拒付物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司無權(quán)扣鑰匙

物業(yè)公司受開發(fā)商委托代辦交房手續(xù)，購房者因?qū)ξ飿I(yè)管理有意見而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司以此為由扣押了房屋鑰匙，不予辦理交房手續(xù)。由于不知物業(yè)公司如此行為是否合法，讀者王小姐咨詢了本報(bào)。據(jù)有關(guān)法律專家介紹，業(yè)主在辦理交房手續(xù)時(shí)不付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司無權(quán)扣押房屋鑰匙。
　　2001 年年底，王小姐買了一套預(yù)售商品房。今年年初辦理入住手續(xù)時(shí)，她被告知要找物業(yè)管理公司辦理。找到小區(qū)物業(yè)管理公司后，王小姐填寫了有關(guān)表格、交納了相關(guān)手續(xù)費(fèi)。由于對物業(yè)管理費(fèi)漲價(jià)心存疑問，王小姐拒絕預(yù)付3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。誰知物業(yè)公司竟然扣押了她的房屋鑰匙，并說何時(shí)付了物業(yè)費(fèi)，何時(shí)才準(zhǔn)王小姐辦理交房手續(xù)，入住新房。
　　帶著物業(yè)公司這種行為是否合法的問題，記者請教了上海市圣信律師事務(wù)所主任徐叢林律師。徐律師說，購房人簽訂了房屋買賣合同，購買了房屋，就與開發(fā)商之間形成了房屋買賣法律關(guān)系。購房人的主要義務(wù)是交納房款，而開發(fā)商的主要義務(wù)則是按照合同約定交付房屋，包括將房屋鑰匙交給購房人。購房合同就是他們之間買賣法律關(guān)系的體現(xiàn)。如果購房人已按照約定付清全部房款，開發(fā)商就應(yīng)把房屋交給購房人。交房時(shí)，開發(fā)商應(yīng)把鑰匙交給購房人，使購房人能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了賣出方的合同義務(wù)。如果開發(fā)商讓物業(yè)公司代為辦理交房手續(xù)，依據(jù)代理的有關(guān)規(guī)定，代理機(jī)構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。物業(yè)管理公司作為代理交房機(jī)構(gòu)，只能替開發(fā)商完成交房義務(wù)，不能在此過程中將自己的權(quán)利附加為業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)。因?yàn)橘彿咳撕烷_發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系與購房人和物業(yè)管理公司之間的委托管理關(guān)系是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，兩者不應(yīng)混為一談。

7.住宅入住時(shí)，業(yè)主需要繳哪些費(fèi)？標(biāo)準(zhǔn)是什么？返回頂部

答：入住時(shí)可一次性收取的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)：（1）物業(yè)維修基金：由住宅購買人、出售人共同繳納，帶電梯設(shè)備的，分別按成本價(jià)的3％和4％繳納；不帶電梯的，分別按成本價(jià)的2％和3％繳納。成本價(jià)由市房地部門公布。
　?。?）電度表保證金。單相表每表80元或三相表每表250 元，向業(yè)主或使用人收取此項(xiàng)費(fèi)用后，出具市供電部門的專用收據(jù)。
　?。?）有線電視初裝費(fèi)。市區(qū)每戶（終端）240元、市郊城鎮(zhèn)每戶330元、郊縣農(nóng)村每房480元，向業(yè)主或使用人收費(fèi)后，出具有線臺專用收據(jù)。
　?。?）建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)。按所在區(qū)縣物價(jià)部門核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人或房東收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項(xiàng)費(fèi)用。
　　除上述收費(fèi)外，物業(yè)管理企業(yè)提供給業(yè)主或使用人的《入住須知》、《住宅使用手冊》等不得收費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或裝修隊(duì)伍收取裝修保證金、押金。對
　　施工人員予以登記管理并發(fā)放小區(qū)出入證，收費(fèi)不得超過每人10元。物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)部門規(guī)定并墊付了資金加裝防盜分戶門、電控總門設(shè)施的，按成本向業(yè)主或使用人收取，但在簽訂購房合同時(shí)明確作為房屋附屬設(shè)施交付的，此費(fèi)用應(yīng)包含在房價(jià)內(nèi)。物業(yè)管理企業(yè)在辦理差價(jià)換房的入戶、退房或退租手續(xù)時(shí)，可向換房人各收取50元手續(xù)費(fèi)，但不得向購買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項(xiàng)費(fèi)用。在差價(jià)換房或單位分房、配房過程中發(fā)生房屋空關(guān)，空關(guān)期間的物業(yè)管理費(fèi)或公房租金按同期標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人計(jì)收。對同一時(shí)段的管理費(fèi)或租金，不得重復(fù)收取。對違反上述規(guī)定的，由物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)按有關(guān)法律法規(guī)實(shí)施處罰。返回頂部

