在資金與市場(chǎng)的夾道：棚改突進(jìn)

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距離北京天安門4100多米開外，南二環(huán)與三環(huán)之間的永定門外，有一片五十年代修建的平房區(qū)。房屋面積狹小，缺乏修繕。冬天漏風(fēng)寒冷，夏天漏雨酷熱。從十幾年前開始，住這里的8000多戶居民就開始盼望政府進(jìn)行改造。

此處被命名為望壇危舊房改造項(xiàng)目，2013年，納入北京市棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

今年5月，北京城建（600266.SH）副總經(jīng)理張財(cái)廣在北京參加某論壇時(shí)透露，望壇項(xiàng)目近期將啟動(dòng)，北京城建將受益于國(guó)家隊(duì)棚改政策的推動(dòng)。

棚改紅利

在華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)看來(lái)，棚改對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商最有益處，并且資金回籠快。

因?yàn)閰⑴c棚改，券商們分別給予北京城建積極的評(píng)價(jià)。申銀萬(wàn)國(guó)甚至認(rèn)為，北京城建是棚改新政中受益最大的企業(yè)。除了望壇項(xiàng)目以外，北京城建還拿到了動(dòng)感花園棚改項(xiàng)目。過(guò)去兩年公司很多項(xiàng)目通過(guò)招拍掛形式取得，成本較高，而動(dòng)感花園項(xiàng)目按照棚戶區(qū)改造外遷對(duì)接定向安置房相關(guān)政策直接獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)，望壇項(xiàng)目也有望以平衡資金的形式獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)，均不需要走招拍掛程序。望壇項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積近100萬(wàn)平方米。

2013年，北京城建耗資74.2億元先后在北京拿下7宗土地，其中不乏高溢價(jià)。由于頻繁拿地，北京城建2013年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-41.81億元?；蚴苤朴谫Y金壓力，今年北京城建開始拋售一些項(xiàng)目。

申銀國(guó)際認(rèn)為，參與棚改，北京城建有可能獲得80 億元的低息貸款；同時(shí)參與一級(jí)開發(fā)獲得的補(bǔ)償款比例有望從8%提升至15%。國(guó)泰君安也持相似觀點(diǎn)。

不僅僅是北京城建，券商重新修正估值邏輯，挑揀出一些和棚改有影響的公司，在報(bào)告中推薦。

7月30日，證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)了新湖中寶（600208.SH）的再融資申請(qǐng)，其募集資金主要用于兩大棚改區(qū)改造項(xiàng)目，普陀區(qū)的上海新湖明珠城三期3、4標(biāo)段和閘北區(qū)的上海新湖青藍(lán)國(guó)際，建筑面積分別達(dá)到19.99萬(wàn)平方米和32.28萬(wàn)平方米。

棚改的政策支持力度也在悄然加大。國(guó)開行7月14日的新聞稿中稱今年?duì)幦“l(fā)放棚改貸款4000億元，已超年初預(yù)期。按照國(guó)開行提供的數(shù)據(jù)，上半年國(guó)開行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；今年4月2日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議以來(lái)，國(guó)開行發(fā)放棚改貸款1949億元，同比增長(zhǎng)433%。

和望壇危改區(qū)情況相似，北京乃至全國(guó)都存在很多類似的小區(qū)。在虎杰投資首席分析師張寅看來(lái)，過(guò)去很多棚改項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，最根本的問(wèn)題是缺乏資金。“這部分資金本來(lái)應(yīng)該由地方財(cái)政來(lái)出，但是地方政府沒有錢。”張寅對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。

保障與市場(chǎng)

一談到棚改的話題，任志強(qiáng)總是憂心忡忡。他在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)稱，棚改就像“強(qiáng)制拆遷”。

任志強(qiáng)在最近一次公開演講時(shí)稱，保障房本來(lái)應(yīng)該保障的是基本居住需求，一個(gè)國(guó)家必須保障公民的基本居住權(quán)利，1998年政府提出要保障基本需求，但前10年并沒有解決好。在十二五期間才提出要大量建設(shè)保障房。

任志強(qiáng)提出，現(xiàn)在的棚改其實(shí)是很多舊城區(qū)的改造，但里面也有很多好房子，把這些好房子都拆了，再建起來(lái)的也不是什么好房子，再過(guò)30年還是要拆了重蓋，因?yàn)樗荒軡M足市場(chǎng)的需要。“我認(rèn)為只要是非市場(chǎng)化的，不管你用它解決房?jī)r(jià)的問(wèn)題還是什么問(wèn)題，最終都是錯(cuò)的。”任志強(qiáng)說(shuō)。

但棚戶區(qū)改造如果按照市場(chǎng)化來(lái)運(yùn)作，幾乎沒有哪個(gè)企業(yè)愿意做，拆遷成本太高了。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為任志強(qiáng)的觀點(diǎn)有偏激之處。但他也同意，今天保障房的概念已經(jīng)發(fā)生變化，棚改的范圍也有所擴(kuò)大。而舊城區(qū)改造既屬于保障房領(lǐng)域，也有超出的部分。棚改對(duì)上下游投資拉動(dòng)明顯，可以對(duì)沖房地產(chǎn)投資下降帶來(lái)的影響。從民生的角度來(lái)看，對(duì)于許多居民來(lái)說(shuō)是徹底改善居住環(huán)境的歷史機(jī)遇。但舊城改造對(duì)任何城市難度都十分大。取決于地方政府的財(cái)政能力，能否依靠市場(chǎng)化方式運(yùn)作等。

一位不愿透露身份的學(xué)者則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，去年他曾到黑龍江某地級(jí)市參觀。當(dāng)?shù)毓賳T將棚戶區(qū)改造視為最大政績(jī)展示時(shí)，這位學(xué)者不禁擔(dān)憂。他發(fā)現(xiàn)，那里的房子外觀建得整齊、漂亮，但幾乎沒有任何商業(yè)配套。住在里面的居民，不繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，政府也不敢停水、停電。當(dāng)?shù)貨]有太多的就業(yè)機(jī)會(huì)，一些居民外出打工，將房子出租出去。這位學(xué)者擔(dān)心，新的貧民窟正在換一種面貌出現(xiàn)。

如果僅僅將棚改作為地方政府的政績(jī)來(lái)推動(dòng)，顯然有違中央的本意。8月4日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確提出，要完善住房選點(diǎn)布局，改進(jìn)配套設(shè)施規(guī)劃布局，加強(qiáng)質(zhì)量安全管理。配套設(shè)施應(yīng)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用。力爭(zhēng)超額完成2014年470萬(wàn)戶的目標(biāo)任務(wù)。