【考友分享】地產(chǎn)開發(fā)中的造價控制策略

　　首先，要設(shè)置好各階段工程造價的控制目標，使其成為一個有機聯(lián)系的整體，各階段目標相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價控制的目標系統(tǒng)。目標設(shè)置既要有先進性又要有實現(xiàn)的可能性，目標水平不能太低，也不可太高，要能激發(fā)執(zhí)行者的進取心和充分發(fā)揮其工作能力，否則工程造價控制將成為一紙空文。來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)其次，在工程造價全過程控制中，必須重點突出。工程造價的控制實際上是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。依據(jù)長期的工作經(jīng)驗和工程造價控制的有關(guān)原則的方法，著重從可操作性的角度進行一些分析。

　　影響建設(shè)項目投資的主要階段是設(shè)計階段，設(shè)計階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計確定了工程造價，預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此，建設(shè)單位的工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。一份好的設(shè)計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟的合理性。長期以未開發(fā)企業(yè)普遍對建設(shè)項目設(shè)計階段重視不夠，很少過問設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性，搞前期的專門只管催圖不管設(shè)計方案需要花多少錢，而搞經(jīng)濟的只按設(shè)計圖紙來算賬，不懂施工，不管設(shè)計方案在經(jīng)濟土是否合理，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計過于保守，或為了趕進度各專業(yè)不配套矛盾重重，圖紙不校對等現(xiàn)象，其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。而開發(fā)商往往把控制建安工程造價的主要精力放在了施工階段一一審核施工圖預(yù)算，或在編制合理工程標底和結(jié)算工程價款算細賬上。這樣作盡管也有效果，但畢竟是丟了西瓜撿芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重點放在建設(shè)前期階段土來，尤其是要抓住設(shè)計這個階段。我公司對建安成本影響最大的設(shè)計階段是從下面五個方面控制的：www.jianshe99.CoM考試就到泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)1.實行設(shè)計方案招投標制度。在市場經(jīng)濟的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設(shè)計招投標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題，出現(xiàn)的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。例如：我公司開發(fā)的新洲商務(wù)大廈，在裝修時為了節(jié)約設(shè)計費，沒有進行設(shè)計招標，而是讓這項工程裝修的施工方進行設(shè)計，結(jié)果竣工后發(fā)現(xiàn)許多設(shè)計不合理，交用后改造不斷，給我們帶來了很大的浪費。來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)的美女編輯們2.實行限額設(shè)計。項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設(shè)項目，開發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計單位，在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設(shè)計完后再算賬、功能決定造價的習(xí)慣作訟。開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。例如：清華大石橋教師住宅工程就是一個典型的例子。為了滿足清華大學(xué)對建筑面積和使用功能的需要，住宅樓設(shè)計為七層條形樓，建筑成本為4200元/M2，除去土地費用，用于建安費用為1260元/M2，按照設(shè)計規(guī)劃要求，七層以上住宅必須為全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，而按照以往的設(shè)計方法，全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)最低造價為1400元/M2，針對這種情況，我們在設(shè)計結(jié)構(gòu)上做文章，在全現(xiàn)澆內(nèi)墻上留洞，再用砌塊填充上，這樣可以滿足設(shè)計對結(jié)構(gòu)形式的要求，同時經(jīng)過計算又降低了工程造價，嚴格把工程的建安成本控制在了1251元/M2，達到了限額要求。www.jianshe99.CoM考試就到泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)3.開展價值工程的應(yīng)用。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方訟。一般來說，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：

　　一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；

　　二是功能不變，降低成本；

　　三是成本不變，提高功能；

　　四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；

　　五是成本略有上長，但帶來功能大幅度提高。

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