房屋拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系

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                    房屋拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系
    在房屋拆遷工作中，我們往往會(huì)遇到被拆遷的房屋沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，存在著和房屋權(quán)屬登記的結(jié)構(gòu)、面積與實(shí)際不相符合等問題，還有部分房屋產(chǎn)權(quán)登記的記錄不齊全，缺少建筑年代、使用性質(zhì)，房改房登記的面積小于實(shí)際面積等情況，這些都給房屋拆遷補(bǔ)償工作帶來了一定的難度。
　　為使房屋所有權(quán)人依法登記的房屋權(quán)利受到國(guó)家法律的保護(hù)，正確處理房屋拆遷補(bǔ)償與權(quán)屬登記的關(guān)系顯得尤為重要，筆者就自己在實(shí)際工作中的感受談幾點(diǎn)粗淺認(rèn)識(shí)。　　
    一、正確理解房屋拆遷工作中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)與產(chǎn)權(quán)登記的聯(lián)系
　　在一個(gè)城市的房屋總登記后，新增加的房屋必須辦理初始登記，取得房屋權(quán)利證書，房地產(chǎn)權(quán)利證書是房屋拆遷補(bǔ)償安置的合法依據(jù)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋；(二)改變房屋和土地用途；(三)租賃房屋。”第二十二條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；……。”對(duì)房地產(chǎn)用途變更和租賃房屋進(jìn)行限制，對(duì)違章建筑明確規(guī)定不予補(bǔ)償。這就明確了在拆遷中，只有取得合法房屋權(quán)利證書的房屋才可給予補(bǔ)償。　
  　二、把握好拆遷房屋補(bǔ)償評(píng)估與產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系
　　根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，而房地產(chǎn)的建筑面積、用途、建筑年代、結(jié)構(gòu)等重要因素均依房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容為準(zhǔn)，如何評(píng)估被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，這就必須了解房地產(chǎn)權(quán)證上登記的內(nèi)容，依據(jù)登記的建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途、土地使用狀況等情況，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)?！　?br />     三、房地產(chǎn)權(quán)證登記不規(guī)范對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)挠绊?br /> 　　1．產(chǎn)權(quán)登記面積與實(shí)際面積誤差問題　
  　辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的必備要件為建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)人合法的身份證明，產(chǎn)權(quán)登記的面積以測(cè)繪的面積為準(zhǔn)。而在拆遷工作中往往會(huì)遇到房屋實(shí)際面積大于或小于建設(shè)工程規(guī)劃許可證上規(guī)劃的面積，產(chǎn)權(quán)證上的面積大于或小于房屋的實(shí)際面積等情況。根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，不按建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的建筑位置、范圍、性質(zhì)、建筑面積和建筑造型建設(shè)的建筑物屬違章建筑，不得辦理房屋權(quán)屬登記，拆遷時(shí)不予補(bǔ)償；需要變更建筑工程規(guī)劃許可證的，應(yīng)當(dāng)變更建設(shè)規(guī)劃許可證，實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有誤差的，應(yīng)申請(qǐng)測(cè)繪，按測(cè)繪的面積進(jìn)行房屋權(quán)屬變更登記。
　　2．房改房產(chǎn)權(quán)登記面積與實(shí)際面積不符問題
　　房改房產(chǎn)權(quán)登記的面積一般都小于房屋的實(shí)際面積，這也給拆遷補(bǔ)償帶來了困難，如何確定房改房的拆遷面積，筆者認(rèn)為房改房權(quán)屬登記的面積應(yīng)該是房屋的建筑面積，而不是享受折扣后的房屋面積，在辦理房改房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，只要在備注中說明參加房改的面積二建筑面積—廚衛(wèi)折半的面積—陽(yáng)臺(tái)和樓梯的面積即可。在拆遷時(shí)這部分房改房可按實(shí)際丈量的建筑面積給予補(bǔ)償，同時(shí)由產(chǎn)權(quán)登記部門按規(guī)定出具產(chǎn)權(quán)認(rèn)定書。
　　3．房屋權(quán)屬登記時(shí)漏填用途問題
　　關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬證書的填寫，在房屋設(shè)計(jì)用途一欄內(nèi)，現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)證書此欄空白無(wú)任何內(nèi)容，這也給拆遷補(bǔ)償帶來很多不便。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。如果產(chǎn)權(quán)用途欄漏填是空白的話，產(chǎn)權(quán)人就可以根據(jù)自身的需要，自行填寫上用途，影響了正常的拆遷補(bǔ)償工作，也給產(chǎn)權(quán)登記部門帶來諸多的麻煩，涉及到權(quán)屬證書的真假，往往還會(huì)進(jìn)行不必要的訴訟。因此，產(chǎn)權(quán)用途必須按照填寫說明要求認(rèn)真填寫設(shè)計(jì)用途，維護(hù)產(chǎn)權(quán)證的合法性、真實(shí)性。
　　四．注銷登記和他項(xiàng)登記債權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題
　　房屋滅失后三個(gè)月內(nèi)應(yīng)辦理注銷登記，房屋拆除后，如何辦理注銷登記和實(shí)現(xiàn)債權(quán)，筆者認(rèn)為：
　　1．產(chǎn)權(quán)登記部門應(yīng)在拆遷公告發(fā)布后，積極配合拆遷人的工作，了解拆遷范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記情況，做好注銷登記的準(zhǔn)備工作；
　　2．實(shí)行產(chǎn)權(quán)交換的房屋，在辦理房屋登記時(shí)，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證書和拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，注銷原證后，方可辦理新證，在辦證費(fèi)用上應(yīng)給予一定的優(yōu)惠；
　　3．實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)姆课?，拆遷人在發(fā)放拆遷補(bǔ)償金額的同時(shí)，收回原房屋權(quán)屬證書，由拆遷人集中統(tǒng)一到產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記；
　　4．產(chǎn)權(quán)登記部門應(yīng)根據(jù)拆遷管理部門書面通知上的拆遷范圍，提供列入拆遷范圍內(nèi)的房屋他項(xiàng)權(quán)利登記情況，及時(shí)與債權(quán)人和拆遷人聯(lián)系，提供相關(guān)的抵押登記的房屋資料，以保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
　　在房屋拆遷中，正確把握處理拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系和產(chǎn)權(quán)登記部門、拆遷人與被拆遷人的關(guān)系，才能有利于城鎮(zhèn)房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。