馮侖：立體城市，一場(chǎng)城市化的革命

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萬(wàn)通控股董事長(zhǎng) 馮侖

4月24日，馮侖與著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁教授、國(guó)家信息中心黨委書(shū)記、常務(wù)副主任，“十三五”國(guó)家發(fā)展規(guī)劃專(zhuān)家委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)杜平一起，就中國(guó)城市化發(fā)展的新趨勢(shì)、新問(wèn)題、新機(jī)遇展開(kāi)跨界對(duì)話(huà)。以下為馮侖的發(fā)言摘錄：

做立體城市，就像把墻上美人變成炕上媳婦

2009年我和周其仁老師在哥本哈根的一個(gè)氣候大會(huì)上第一次提出了一個(gè)構(gòu)想，就是在中國(guó)能不能建一個(gè)中密度的城市，我們不敢說(shuō)高密度，一說(shuō)高密度大家就反對(duì)，所以我們想把高中低模糊一點(diǎn)，做一個(gè)中密度、緊湊型、節(jié)地的理想城市，叫“立體城市”，以區(qū)別于攤大餅的城市。2009年提出來(lái)以后，我們做了很多展覽，把全世界的城市找來(lái)，看一看到底是怎么做的。這6年來(lái)我花了很大的精力，就是希望墻上的美人兒變成炕上的媳婦，就在做這一件事。

如何不讓城市管理者談“密”色變？

立體城市的密度在現(xiàn)實(shí)的操作中還是遇到了一些問(wèn)題，很多人批評(píng)我們，說(shuō)容積率太高，我們到成都，到西安，到任何一個(gè)城市，先要解決的問(wèn)題就是密度。我們不講的時(shí)候大家第一感覺(jué)就是密度大，所以我們一直用很簡(jiǎn)單的語(yǔ)言去講，最后我們就說(shuō)跟國(guó)貿(mào)差不多，大家說(shuō)這沒(méi)問(wèn)題。為什么說(shuō)和國(guó)貿(mào)差不多呢？實(shí)際上國(guó)貿(mào)的平均容積率大概就是4，個(gè)別高的，像中國(guó)樽、寫(xiě)字樓那些大概是15-20。我們?cè)谀抢镒隽艘粋€(gè)項(xiàng)目叫“新城國(guó)際”，大家認(rèn)為在北京算比較不錯(cuò)的國(guó)際化社區(qū)，那個(gè)容積率就是4。所以說(shuō)和國(guó)貿(mào)差不多，大家就會(huì)覺(jué)得還好，如果籠統(tǒng)地說(shuō)平均容積率到4，幾乎每個(gè)城市都不接受這個(gè)密度，這就是生活經(jīng)驗(yàn)和傳統(tǒng)觀念，以及過(guò)去規(guī)劃中的一些概念經(jīng)常打架，所以一定要把密度概念翻譯成很直接的東西。

我們到全世界去看城市密度，日本的大丸有地區(qū)，1.2萬(wàn)平方公里，建了800萬(wàn)平米建筑，1平方公里600萬(wàn)平米的建筑，我們立體城市的標(biāo)準(zhǔn)就是根據(jù)這個(gè)來(lái)的，我們不是做學(xué)術(shù)研究，就是去看，到全世界密度最大的城市找比較舒服的地方，大丸有是又大又舒服。最密的地方芝加哥，盧普區(qū)一平方公里1000萬(wàn)平米的建筑，這個(gè)地方有點(diǎn)壓迫感，不如日本舒服。新加坡現(xiàn)在很有意思，原本國(guó)土面積570平方公里，現(xiàn)在填到600多平方公里，但它承載的人現(xiàn)在也是600多萬(wàn)。現(xiàn)在新加坡規(guī)劃的新住宅區(qū)一平方公里就4萬(wàn)人，就是按照這個(gè)規(guī)劃的，但是我在那里住了一年多，非常舒服。按密度來(lái)說(shuō)最密的地方不是這些地區(qū)，是南非首都，那里一平方公里住了100萬(wàn)人，為什么呢？貧民窟。所以密度本身并不是一個(gè)特別嚇人的問(wèn)題。只要我們規(guī)劃得當(dāng)，我們可以有大丸有這樣的享受，可以有新加坡新地區(qū)的這種便利，也可以有國(guó)貿(mào)的舒服。我們過(guò)去經(jīng)常有一個(gè)概念，似乎是越松散，住的密度越低越好。所以我們?cè)诿芏鹊膯?wèn)題上遇到很多技術(shù)性的質(zhì)疑，一是高了不接地氣，就像中國(guó)人說(shuō)的“上火”這個(gè)詞一樣，誰(shuí)也沒(méi)見(jiàn)過(guò)，但是什么都拿上火來(lái)解釋。“地氣”也是，究竟是一樓小孩考北大概率高還是20樓以上考北大的概率高？其實(shí)現(xiàn)在上北大的都是二樓以上的。你到北大去看住在平房的一定是少數(shù)，中國(guó)絕大部分城里人都不接地氣，都比原來(lái)聰明了，都會(huì)互聯(lián)網(wǎng)了，都是在樓里。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，越擁擠越方便

