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房地產(chǎn)調(diào)整多大程度拖累經(jīng)濟(jì)?
近年來,許多房地產(chǎn)企業(yè)難以在國內(nèi)資本市場獲得融資,因而不得不借助信托等高利率融資渠道,房地產(chǎn)銷售的下降將嚴(yán)重挑戰(zhàn)某些高負(fù)債率房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。但總體上看,房地產(chǎn)調(diào)整帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的;全年經(jīng)濟(jì)增長仍能維持在合理運(yùn)行區(qū)間。應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的要?jiǎng)?wù)是避免房地產(chǎn)大起大落。
今年以來,房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化,資金、供求和預(yù)期等因素都出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)向。無論是商品房價(jià)格、房地產(chǎn)銷售量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)商資金來源、新開工以及土地成交量均出現(xiàn)明顯下滑,市場整體趨向下行,引發(fā)市場擔(dān)心房地產(chǎn)市場調(diào)整將帶來金融風(fēng)險(xiǎn),并拖累經(jīng)濟(jì)。那么,房地產(chǎn)調(diào)整帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)有多大?對經(jīng)濟(jì)的拖累程度有多深?
“總體上看,房地產(chǎn)調(diào)整帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的;全年經(jīng)濟(jì)增長仍能維持在合理運(yùn)行區(qū)間。應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的要?jiǎng)?wù)是避免房地產(chǎn)大起大落。”有關(guān)專家回答。
針對目前普遍擔(dān)心的房地產(chǎn)調(diào)整帶來金融業(yè)不良資產(chǎn)增加的問題,交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示,目前我國商業(yè)銀行以房產(chǎn)和土地為主要抵押物的抵押貸款占比高達(dá)30%至40%,房產(chǎn)和土地價(jià)格的大幅波動不僅會影響房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量,也會因抵押物價(jià)值的下降對其他抵押貸款產(chǎn)生一定負(fù)面影響。“當(dāng)前,尤其要關(guān)注房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)。”他說。
對于這一問題,高盛私人財(cái)富管理中國區(qū)副主席暨首席投資策略師哈繼銘認(rèn)為,中國家庭儲蓄率和按揭貸款首付比例較高,房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)未必集中表現(xiàn)在家庭按揭貸款的違約。但是,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)以及與之相關(guān)的上、下游行業(yè)不乏高負(fù)債企業(yè),而且這些行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的影響甚至超過房地產(chǎn)行業(yè)本身。房地產(chǎn)調(diào)整對這些相關(guān)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)不能低估。他說:“房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步表現(xiàn)在其較高的債務(wù)融資成本上。”近年來,許多房地產(chǎn)企業(yè)難以在國內(nèi)資本市場獲得融資,因而不得不借助信托等高利率融資渠道;房地產(chǎn)銷售的下降將嚴(yán)重挑戰(zhàn)某些高負(fù)債率企業(yè)的現(xiàn)金流。
哈繼銘認(rèn)為,房地產(chǎn)面臨的最大問題是供應(yīng)過大。他說,房地產(chǎn)經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展,在建商品住宅面積于2013年年底達(dá)到48.63億平方米,相當(dāng)于當(dāng)年商品房需求量的4.2倍(包括來自城鎮(zhèn)新增人口和現(xiàn)有人口的需求),高于其長期3.3倍的平均值。未來幾年,隨著人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)在2015年到來,需求可能下滑,這一倍數(shù)可能繼續(xù)提高。
