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林海濤:中企不可固守“中國式”開發(fā)理念
北美房產(chǎn)投資集團總裁 林海濤
“這僅僅是一個開始。”北美房產(chǎn)投資集團總裁林海濤稱,受經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢,以及國內(nèi)樓市形勢的影響,未來十年仍是海外投資的黃金期。
據(jù)權(quán)威機構(gòu)報告顯示,從2009年到2014年,中國對外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。而2014年,中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資額更是創(chuàng)下新高,同比2013年增長了大約46%。同時,投資者的組成及其對投資產(chǎn)品的要求,較以往也更加多元化,這些投資者包括超高凈值人士、中小型國有企業(yè)和民營開發(fā)商,他們正積極評估海外投資策略并探索海外發(fā)展的機會。
林海濤指出,目前投資海外的機構(gòu)主要分兩類,一是房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè),如萬科、綠地等開發(fā)商,他們的主要目的是為了打造品牌知名度,以及全球影響力;另一方面,由于中國的房地產(chǎn)還停留在住宅層面,地產(chǎn)商要打破固有的開發(fā)思維,也需要以參股或其他合作的模式參與到國外項目的開發(fā)中去,以獲得更先進的經(jīng)驗。
而另一類機構(gòu)投資者以資產(chǎn)并購為主,諸如國內(nèi)的基金公司、保險公司等,他們把資產(chǎn)投到海外以求獲得更穩(wěn)健的回報,以及分散人民幣貶值所帶來的資產(chǎn)縮水等風(fēng)險。
同時,他也指出,完全不同于國內(nèi),投資海外房地產(chǎn)獲得的利潤很低,同時,國外可利用的資金杠桿有限,這對開發(fā)商的資金實力是一個很大的考驗,另一方面,對國外市場的不了解也可能導(dǎo)致風(fēng)險的發(fā)生。
僅是一個開始 投資熱潮在未來十年仍會持續(xù)
針對海外投資熱潮,林海濤稱,“以往只是一線開發(fā)商,現(xiàn)在很多二線的開發(fā)商也在紛紛出海,原因是很多開發(fā)商資金充裕,但卻找不到合適的項目。隨著國內(nèi)地價的水漲船高,做項目的風(fēng)險也越來越大,因而,出于分散風(fēng)險的考慮,很多開發(fā)商把眼光瞄準了海外。”
他指出,除此之外,開發(fā)商紛紛走出國門還有另外兩個重要的考量因素,一是基于打造知名度、塑造全球影響力的品牌需求;二是為了學(xué)習(xí)國外先進的經(jīng)驗和理念,以用于國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)中。
他指出,中國房地產(chǎn)目前還停留在住宅層面,而海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有很多細分的領(lǐng)域,非常專業(yè)。中國很多公司沒有這方面的經(jīng)驗,會以參股或者合作開發(fā)的方式去參與到這些項目之中,經(jīng)營一個項目之后,一方面有經(jīng)驗,另一方面可以借用品牌,將國內(nèi)開發(fā)做的更專業(yè)更細分。
“受益于全球經(jīng)濟一體化,以及人民幣貶值的利好消息,未來十年海外投資的熱潮仍將持續(xù)”,林海濤表示。
利潤有限 “中國式”開發(fā)理念存風(fēng)險
林海濤認為,中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外開發(fā)的最大風(fēng)險在于,對當?shù)厥袌隽私獠粔?。這源自于兩方面,一是很多開發(fā)商還是拿中國的思路來做海外,認為市中心是開發(fā)的黃金地段,但事實上,在國外并非所有的城市中心都是高端人群的聚集地,因此開發(fā)商在市中心推高端樓盤,不一定賣的掉。中國開發(fā)商的很大誤區(qū)在于,總是以固有的思維去做大項目、高端項目,但大體量的項目如果處于糟糕的區(qū)域,可能更難賣;另一方面,項目如果單純面向華人,市場的消耗力又很有限,同時降低了整個品牌層次。開發(fā)商要樹立品牌,必須在當?shù)赜凶銐虻挠绊懥Α?/p>
另外,開發(fā)商投資海外需要充足的資金鏈。林海濤稱,海外房地產(chǎn)投資比國內(nèi)的利潤要低很多。國外可用的資金杠桿有限,在海外,開發(fā)商必須有30%~40%的自有資金,才能正常運作一個項目。同時,海外開發(fā)企業(yè)的進入門檻很高,需要花時間培養(yǎng)用戶,沒有口碑就會倒閉,懲罰措施很嚴厲,長期發(fā)展需要很好的口碑。
林海濤建議國內(nèi)開發(fā)商在投資海外時,目光要放長遠,項目還是以給投資者帶來價值為主,不要以短期移民為噱頭。借助移民的幌子,買家可能并不在意回報率,以及房子本身的價格,但實際上客戶最終還是會發(fā)現(xiàn)房子偏離市場價,那么口碑會下降。因而會影響企業(yè)的發(fā)展,對整體中國開發(fā)商的聲譽也有影響。
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