我們常說(shuō)擁擠、不方便，后來(lái)我們就發(fā)現(xiàn)什么叫擁擠了不方便呢？擁擠了方便。比如說(shuō)現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代人對(duì)空間的需要更少了還是更多了？我們也在研究這個(gè)事，因?yàn)闆Q定我們未來(lái)的市場(chǎng)是大了還是小了，我們得到的結(jié)論非常簡(jiǎn)單，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)空間的要求是，第一是頻次高了，第二是使用功能高度復(fù)合化。頻次高了是什么呢？以前我們一輩子見(jiàn)的人很少，我們從這兒要見(jiàn)個(gè)美國(guó)人幾乎一輩子不大容易，他不來(lái)傳教你一點(diǎn)概率都沒(méi)有，但來(lái)傳教撞上的概率也很小。但現(xiàn)在呢？越往后，越現(xiàn)代，人接觸的頻率，一輩子認(rèn)識(shí)人的機(jī)會(huì)越來(lái)越多了?；ヂ?lián)網(wǎng)以后最大的特點(diǎn)就是讓陌生人之間越來(lái)越容易說(shuō)話(huà)，也很容易見(jiàn)面，陌陌上市了，世紀(jì)佳緣也上市了。陌生人之間說(shuō)話(huà)的機(jī)會(huì)多了，也會(huì)不斷要求見(jiàn)面。所以你們現(xiàn)在一看年輕人上網(wǎng)一認(rèn)識(shí)就約，約在哪兒呢？一約就是咖啡廳，干什么呢？吃快餐、說(shuō)事、聊天、創(chuàng)業(yè)、約會(huì)，之后大家就開(kāi)始了新的需要，新的需要是什么呢？結(jié)婚。所以對(duì)城市的需求不斷增加，不是在鄉(xiāng)下，一定是在城市，所以擁擠在一起提供了巨大的便利，人們之間交往的密度加大了，空間的需求成倍增加，但它不是在遠(yuǎn)的地方，而是在近的地方。

