公房拆遷補償款的歸屬與分配

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                     公房拆遷補償款的歸屬與分配
    根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，對公房承租人的補償可以選擇采用以下三種方式：1、公房承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償；2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系（實物補償）；3、被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權(quán)（貨幣補償）?，F(xiàn)實生活中，比較常見的是第一和第三種方式。而本文僅針對第三種即貨幣補償方式。
    根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，公房拆遷補償?shù)氖浅凶馊?，這是很明確的。在貨幣補償方式中，拆遷補償款的歸屬及分配取決于以下幾個事實的發(fā)生順序：承租人死亡、承租人變更、拆遷的實施。根據(jù)上述事實的發(fā)生順序，拆遷補償款歸屬及分配的情形可以分述如下：
    1、拆遷在公房承租人生前實施，公房承租人在獲得拆遷補償款后死亡的。這種情況下，應(yīng)當認為拆遷補償款歸承租人所有。公房承租人死亡后，該拆遷補償款作為個人遺產(chǎn)按照繼承法相關(guān)規(guī)定，由其繼承人繼承。
    2、公房承租人生前與被拆遷人達成補償協(xié)議，但在補償款落實到位之前死亡的。這種情況也是有可能的，因為拆遷本身有一個周期，從前期的籌備、協(xié)商，到拆遷的實施，補償款的落實存在一個較長的時間跨度。而承租人——大部分都是上年歲的老人了——有可能在這個時間跨度中的任何一個時間點告別人世。在這種情況下，拆遷補償協(xié)議在承租人死亡前還是死亡后達成對于補償款歸屬的認定就具有關(guān)鍵意義。如果拆遷補償協(xié)議在承租人死亡前達成，則承租人的地位已經(jīng)被固定，后來不可能再發(fā)生承租人變更的問題。這種情況下，筆者認為拆遷補償款應(yīng)當歸承租人所有。承租人死亡后，拆遷補償款作為承租人個人的遺產(chǎn)，按照繼承法有關(guān)規(guī)定由繼承人繼承。如果承租人在拆遷補償協(xié)議達成前死亡的，其承租人的主體資格喪失，不能再以承租人的身份獲得拆遷補償款。
    3、原來的公房承租人死亡，家庭成員就變更承租人事宜達成一致意見并經(jīng)公房產(chǎn)權(quán)人或管理人同意變更了公房承租人。變更承租人后發(fā)生拆遷，取得拆遷補償款。這種情況下，應(yīng)當認定拆遷補償款歸變更后的承租人。
    4、原公房承租人死亡，因為家庭成員不能就變更承租人人選達成一致或公房產(chǎn)權(quán)人或管理人拒絕變更承租人，在此僵持之際，發(fā)生拆遷。這種情況最為復雜，也最為普遍。
    現(xiàn)實生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成員繼續(xù)居住公房，并承擔房租及其他由承租人承擔的義務(wù)，扮演實際承租人的角色。但是，就筆者了解，請求確認事實上的公房租賃關(guān)系或?qū)嶋H承租人地位的訴訟主張在目前是得不到法院支持的。
    那么在原承租人已經(jīng)死亡，又沒有簽訂新的公房租賃合同確定新的承租人的情形下，是不是就不存在補償?shù)膯栴}了呢？因為不存在承租人了啊。如果這個論斷正確的話，共同居住的家庭成員就只能流落街頭了，因此，共同居住的家庭成員的居住利益是必須得到補償?shù)?，雖然他（她）不是承租人。也就是說，在承租人死亡后，變更承租人之前，在公房中居住的所有家庭成員都有自己獨立的權(quán)利。如果此時發(fā)生拆遷，他們應(yīng)當共同得到補償。他們對于公房拆遷補償款是一種共有關(guān)系。根據(jù)筆者手頭掌握的有限的資料，拆遷補償款是按照各自的居住面積而不是按人頭（平均）進行分割的。