【考友分享】地產(chǎn)開發(fā)中的造價(jià)控制策略

　　首先，要設(shè)置好各階段工程造價(jià)的控制目標(biāo)，使其成為一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各階段目標(biāo)相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成工程造價(jià)控制的目標(biāo)系統(tǒng)。目標(biāo)設(shè)置既要有先進(jìn)性又要有實(shí)現(xiàn)的可能性，目標(biāo)水平不能太低，也不可太高，要能激發(fā)執(zhí)行者的進(jìn)取心和充分發(fā)揮其工作能力，否則工程造價(jià)控制將成為一紙空文。來源：泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)其次，在工程造價(jià)全過程控制中，必須重點(diǎn)突出。工程造價(jià)的控制實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。依據(jù)長期的工作經(jīng)驗(yàn)和工程造價(jià)控制的有關(guān)原則的方法，著重從可操作性的角度進(jìn)行一些分析。

　　影響建設(shè)項(xiàng)目投資的主要階段是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此，建設(shè)單位的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。長期以未開發(fā)企業(yè)普遍對建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段重視不夠，很少過問設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，搞前期的專門只管催圖不管設(shè)計(jì)方案需要花多少錢，而搞經(jīng)濟(jì)的只按設(shè)計(jì)圖紙來算賬，不懂施工，不管設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)土是否合理，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)過于保守，或?yàn)榱粟s進(jìn)度各專業(yè)不配套矛盾重重，圖紙不校對等現(xiàn)象，其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。而開發(fā)商往往把控制建安工程造價(jià)的主要精力放在了施工階段一一審核施工圖預(yù)算，或在編制合理工程標(biāo)底和結(jié)算工程價(jià)款算細(xì)賬上。這樣作盡管也有效果，但畢竟是丟了西瓜撿芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重點(diǎn)放在建設(shè)前期階段土來，尤其是要抓住設(shè)計(jì)這個(gè)階段。我公司對建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段是從下面五個(gè)方面控制的：www.jianshe99.CoM考試就到泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)1.實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。在市場經(jīng)濟(jì)的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。例如：我公司開發(fā)的新洲商務(wù)大廈，在裝修時(shí)為了節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)，沒有進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，而是讓這項(xiàng)工程裝修的施工方進(jìn)行設(shè)計(jì)，結(jié)果竣工后發(fā)現(xiàn)許多設(shè)計(jì)不合理，交用后改造不斷，給我們帶來了很大的浪費(fèi)。來源：泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)的美女編輯們2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變設(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣作訟。開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。例如：清華大石橋教師住宅工程就是一個(gè)典型的例子。為了滿足清華大學(xué)對建筑面積和使用功能的需要，住宅樓設(shè)計(jì)為七層條形樓，建筑成本為4200元/M2，除去土地費(fèi)用，用于建安費(fèi)用為1260元/M2，按照設(shè)計(jì)規(guī)劃要求，七層以上住宅必須為全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，而按照以往的設(shè)計(jì)方法，全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)最低造價(jià)為1400元/M2，針對這種情況，我們在設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)上做文章，在全現(xiàn)澆內(nèi)墻上留洞，再用砌塊填充上，這樣可以滿足設(shè)計(jì)對結(jié)構(gòu)形式的要求，同時(shí)經(jīng)過計(jì)算又降低了工程造價(jià)，嚴(yán)格把工程的建安成本控制在了1251元/M2，達(dá)到了限額要求。www.jianshe99.CoM考試就到泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)3.開展價(jià)值工程的應(yīng)用。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方訟。一般來說，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：

　　一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；

　　二是功能不變，降低成本；

　　三是成本不變，提高功能；

　　四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；

　　五是成本略有上長，但帶來功能大幅度提高。

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