高樓和胡同大火，哪里更容易活下來(lái)？

對(duì)我們這個(gè)密度還有質(zhì)疑的就是消防，這是我們?cè)谝?guī)劃中碰到的最多的問(wèn)題，后來(lái)我就問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，說(shuō)胡同里著火好救還是樓里著火好救？胡同里一著火車(chē)都開(kāi)不進(jìn)去，連個(gè)消防栓都沒(méi)有，火燒聯(lián)營(yíng)就燒掉了。樓里面一般的小火基本上沒(méi)事，大火技術(shù)上能防范的在一開(kāi)始規(guī)劃的時(shí)候就考慮進(jìn)去了，所以存活率遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的胡同要高。所以就有一個(gè)問(wèn)題，在國(guó)貿(mào)著火了容易活還是在南城的老胡同里面容易活？我們也看了，現(xiàn)在城市消防技術(shù)的進(jìn)步已經(jīng)到了在樓里活下來(lái)的概率大大提高。比如541米的世貿(mào)中心，“911”后復(fù)原狀態(tài)時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成人傷亡的主要有兩個(gè)原因，一個(gè)是消防通道設(shè)計(jì)考慮有，但是沒(méi)有考慮到緊急時(shí)候的狀態(tài)。目前中國(guó)所有的高樓就一個(gè)逃生通道，一旦有事救火的往上走，逃生的往下走，就都堵在路上了，一堵就容易發(fā)生踩踏，所以現(xiàn)在“911”之后最新的一號(hào)樓變成兩個(gè)通道了，逃生走一邊，上來(lái)走一邊，犧牲一點(diǎn)面積，但是一旦發(fā)生事故存活的概率大大提高。第二個(gè)原因，我們現(xiàn)在仍然有一個(gè)危險(xiǎn)，我前幾天在上海四季酒店，我們?nèi)A夏同學(xué)有一個(gè)會(huì)，剛?cè)胱。瑥V播播報(bào)火警，頭一回碰到，我住在23樓，我在糾結(jié)走消防通道還是走電梯？我決定走電梯，我覺(jué)得火剛上來(lái)電梯應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。我知道紐約“911”當(dāng)時(shí)出了一個(gè)問(wèn)題，我們?nèi)绻鸵粋€(gè)樓道，沒(méi)有技術(shù)處理的話(huà)這個(gè)樓道里面就是一個(gè)煙囪，所有煙往上拔，走過(guò)去就會(huì)被先嗆死，所以“911”之后又一個(gè)變化就是“氣幕技術(shù)”，有一個(gè)強(qiáng)大的氣壓把這個(gè)煙頂下來(lái)，上面沒(méi)有煙，保證你在通道里面還是能存活的。也就是說(shuō)城市里的消防技術(shù)、防火規(guī)范遠(yuǎn)比鄉(xiāng)村低矮的房子做得好，所以高密度我覺(jué)得方便、安全，同時(shí)也能夠有效率。

我們?cè)?ldquo;立體城市”里反復(fù)講這些問(wèn)題，所有人都說(shuō)你們太密沒(méi)法住。所以我們現(xiàn)在理想的城市是一平方公里放600平米的建筑，住6到8萬(wàn)人，剛才周老師給我很大的啟示，靜安寺的人數(shù)比這個(gè)還多，我們都知道靜安寺住得非常舒服。所以我們要反復(fù)強(qiáng)調(diào)這個(gè)密度在實(shí)踐中沒(méi)有問(wèn)題，慢慢說(shuō)服大家。

建筑往上“長(zhǎng)”的三大技術(shù)支撐

一個(gè)城市要不斷地密下去，靠什么？一個(gè)是建筑技術(shù)，這個(gè)很重要，沒(méi)有建筑技術(shù)，大家往一塊湊，湊幾萬(wàn)人，樓怎么往上蓋呢？建筑技術(shù)很有意思，全世界做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，大體上一百年城市長(zhǎng)大概七十多米，而這個(gè)長(zhǎng)的過(guò)程主要依靠技術(shù)。什么技術(shù)呢？第一個(gè)摩天大樓時(shí)代是在美國(guó)大危機(jī)之后一直到二戰(zhàn)結(jié)束，1929年到1956年，這段時(shí)間曼哈頓掀起了摩天大樓時(shí)代，在此的建筑技術(shù)，石頭、柱子最多二三層樓，有穹頂有尖頂，基本上面不住人。金融危機(jī)之后，曼哈頓變得非常擁擠，于是出現(xiàn)了三大技術(shù)使摩天大樓時(shí)代得以實(shí)施。三大技術(shù)一是鋼結(jié)構(gòu)，因?yàn)橐ǜ邩且欢ㄒ摻Y(jié)構(gòu)，當(dāng)時(shí)鋼產(chǎn)業(yè)不景氣，這個(gè)改變不得了，有了鋼結(jié)構(gòu)往上蓋樓的基本結(jié)構(gòu)問(wèn)題就解決了；二是電梯，沒(méi)有電梯即使有樓，人怎么上去？但是當(dāng)時(shí)的電梯很簡(jiǎn)單，直上直下，只有一個(gè)功能，上面是寫(xiě)字樓就是寫(xiě)字樓，因?yàn)殡娞葜荒苓@樣往上走，太復(fù)雜的電梯還沒(méi)有發(fā)明出來(lái)，只有最簡(jiǎn)單的垂直升降；第三個(gè)技術(shù)是玻璃，保證建筑自重不那么重，如果都是石頭建二十層，建筑太重，地基受不了。