8. 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？

商品房也是一種商品?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對消費(fèi)者的權(quán)利和經(jīng)營者的義務(wù)作了明確規(guī)定?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條規(guī)定：“消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營者提供的商品和服務(wù)，符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。”第十一條規(guī)定：“消費(fèi)者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財(cái)產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。”第十八條規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。”第二十二條和第二十三條規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證在正常使用商品或者接受服務(wù)的情況下其提供的商品或者服務(wù)應(yīng)當(dāng)具有的質(zhì)量、性能、用途和有效期限。經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，按照國家規(guī)定或者與消費(fèi)者的約定，承擔(dān)包修、包換、包退或者其他責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定或者約定履行，不得故意拖延或者無理拒絕。”第三十五條規(guī)定：“消費(fèi)者在購買、使用商品時(shí)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。消費(fèi)者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產(chǎn)者要求賠償。”

　　建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》對建設(shè)工程的質(zhì)量問題作了具體細(xì)致的規(guī)定。該辦法規(guī)定：建設(shè)工程自辦理交工驗(yàn)收手續(xù)后，在保修期內(nèi)，因勘察設(shè)計(jì)、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由施工單位負(fù)責(zé)維修。并規(guī)定：民用與公共建筑，一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程為3年；建筑物的電氣管線、上下水管安裝工程保修期為3個(gè)月，建筑物的供熱及供冷的保修期為一個(gè)采暖期及供冷期，室外的上下水管線和小區(qū)道路等市政公用工程保修期為1年。施工單位在接到保修通知書之日起，必須在兩周內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方，商議返修內(nèi)容?！掇k法》還規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成人身及財(cái)產(chǎn)損害的，侵害人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，給予受害人賠償。因建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任發(fā)生民事糾紛，當(dāng)事人可以通過協(xié)商或調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁向人民法院起訴。需要注意的是：根據(jù)《辦法》第四十五條規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期限為1年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)開始計(jì)算。

因此，在商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，如在規(guī)定的期限內(nèi)，既可找房地產(chǎn)公司，也可以找施工單位，如果房地產(chǎn)公司或施工單位都不予理睬或相互推諉，則可向當(dāng)?shù)叵M(fèi)者協(xié)會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴. 返回頂部

9. 什么是房屋的公共地方？

對公共地方的規(guī)定是房屋使用、管理、維修公約中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，購房人在簽公約時(shí)，一定要注意公約對公共地方的規(guī)定。如某大廈公約規(guī)定“公共地方包括各入口大堂及通道、各層升降機(jī)大堂、扶手梯、樓梯間、人行道、行車道、梯臺、綠化區(qū)、休憩地方、各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電閘控制房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制房、消防泵房、水箱、升降機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房及為該大廈的業(yè)主、訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍……發(fā)展商可以將其在該大廈中所有的任何部分指定或重新指定為公共地方，不必經(jīng)其他業(yè)主或其他擁有該大廈權(quán)益的人士同意，但發(fā)展商在享有此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其他業(yè)主使用其所有的單元”。再如某花園別墅公約規(guī)定，“公共設(shè)施和共用設(shè)備指為該物業(yè)的公共利益或公共服務(wù)而在該物業(yè)所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的供所有業(yè)主享用的各種器械、設(shè)備、裝置……包括游泳池、健身房等”、“在物業(yè)的公共部位或共用設(shè)備等地方，開發(fā)企業(yè)保留建造及豎立招牌、海報(bào)、廣告牌的權(quán)利”。上述公約對公共地方的有關(guān)規(guī)定不同程度地存在一些問題。

