經(jīng)營性用房拆遷補償估價研究

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經(jīng)營性用房拆遷補償估價研究

經(jīng)營性用房主要是盈利性房地產(chǎn)，如商店、餐館、旅館、游樂場所等具有獲利能力的房地產(chǎn)。這些房地產(chǎn)不論是自用還是出租，都可以根據(jù)市場獲?。y算）其正常情況下的收益。《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”這一規(guī)定確定了等價有償?shù)牟疬w貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的基本原則。經(jīng)營性用房單價高，價格把握較為不易，其拆遷補償價格評估的準(zhǔn)確與否，直接影響拆遷當(dāng)事人的利益。
武漢市近年舊城改造步伐不斷加快，拆遷過程中所涉及到的經(jīng)營性用房也越來越多，由于武漢市老城區(qū)大部分已經(jīng)發(fā)展成為寸土寸金的城市商業(yè)中心區(qū)域（如全國聞名的“天下第一街”——漢正街），此類拆遷區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性用房拆遷補償價值尤為敏感。當(dāng)前經(jīng)營性用房拆遷補償糾紛頻發(fā)，為了維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)舊城改造的順利進(jìn)行，必須對經(jīng)營性用房拆遷評估的客觀、公正進(jìn)行認(rèn)真研究。武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司作為一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，承接了大量類似區(qū)域的拆遷估價工作，積累了不少經(jīng)營性用房拆遷補償估價的實踐經(jīng)驗，也遇到一些問題，現(xiàn)一并托出與各位同行探討。
一、經(jīng)營性用房及其估價特點
1、有收益
經(jīng)營性用房，或由業(yè)主自己經(jīng)營，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營，或以聯(lián)營的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營。業(yè)主通過這些經(jīng)營形式，獲取房屋收益。
2、經(jīng)營性用房的年租金是年收益的基礎(chǔ)
出租他人經(jīng)營或和他人聯(lián)營的經(jīng)營性用房，一般都簽訂出租、聯(lián)營合同。合同中約定具體經(jīng)營性用房的具體年租金。經(jīng)營性用房的年租金扣除年維修費用、管理費用、保險、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等現(xiàn)金支出，一般就得到其年收益。
3、區(qū)域因素、個別因素相同的經(jīng)營性用房客觀價值基本相同
同一區(qū)域，繁華程度、交通條件相同，個別因素不同的經(jīng)營性用房，其價值不同，估價重點在個別因素修正。
4、部分經(jīng)營性用房內(nèi)的經(jīng)營內(nèi)容多樣化
不同經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價對應(yīng)的資本化率不同。
5、資本化率可以利用類似經(jīng)營性用房的售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式求出
在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)營性用房出售的實例較多，利用類似商業(yè)用房售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式，可以求出經(jīng)營性用房的資本化率。對于收益年限超過40年的經(jīng)營性用房，可用類似經(jīng)營性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學(xué)且易被拆遷當(dāng)事人接受，更具現(xiàn)實性。