2013年世界施行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)各國(guó)征收房產(chǎn)稅細(xì)節(jié)比較

內(nèi)容摘要：由于土地私有，政府在調(diào)節(jié)住房分配時(shí)也從源頭——土地層面入手，對(duì)擁有多套房產(chǎn)者在購(gòu)買土地時(shí)實(shí)施高價(jià)政策，而對(duì)于建造首套自用住房所需的土地實(shí)施調(diào)節(jié)價(jià)。

世界上多數(shù)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家都征收房產(chǎn)稅，因?yàn)檫@對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)能起到一定的調(diào)節(jié)作用，也兼顧了社會(huì)公平，因此被視為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“必需品”。仔細(xì)比較一些國(guó)家典型意義的房產(chǎn)稅征收制度，對(duì)中國(guó)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革很有啟迪。

目前美國(guó)的50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，各州和地方政府的稅率不同，大約平均在1%到3%之間。房地產(chǎn)稅的立法幾乎都是由地方政府自主決定，是絕大多數(shù)地方政府的主要收入來(lái)源。一般由州憲法與州法律規(guī)定，也存在一定減免優(yōu)惠，并主要用于提供公共服務(wù)，例如消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等等。

美國(guó)的房地產(chǎn)稅與美國(guó)的公立免費(fèi)教育通常緊密結(jié)合在一起，相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)稅用于公立中小學(xué)教育。通過(guò)這些公共服務(wù)的提供改善房地產(chǎn)周邊的居住環(huán)境和教育環(huán)境，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格上漲，地方政府房地產(chǎn)稅收因此增加，形成良性循環(huán)。

在德國(guó)，用于出售的房地產(chǎn)，先要繳納評(píng)估價(jià)值1%至1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣時(shí)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買賣房屋獲得盈利，則另外繳納15%的差價(jià)盈利稅。按德國(guó)法律，對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至?xí)蛩鶚?gòu)成的違法行為承擔(dān)刑事責(zé)任。

過(guò)去10年間，德國(guó)的名義房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，扣除物價(jià)因素，德國(guó)的平均房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。德國(guó)的自有自用住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅。自有房屋出租，除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要繳納個(gè)人所得稅，稅率為25%。

為打擊炒房客，韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而據(jù)報(bào)道在接下來(lái)的兩年內(nèi)，韓國(guó)還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，第三套房產(chǎn)為60%。

為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，韓國(guó)政府于2005年出臺(tái)了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。此外，韓國(guó)從1961年起還征收財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)象是所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值不同，所負(fù)擔(dān)的稅率也不同。如將財(cái)產(chǎn)稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅算在一起，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層就會(huì)承擔(dān)更重的賦稅。韓國(guó)政府還有更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，凡擁有2套和3套住宅的家庭若在購(gòu)買房產(chǎn)兩年之內(nèi)出售，分別要繳納50%和60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購(gòu)買房產(chǎn)兩年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時(shí)，仍需繳納6%至35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

日本對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。

在日本房產(chǎn)稅框架中，有固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所得稅三大支柱。在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來(lái)說(shuō)，買房子不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，而且意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。即便購(gòu)買的是公寓樓，也會(huì)依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分?jǐn)傉麠潣钦加械耐恋亍Ｒ虼?，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及住房，而且涉及土地。

對(duì)土地、房屋的課稅依據(jù)是市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征的，日本稱之為“適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)”。日本一般每三年作一次基礎(chǔ)評(píng)估，估價(jià)當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度價(jià)格稱為基準(zhǔn)年度價(jià)值。在其后的兩年中，如無(wú)重大變化，一般不重新估價(jià)。各種稅制均按納稅主體的情況而采取差別稅率的做法，兼顧了社會(huì)公平。此外，房產(chǎn)稅還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，如近年來(lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，日本又推出了不少減稅措施，以刺激房地產(chǎn)消費(fèi)

由于歷史和社會(huì)等多方面的原因，埃及的貧富差距懸殊。為平衡這種局面，埃及政府近年來(lái)加強(qiáng)了房地產(chǎn)稅收制度，力求“向低收入者傾斜”。埃及實(shí)行土地私有政策，從理論上說(shuō)只要經(jīng)濟(jì)條件允許，就可以盡可能多地購(gòu)買土地，并自行建造房屋。埃及的房地產(chǎn)稅征收的對(duì)象為建筑和農(nóng)業(yè)用地。自用建筑類房產(chǎn)稅為總價(jià)×80%×10%，房屋交易時(shí)交付。出租建筑類房產(chǎn)稅率為租金收入的20%至40%不等。

為減少低收入階層的房地產(chǎn)稅壓力，埃及政府對(duì)1977年9月9日后建造的非豪華型住房建筑免收原始稅和治安稅。與此同時(shí)，對(duì)已有房產(chǎn)者不再提供購(gòu)房貸款，并且相應(yīng)提高房地產(chǎn)征稅額度和手續(xù)費(fèi)，其中購(gòu)買2套住房的原始稅是1套的兩倍，3套則在2套基礎(chǔ)上再翻倍，以此類推。另外，由于土地私有，政府在調(diào)節(jié)住房分配時(shí)也從源頭——土地層面入手，對(duì)擁有多套房產(chǎn)者在購(gòu)買土地時(shí)實(shí)施高價(jià)政策，而對(duì)于建造首套自用住房所需的土地實(shí)施調(diào)節(jié)價(jià)。

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