一般購房者尤其是購房自用的消費(fèi)者也許對公共地方以及上述規(guī)定不太在意，認(rèn)為有關(guān)公共地方的規(guī)定與自己的切身利益沒太大關(guān)系，其實(shí)在今后的生活中，它與購房是有著千絲萬縷的聯(lián)系的。假如有一天，在您居住的樓前建起一排違章建筑，您在失去茶余飯后休憩、活動的地方的同時(shí)，還要負(fù)擔(dān)這片綠地的養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用，您是否能泰然處之？又比如您有一天發(fā)現(xiàn)您家的樓頂或外墻上豎起一塊塊廣告牌，您以為與您沒有關(guān)系，并未多加留意，但是您知道嗎？樓頂和外墻也屬于公共地方，它的使用權(quán)歸全休產(chǎn)權(quán)人所有，產(chǎn)權(quán)人相應(yīng)地也擁有這部分廣告的收益，低沉還能無動于衷嗎？再比如，某家物業(yè)管理公司通知您，從本月起，您應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)增加了，原因是原本不屬于公共地方的餐廳（甚至有可能是其他尚未賣出的單元）被暫時(shí)劃定為公共地方，需要由您承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，而您不曾使用到該地方時(shí)，您愿意承擔(dān)這部分管理費(fèi)嗎？

究竟什么是公共地方，有關(guān)政策法規(guī)中有明確的解釋。公共地方包括兩部分，一部分是根據(jù)建設(shè)部所規(guī)定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室、其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半；另一部分是根據(jù)國家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中規(guī)定的分?jǐn)偟缴唐贩糠績r(jià)中的基礎(chǔ)配套設(shè)施部分，如公共綠地、道路等。

業(yè)主對公共地方享有權(quán)利的原因在于，房價(jià)構(gòu)成中包含住宅建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)非物業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)如道路、公共綠地等。正因?yàn)橄碛袡?quán)利，所以才要交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)。

業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四種權(quán)利。對于自有物業(yè)，由于產(chǎn)權(quán)的完全而相當(dāng)明確；對于共有部分，由于共為全體產(chǎn)權(quán)人所有，需由全體業(yè)主同意后才有效。

在房屋出售前，由于所有財(cái)產(chǎn)歸開發(fā)單位，所以開發(fā)單位可在政策允許的范圍內(nèi)任意決定，但隨著房屋的售出，開發(fā)單位對公共地方的權(quán)利也就相應(yīng)減少，并逐漸失去對這部分公共地方的壟斷地位。因此，除功能上由全體業(yè)主共同使用外，對公共地方進(jìn)行的任何改動，都需要通過全體業(yè)主的同意并經(jīng)政府批準(zhǔn)，或通過業(yè)主委員會的決議達(dá)成，因?yàn)闃I(yè)主委員會是由物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成的組織，該組織將維護(hù)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)等權(quán)利。

如果出現(xiàn)對公共地方的侵權(quán)行為，除可通過物業(yè)管理委員會干涉外，還可通過雙方協(xié)商，向政府有關(guān)部門投訴，申請仲裁，或向法院提起訴訟。返回頂部

10. 哪些項(xiàng)目不計(jì)入商品房的建筑面積范圍？

不計(jì)算在商品房建筑面積中的項(xiàng)目包括：1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。3、房屋之間無上蓋的架空通道。4、無柱雨篷。5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間空置箱、罐的平臺。6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑臺、天面上花園、游池。8、消防、檢修等用途的室外爬梯。9、構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。

如何計(jì)算商品房的建筑面積？

商品房的建筑面積系指層高在2.2米以上（含2.2米）的房屋外墻（或柱外圍）水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。

　　計(jì)算商品房全部建筑面積的范圍包括：

　　1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

　　2、自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.2米以上的部位的上口外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

　　4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面積計(jì)算。

　　5、突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.2米以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。

　　6、封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計(jì)算。

　　8、建筑物墻外有頂蓋和走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。

　　9、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

　　10、凈高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。

　　11、有柱雨篷或有維護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。

　　12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　13、屬于永久性建筑有柱車棚、貨棚等按外圍水平投影面積計(jì)算。