有了三大技術(shù)以后，建筑往高蓋就變成可能，到摩天大樓建完，曼哈頓平均長(zhǎng)了差不多一百米，現(xiàn)在的高樓都是那個(gè)時(shí)候建的。這三大技術(shù)到目前為止看來(lái)留下了一個(gè)問(wèn)題沒(méi)解決，就是功能只能簡(jiǎn)單化，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的技術(shù)只能是一種，那時(shí)候的建筑沒(méi)有綜合體，寫(xiě)字樓就是寫(xiě)字樓，住宅就是住宅。

但是最近30年，特別是六本木以后建筑又出現(xiàn)了三大技術(shù)的改進(jìn)，使建筑復(fù)合功能的多樣化變成可能。這三大技術(shù)一是通訊技術(shù)，保證在復(fù)雜功能里能找到你，以前太復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，進(jìn)去了可能就找不著人了，這有安全問(wèn)題。通訊技術(shù)能讓你在任何復(fù)雜的空間里找到人，不僅能找到好人，壞人也能一眼找到，所有人都無(wú)處藏身，走哪兒都方便。這就帶來(lái)了建筑功能復(fù)合化的可能，六本木（日本地名）大概有六種功能。一個(gè)城市基本上是120個(gè)功能，現(xiàn)在一個(gè)復(fù)合建筑功能可以做到十個(gè)以上，包括酒店、公寓、劇場(chǎng)、車(chē)站，甚至上面做工廠、農(nóng)業(yè)，什么功能都可以有。所以功能的復(fù)合化，人行為的多樣化都靠里面的通訊連接起來(lái)。

第二個(gè)技術(shù)就是能源技術(shù)，保證不管在多大的空間里，光是一樣的、熱是一樣的、冷是一樣的，使人造空間的舒適度不因?yàn)楣δ芏鄻踊硕档?。第三是納米技術(shù)，材料改變以后建筑不會(huì)被因?yàn)楦弋a(chǎn)生的自重壓垮。

最近的建筑除了功能多樣化外，高度又開(kāi)始長(zhǎng)了，現(xiàn)在已經(jīng)建成的在運(yùn)營(yíng)的最高樓是迪拜哈里法塔，880米，從地面到最頂樓57秒，這就是技術(shù)進(jìn)步。在拉登老家吉達(dá)有一座正在建的樓，1000米，樓名就叫“一公里”。巴黎有一座在建的，1100多米的，最近阿布扎比正在籌備建1200米的樓。在中國(guó)，大家知道，500米以下建筑太容易了，南通、浙江的那些建筑工程隊(duì)都能蓋500米以下的樓，也就是現(xiàn)在500米以下的樓是常規(guī)技術(shù)，蓋到500米以上有點(diǎn)挑戰(zhàn)。所以技術(shù)的進(jìn)步太重要了，沒(méi)有這些我們向上長(zhǎng)也不大容易。

城市土地是有限的還是無(wú)限的？

城市向上長(zhǎng)另一個(gè)很大的原因是成本和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)因素。因?yàn)橹翱偸亲鲂畔⒎治龅墓ぷ?，所以我在做房地產(chǎn)很多年以后，想問(wèn)題總愿意反著想。他們老說(shuō)沒(méi)地了，“你再不拿這塊地，又沒(méi)有了”，老嚇唬我，可是我口袋里的錢(qián)又有限，所以我總在想我能不能不著急買(mǎi)地，以后掏比較少的錢(qián)來(lái)買(mǎi)地。我去紐約60多次，去到30多次以后就碰到了有意思的事情，就是不斷有人找我看地，按照中國(guó)的發(fā)展階段土地早就應(yīng)該沒(méi)有了，這個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁催€讓我去看地？哪兒來(lái)那么多地呢？