“城鎮(zhèn)化也無法提振中國房地產(chǎn)市場。”對推進(jìn)城鎮(zhèn)化是否利好房地產(chǎn)行業(yè)的提問,哈繼銘如是回答。他算了一筆賬——即使中國可能保持目前較快的城鎮(zhèn)化速度(每年1900萬新增城鎮(zhèn)人口),目前的在建商品住宅也足以滿足未來8年城鎮(zhèn)新增人口的需求(參照住建部2012年公布的人均居住面積32.7平方米計(jì)算)。此外,大多數(shù)城鎮(zhèn)新增人口為外來農(nóng)民工,無法承受當(dāng)前主要城市的房價(jià)水平,他們的住房需求主要由保障性住房來解決。
房屋供給過剩也體現(xiàn)在住宅投資占GDP的比重過高上。哈繼銘說,這一比例在中國已達(dá)到8.5%,高于大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的歷史峰值,美國2005年達(dá)到峰值,為6.5%;日本1980年達(dá)到峰值,為6.7%;英國2006年達(dá)到峰值,為4.6%,同時(shí)也接近西班牙2006年的峰值9.5%(西班牙于2007年房地產(chǎn)泡沫破滅,房價(jià)自此下降了40%多)。
但從總體上看,房地產(chǎn)調(diào)整帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的。連平認(rèn)為,近年來房地產(chǎn)貸款政策相對偏緊,目前房地產(chǎn)貸款約占商業(yè)銀行人民幣貸款的20%,其中風(fēng)險(xiǎn)相對較低的個(gè)人購房貸款占比約為2/3,并且抵押物比率一般不高于70%,這為銀行貸款提供了較大的安全邊際。其余1/3的開發(fā)商貸款通常也是投放給資質(zhì)較好、實(shí)力雄厚的大型房企,且有十分嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制流程。經(jīng)過多年的整頓,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的準(zhǔn)入要求不斷提高,貸款歸還有較好的保障,即使有個(gè)別開發(fā)商出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),對房地產(chǎn)貸款的總體質(zhì)量也不會產(chǎn)生大的影響。目前,房地產(chǎn)貸款不良率明顯低于行業(yè)1.08%的平均不良率,約為0.5%左右。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下,行業(yè)不良資產(chǎn)未見明顯反彈的跡象。
房地產(chǎn)調(diào)整必然會拖累經(jīng)濟(jì)。連平預(yù)測,全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有可能下滑至12%左右,直接拉低整個(gè)投資增速。房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大,房地產(chǎn)下行將影響相關(guān)制造業(yè)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場調(diào)整還會影響到與住房相關(guān)的家具、家電、建筑裝修材料等系列商品的需求,拖累消費(fèi)增長。
具體到拖累GDP的程度,哈繼銘認(rèn)為,包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi),中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的直接影響高達(dá)12%,但由于房地產(chǎn)的上、下游產(chǎn)業(yè)鏈很長,對經(jīng)濟(jì)的間接影響更大。他引用香港金融管理局2014年上半年報(bào)告表示,根據(jù)投入產(chǎn)出分析,中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的總體影響高達(dá)32%,即房地產(chǎn)投資下降3個(gè)百分點(diǎn)將拖累GDP增長近1個(gè)百分點(diǎn)。
連平認(rèn)為,從短期看,房地產(chǎn)市場的調(diào)整對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來了巨大壓力。但從中長期看,合理的房地產(chǎn)調(diào)整利大于弊,因此不能“葉公好龍”。房地產(chǎn)市場合理調(diào)整,一是有助于抑制市場上長期存在的投機(jī)性需求,擠掉市場泡沫,降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),從長遠(yuǎn)來說有利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展;二是有助于改變以往經(jīng)濟(jì)粗放式擴(kuò)張模式,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和增長質(zhì)量的提升;三是有助于改善融資結(jié)構(gòu),降低市場融資成本;四是當(dāng)前市場調(diào)整有利于未來房地產(chǎn)行業(yè)和市場制度性建設(shè)的推進(jìn)與完善,為行業(yè)改革鋪平道路。當(dāng)前的要?jiǎng)?wù)是促使房地產(chǎn)市場調(diào)整處在合理和適度狀態(tài),避免大起大落。下一步宏觀政策仍應(yīng)堅(jiān)持總量穩(wěn)定、定向調(diào)控的總體思路,結(jié)構(gòu)性支持力度可進(jìn)一步加大。
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