　　14、位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其設(shè)計(jì)超過2.2米以上部位水平投影計(jì)算。（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）

　　計(jì)算商品房一半建筑面積的范圍包括：

　　1、與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通道和無柱走廊、檐廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半計(jì)算。

　　2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。

　　3、未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。

　　4、無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。返回頂部

11. 房屋面積多算了怎么辦

一幢住宅中的某一套房屋，購房者比較容易丈量和計(jì)算的是房屋的使用面積，而較難丈量和計(jì)算其建筑面積。因?yàn)樽鳛榉指畛鍪鄣纳唐贩?，除了自己一套房屋范圍以?nèi)的房屋建筑面積以外，還包括分?jǐn)偟墓膊课缓凸δ苌蠟檎狈课莘?wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

　　每一套房屋，無論是處在哪一層，都有共用墻和非共用墻。非共用墻就要全部計(jì)入建筑面積，與鄰戶共用的墻以及外墻、與公用空間之間的分隔墻就應(yīng)分?jǐn)傆?jì)算建筑面積。

　　以上計(jì)算的是一套房屋的套內(nèi)建筑面積。然后計(jì)算公用建筑面積。這一面積由兩部分組成：一是前面所說的各套房屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻的一半；二是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳或過道等功能上為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積?！　≌狈课莸慕ㄖ娣e扣除該幢房屋內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，再扣除銷售或出租的作為獨(dú)立使用的空間，如地下室、車庫及人防工程等建筑面積，就是這一幢房屋的公用建筑面積。

　　據(jù)此計(jì)算出公用面積分?jǐn)傁禂?shù)，即用整幢房屋的公用建筑面積除以該幢房屋各套房屋套內(nèi)面積之和。

　　以這一分?jǐn)傁禂?shù)乘以套內(nèi)建筑面積求得該套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，再加上原來求得的套內(nèi)建筑面積，就是該套房屋的面積。

　　這一計(jì)算方法較為復(fù)雜，實(shí)際上，國家工商行政管理局和建設(shè)部監(jiān)制的《商品房購銷合同》中第二條已標(biāo)明了購房者的實(shí)得建筑面積和分?jǐn)偣膊课缓凸梅课莸慕ㄖ娣e，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在對商品房進(jìn)行備案登記時(shí)，也使用這一方法來計(jì)算建筑面積。因此，在已經(jīng)使用統(tǒng)一的《商品房購銷合同》后，面積計(jì)算的錯誤比較少見。

　　上述計(jì)算方法是從1995年12月1日開始使用的。對于在此之前已簽訂的商品房銷售合同，除了合同對銷售面積的約定有明顯的違法或計(jì)算錯誤外，仍應(yīng)維護(hù)合同所約定的面積。如果買賣雙方有一方（有時(shí)賣方也會因原面積計(jì)算偏小而提出向購房者追加售房款的要求）提出按上述方法計(jì)算商品房銷售面積，或是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)按上述方法計(jì)算商品銷售面積，而不是按合同約定的面積，買賣雙方可以對合同中的銷售面積進(jìn)行調(diào)整，但對合同中所約定的銷售價(jià)款則不能變更。

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司確實(shí)多計(jì)算了商品房的面積，如果在允許的誤差范圍之內(nèi)（這一誤差在雙方訂立商品房銷售合同約定），則不是違約行為；如果誤差超出了約定的范圍，就可以要求糾正，如房地產(chǎn)開發(fā)公司不愿意糾正，則可以向有關(guān)部門（如消費(fèi)者協(xié)會）投訴，也可以依照合同規(guī)定，申請仲裁或提出訴訟。返回頂部