有兩個(gè)原因決定了城市土地供應(yīng)是無(wú)限的，第一個(gè)原因就是剛才我們講的，只要技術(shù)進(jìn)步，往高蓋其實(shí)是無(wú)限的，這就決定了土地是無(wú)限的，也就是說(shuō)我們只要聚集，城市的土地就不是問(wèn)題。因?yàn)楝F(xiàn)在我們住到500米以上也接地氣，住在一層也接地氣，越往高住，上北大的越多，大家都往上住，這個(gè)問(wèn)題就解決了，所以技術(shù)決定了我們向上發(fā)展土地的供應(yīng)是無(wú)限的。

第二個(gè)原因是成本比較，假定說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)地沒(méi)有了，但是經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)了，加上前面的技術(shù)發(fā)展，我可以多蓋一倍的房子出來(lái)，那么原有的人可以得到很好的補(bǔ)償，因?yàn)槎嗌w的面積賺出來(lái)的錢(qián)可以補(bǔ)償這個(gè)土地。這樣一來(lái)只要聚集，經(jīng)濟(jì)上的合理性是永遠(yuǎn)存在的，也就是說(shuō)土地的價(jià)格可以得到不斷補(bǔ)償，可以再往上蓋。所以只要聚集，經(jīng)濟(jì)總量在增加，地價(jià)永遠(yuǎn)被包含在向上發(fā)展的成本所能接受的范圍內(nèi)。 所以后來(lái)我想，城里的地沒(méi)有一塊我們第一次來(lái)就蓋了高樓的，我們不知道拆遷了多少次了。我第一個(gè)大樓是在阜成門(mén)蓋的，那是第一次蓋樓，每天就像自己的孩子一樣，那時(shí)候33歲，我們每天沒(méi)事就到大坑看一眼，還照一個(gè)相，那時(shí)候覺(jué)得20多歲都能挖大坑蓋樓了，后來(lái)挖出了很多東西，那時(shí)候才知道在我們蓋之前這里被折騰了多少次了，我們肯定不是第一次來(lái)的。所以只要這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能承受蓋樓的成本，建筑技術(shù)又保證能蓋上去，土地的供應(yīng)其實(shí)就是無(wú)限的。

中國(guó)發(fā)展緊湊型城市的三大障礙

我前一段時(shí)間去日本看，我發(fā)現(xiàn)從規(guī)劃上來(lái)說(shuō)，中國(guó)做的不輸給日本，為什么呢？中國(guó)現(xiàn)在有錢(qián)、任性，請(qǐng)全世界最牛的人來(lái)規(guī)劃，智慧城市、海綿城市、緊湊型城市什么概念都用了，什么錢(qián)都花了，規(guī)劃上一點(diǎn)不落后，能力很強(qiáng)，概念也沒(méi)錯(cuò)。比如室內(nèi)密度大體上一個(gè)人一百平米，各種加注加起來(lái)只要室內(nèi)一個(gè)人一百平米就是舒服的，日本和中國(guó)我們現(xiàn)在規(guī)劃都是這樣。

但是有三件事情我們望而興嘆，確實(shí)有很大差距。第一件事情土地成本，我們?cè)诰o湊的過(guò)程中土地成本占建筑成本的50%~70%，日本和澳洲大體上是15%-30%，所以他往一塊湊，來(lái)的人更多，因?yàn)橥恋爻杀咎叽蠹彝粔K湊的可能性就小，這是我們的第一個(gè)差距。

第二個(gè)差距就是財(cái)務(wù)成本。我們政府現(xiàn)在都是快速建筑，財(cái)務(wù)成本都在10以上，而日本是1，所以它可以舉債，慢慢地來(lái)做，我們不能，我們必須很快，兩年不開(kāi)發(fā)政府就收地了。

第三我們的土地制度是使用權(quán)，不是永久產(chǎn)權(quán)。在日本城市，做兩萬(wàn)人、兩百萬(wàn)平米的建筑，要建20年。我們?cè)谥袊?guó)一平方公里做600萬(wàn)平米建筑，裝6萬(wàn)人，其實(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，但是我們五到七年要做完，我們有財(cái)務(wù)成本。

所以我們的土地制度、財(cái)務(wù)金融服務(wù)體系還有我們開(kāi)發(fā)的整個(gè)主體、產(chǎn)權(quán)制度等等，包括形成事業(yè)家的制度，這些東西如果不進(jìn)行改變，我們往一塊湊面臨的最大障礙就消除不了。