2014年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套

繼常州、杭州多個(gè)樓盤降價(jià)促銷后，去年房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的廣州樓市也出現(xiàn)調(diào)整跡象，越來越多的樓盤加入促銷大潮。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自3月起，廣州約有20個(gè)樓盤采用“墊首付”的促銷方式，部分樓盤甚至打出“零首付”的旗號(hào)吸引買家。此外，加大折扣力度、返還稅費(fèi)等促銷手段也頻頻現(xiàn)身。

促銷潮背后，是廣州樓市調(diào)整壓力加大的現(xiàn)實(shí)，經(jīng)歷了去年的大漲后，市場(chǎng)出現(xiàn)承接力不足跡象。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣州新房成交量較去年同期大跌40%。

盡管通過“墊首付”能在一定程度上減輕購(gòu)房者的資金壓力，但背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)卻不容小覷。在日前舉辦的“商業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)論壇”第九屆年會(huì)上，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，“墊首付”加大了房企的資金壓力與風(fēng)險(xiǎn)，很難大面積推廣，未來更有可能遭銀監(jiān)會(huì)叫停。

“墊首付”促銷潮起

“現(xiàn)在購(gòu)買我們的房子，你可以在6個(gè)月以內(nèi)分期繳納首付款，我們不會(huì)收取任何的利息費(fèi)用。”在位于廣州市黃埔區(qū)中新知識(shí)城的合景天峻銷售中心內(nèi)，售樓小姐稱。

以一套33平方米的酒店式公寓為例，毛坯售價(jià)約為7500元/平方米。由于該項(xiàng)目為商業(yè)性質(zhì)公寓，政策要求繳納五成首付，首付款約為12.37萬元，但如今買家可以在簽約后6個(gè)月內(nèi)每月分期繳納約2萬元的首付款。

自今年3月起，“墊首付”促銷在廣州樓市蔓延。從3月8日起，保利地產(chǎn)廣東公司旗下的保利西海岸、保利公園九里、保利塞納維拉3個(gè)樓盤開始實(shí)施 “首付分期付款”活動(dòng)，這其中首套房首付可以分4個(gè)月陸續(xù)付清，二套房首付更可以分9個(gè)月付清。

“我認(rèn)為剛需的首付應(yīng)該是零，這才是政府與銀行應(yīng)盡的責(zé)任，保利地產(chǎn)只是希望幫助那些攢不夠首付的人，能推遲兩三個(gè)月繳納。”保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英表示。

時(shí)代地產(chǎn)也悄然推出“首付分期”的促銷活動(dòng)，位于白云區(qū)的時(shí)代花生II只需要在5天內(nèi)繳納首付款的30%，余款可以在未來12個(gè)月或18個(gè)月內(nèi)繳清，一次性付款則可以分3年內(nèi)付清。位于番禺的時(shí)代外灘，買家只需繳納首付款的20%，余下的80%首付款更可以在未來3年內(nèi)，分12個(gè)季度支付完，不需要繳納利息。

截至4月13日，包括保利地產(chǎn)、合景泰富、雅居樂、敏捷地產(chǎn)等多個(gè)開發(fā)商推出“墊首付”的促銷活動(dòng)，涉及樓盤接近20個(gè)。

“墊首付”存政策風(fēng)險(xiǎn)

“類似首付款分期的促銷方式，已經(jīng)在市場(chǎng)上消失好幾年，開發(fā)商之所以故伎重演，是因?yàn)槭袌?chǎng)壓力所致。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，與直接降價(jià)相比，“墊首付”相當(dāng)于免利息給購(gòu)房者短期貸款，能幫助部分資金周轉(zhuǎn)存在短期困難的買家完成交易，也避免了由于直接降價(jià)引發(fā)前任買家不滿所導(dǎo)致的糾紛。因此在采用直接降價(jià)的手段前，“墊首付”是試探市場(chǎng)承接力的有效方法。