12. 購買的商品房面積不足怎么辦？

購買商品房，面積是否符合合同的規(guī)定，是人們非常關(guān)心的問題。如袁某從某家房地產(chǎn)開發(fā)公司購置了一套商品房，面積為93.21平方米，并按此面積支付了購房款。在辦完一切手續(xù)，買賣成交后，袁某發(fā)現(xiàn)該房面積不足93.21平方米，遂向該房地產(chǎn)開發(fā)公司提出補(bǔ)足面積或退款的要求，但均遭該公司拒絕。后經(jīng)有關(guān)方面測定，該商品房的實(shí)際面積為89.14平方米，房地產(chǎn)開發(fā)公司在出售時(shí)多算了4.07平方米的面積（其中建筑面積多算2.05平方米，公攤面積通過巧立名目多算2.02平方米）。于是，袁某向市消協(xié)投訴：要求開發(fā)商補(bǔ)足面積或退款。

　　根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十條第六款規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有諸多不合理情形的（其中包括銷售的商品數(shù)量不足的），除本法另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)民事責(zé)任。”

　　這一條款是關(guān)于經(jīng)營者為損害消費(fèi)者權(quán)益的行為承擔(dān)民事責(zé)任的規(guī)定。所謂“銷售的商品數(shù)量不足”，是指商品的實(shí)際數(shù)量低于消費(fèi)者與經(jīng)營者約定的數(shù)量，也就是人們通常所稱的缺斤短兩、短尺少寸。根據(jù)該條款的精神，經(jīng)營者售出的商品數(shù)量不足的應(yīng)給予消費(fèi)者賠償或者補(bǔ)足。

　　據(jù)此，袁某以所購買的商品房面積與實(shí)際付款的面積不符，向房地產(chǎn)開發(fā)公司提出補(bǔ)足面積或者退款的要求是合理的。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)這個(gè)民事責(zé)任。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司不承擔(dān)這個(gè)民事責(zé)任，袁某可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，請求法院調(diào)解或判決。作為一個(gè)購房者，如你也遇到類似情況，不妨學(xué)學(xué)袁某的作法。返回頂部

13. 什么是“八房五證二書”？

下列八種情況的房屋買賣國家有規(guī)定：

　　一、違法或違章建筑，不能買賣；

　　二、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的，不能買賣；

　　三、教學(xué)、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑，不能買賣；

　　四、著名建筑物或文物古跡等需加以保護(hù)的房屋，不許買賣；

　　五、由于國家建設(shè)需要，征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；禁止買賣；

　　六、單位不得擅自購買城市私房；

　　七、出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；

　　八、對出賣享有國家或單位補(bǔ)貼廉價(jià)購買或建造的房屋有一定的限制。

　　商品房銷售應(yīng)持有的“五證”包括：

　　計(jì)委立項(xiàng)、可行性研究的批件；規(guī)劃局的規(guī)劃使用證；國土局的土地使用證（證明賣方已交納了土地出讓金；擁有產(chǎn)權(quán)保證）；建委開工許可證；房管局的商品房預(yù)售許可證。在這其中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，它表明所購房屋屬合法交易范疇。

　　建設(shè)部近日規(guī)定，1998年9月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售新建住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用權(quán)說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可作為商品房購銷合同的補(bǔ)充內(nèi)容。   返回頂部

14.住戶有哪些權(quán)利和義務(wù)？

在住宅小區(qū)中，住戶按照對房屋所擁有權(quán)屬的不同，分為業(yè)主和非業(yè)主使用人。業(yè)主指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人；非業(yè)主使用人指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。作為物業(yè)的主人，業(yè)主依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理，要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。前者包括依法對物業(yè)自用部位占有、使用、經(jīng)營、處置、修繕、改建等基本權(quán)利和依法使用物業(yè)共用設(shè)施及設(shè)備、共用部位和公用設(shè)施、公共場所的權(quán)利以及擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)。后者包括對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督、建議、咨詢、批評投訴的權(quán)利。業(yè)主的基本義務(wù)就是遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定及業(yè)主公約、物業(yè)管理委托合同所載明的各項(xiàng)條款和執(zhí)行、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會的各項(xiàng)決議、決定，這就要求業(yè)主的各項(xiàng)行為必須合法，并且以不損害公眾利益和他人利益為前提。也就是說，權(quán)利與義務(wù)是對等的，在享有權(quán)利的同時(shí)，必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主發(fā)生關(guān)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利義務(wù)就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予非業(yè)主使用人哪些權(quán)利、義務(wù)；同時(shí)，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。