黃韜也坦言，從目前已經(jīng)采取“墊首付”項(xiàng)目的銷售狀況來看，對(duì)成交的拉動(dòng)作用相當(dāng)有限。“開發(fā)商允許首付款分期繳納，只不過是為部分具備購(gòu)房能力但資金在短期內(nèi)尚未到位的買家提供了緩沖期，但對(duì)于選擇觀望或者購(gòu)買力不足的買家而言并不具備吸引力”。

歐陽捷也認(rèn)為，“墊首付”不太可能會(huì)成為市場(chǎng)主流的促銷方式：一方面，如果主流開發(fā)商大規(guī)模推廣，將會(huì)對(duì)資金鏈造成極大壓力;另一方面，如果在分期償還首付款期間房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，購(gòu)房者有可能會(huì)因?yàn)榫芙^付款引發(fā)違約糾紛。

此外，“零首付”促銷手段也存在政策風(fēng)險(xiǎn)。深圳世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松直言，房企為購(gòu)房者墊支首付款的行為，存在違反國(guó)家房貸政策的嫌疑。歐陽捷更認(rèn)為，如果“墊首付”的做法在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)大面積推廣，極有可能會(huì)引發(fā)銀監(jiān)會(huì)的關(guān)注并叫停。

廣州樓市降溫明顯

數(shù)據(jù)顯示，去年廣州房?jī)r(jià)全年漲幅達(dá)到20.1%，領(lǐng)漲四大一線城市。但進(jìn)入今年一季度以來，廣州樓市降溫跡象明顯。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比去年大跌40%，合計(jì)成交面積為184.6萬平方米，同比大跌42.5%。

黃韜認(rèn)為，在經(jīng)歷了去年房?jī)r(jià)大漲后，目前市場(chǎng)承接力不足，加上今年以來銀行收緊房貸，加大了需求端壓力，廣州樓市面臨調(diào)整。部分大型開發(fā)商察覺到市場(chǎng)的變化，采取更積極的促銷手段“以價(jià)換量”。

調(diào)整壓力下，部分此前醞釀漲價(jià)的樓盤不得不改變定價(jià)策略。以位于海珠區(qū)的羅馬家園為例，在去年緊鄰項(xiàng)目的南洲路地塊以36361元/平方米的樓面地價(jià)晉身廣州新任單價(jià)地王后，羅馬家園一度延遲銷售醞釀漲價(jià)，但項(xiàng)目卻于上周六(4月12日)推出了20套特價(jià)現(xiàn)樓單位，單價(jià)僅為24000~26000元/平方米，與2012年9月項(xiàng)目的開盤價(jià)基本持平，但銷售狀況也并不理想。

今年以來，廣州部分大型房企加大了促銷力度。繼此前時(shí)代地產(chǎn)宣布旗下廣州六盤全線8.8折外，在日前由保利地產(chǎn)與越秀地產(chǎn)聯(lián)合舉辦的房展會(huì)上，兩家公司旗下共28個(gè)樓盤均可享受“98*98”的折扣，以及買房送稅的減負(fù)優(yōu)惠。

“今年以來，銀行收緊房貸對(duì)樓市造成的沖擊不可小覷，房貸利率的提升提高了購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)，對(duì)購(gòu)買力造成了削弱。”歐陽捷表示，按照目前情況，開發(fā)商不要幻想資金面會(huì)有改善，堅(jiān)持市場(chǎng)主流的產(chǎn)品策略、采用積極的定價(jià)“跑量”才是最合適的做法。

然而，多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前廣州樓市只是出現(xiàn)短期調(diào)整，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)拐點(diǎn)。戴德梁行廣州及鄭州分公司總經(jīng)理黎慶文表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否迎來拐點(diǎn)受供求關(guān)系決定。根據(jù)廣州市市長(zhǎng)陳建華近期公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)，未來每4年廣州市戶籍人口將增長(zhǎng)100萬，由于流動(dòng)人口不斷增加帶來的“機(jī)械式增長(zhǎng)”，剛性需求還在不斷積累，從長(zhǎng)期來看廣州房?jī)r(jià)仍處在上漲通道之中。

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