立足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 做活養(yǎng)老地產(chǎn)

中國(guó)老齡化發(fā)展很快，2013年老年人口占到14.8%，人口規(guī)模超過(guò)2億。2050年，老年人口比例將超過(guò)30%，規(guī)模接近5億。以3年、5年為一個(gè)周期，看人口結(jié)構(gòu)變化，很快從三角形變成一個(gè)紡錘形，老齡化速度很快，規(guī)模也是很大的。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及老年用品、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老設(shè)施、老年金融等與一、二、三產(chǎn)業(yè)都有關(guān)系。養(yǎng)老服務(wù)是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一部分，養(yǎng)老設(shè)施跟我們關(guān)系很大。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老直接影響?zhàn)B老設(shè)施的需求，居家養(yǎng)老當(dāng)然也影響到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，關(guān)系更大。這里面有人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)，就是421。隨著年齡的增長(zhǎng)，以后有可能是8421。養(yǎng)老觀念和老年收入情況的變化，必將導(dǎo)致養(yǎng)老模式的變化。這說(shuō)明9073和北京的9064這是動(dòng)態(tài)的數(shù)字，9064不是固化死了，而且必將隨著變化，不會(huì)局限在9064的概念之上。

目前，如果讓老人自己選擇，沒(méi)有老人愿意去養(yǎng)老院，日本、美國(guó)等國(guó)的老人，都是愿意在家里養(yǎng)老，這是人之常情。中國(guó)人的觀念還格外重，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“開(kāi)始不得已”，最典型的問(wèn)題就是421。你可以想象，當(dāng)老齡一個(gè)人對(duì)著父母、爺爺、奶奶、姥姥、姥爺，就會(huì)變成六個(gè)老人，這不是錢(qián)的問(wèn)題，而是沒(méi)辦法照顧。開(kāi)始是不得已。老人在家里缺乏社交，需要心理慰藉。另外是生活質(zhì)量，沒(méi)有人照顧老人，他們的生活質(zhì)量就得不到保障。隨著這種變化，老人會(huì)慢慢樂(lè)意去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的比例是2.8%，但日本是5%，國(guó)際上平均是6%。此外，還有一個(gè)調(diào)研顯示，老人說(shuō)愿意或者說(shuō)可以考慮去機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的，達(dá)到24.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在實(shí)際的不到3%。因此，從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的角度上，未來(lái)的市場(chǎng)是可以期待的。

從市場(chǎng)供需來(lái)看，2014年中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總數(shù)達(dá)到45600個(gè)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位總數(shù)大概是570萬(wàn)張。如果是在9073的模式下，市場(chǎng)需求是640萬(wàn)張，缺口是11%。如果是在9064的模式下，市場(chǎng)需求大概是850萬(wàn)張，缺口是33%。這就說(shuō)明近兩年，整個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的床位數(shù)量是迅猛增長(zhǎng)的，但是，截至2014年，市場(chǎng)依然存在缺口。當(dāng)然，這里面也有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，就是一邊是一床難求，一邊是大量的空置。一床難求的往往是公辦的、福利性醫(yī)院，空置的往往是偏遠(yuǎn)的或是民辦的、市場(chǎng)化的。這是政策和體制上的問(wèn)題。我們很多公辦的養(yǎng)老院其實(shí)很多是自理的老人在里面住，背后的問(wèn)題是政府的公辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要履行政府的責(zé)任，是兜底嗎？這個(gè)問(wèn)題要值得大家思考。

一個(gè)養(yǎng)老院，類(lèi)似于一些公辦的，補(bǔ)貼很多，可以花2000~3000元享受到5000~6000元的服務(wù)，在北京的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)達(dá)到6000元是中檔偏上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這說(shuō)明政府貼錢(qián)給這些公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。由于價(jià)格便宜、服務(wù)到位，大家都排隊(duì)去這些公辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這里是一個(gè)體制、機(jī)制的調(diào)整和轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。

另外，從市場(chǎng)潛力來(lái)看，到2015年，按老年人口3%計(jì)算，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人數(shù)將達(dá)到663萬(wàn)人。到2030年，全國(guó)老年人口達(dá)到4.42億，按照老年人口的5%計(jì)算，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人數(shù)將達(dá)到2210萬(wàn)人，增量可期。這只是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的市場(chǎng)前景。居家養(yǎng)老跟房地產(chǎn)的關(guān)系也十分密切，老人需要適老化社區(qū)，或者對(duì)已有的住宅社區(qū)進(jìn)行適老化改造。

可以期待的是，當(dāng)我們老齡化人口達(dá)到35%以上，整個(gè)社會(huì)就變成了一個(gè)老齡型社會(huì)。三個(gè)人里面如果有一個(gè)老人，養(yǎng)老住宅和其他的養(yǎng)老消費(fèi)都是需要的。在這樣一種社會(huì)形態(tài)之下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景是勿庸置疑的。

但是目前的問(wèn)題很多。從老齡化的角度來(lái)看，中國(guó)老齡化迅猛發(fā)展有5個(gè)特點(diǎn)：基數(shù)大、速度快、區(qū)域差別大、三化并舉、未富先老。

基數(shù)大，到目前中國(guó)是惟一的老齡人口過(guò)億的國(guó)家。我國(guó)的老齡化速度很快，1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)，2011年全面老齡化社會(huì)，2027年老齡型社會(huì)。區(qū)域差別大，最早的是上海，從1979年開(kāi)始進(jìn)入老齡化社會(huì)，最晚的是寧夏，到2012年才進(jìn)入老齡化社會(huì)，區(qū)域相差33年。三化并舉是老齡化、高齡化、空巢化同時(shí)到來(lái)。此外，未富先老也出現(xiàn)在我國(guó)了。老齡化是一個(gè)全球性的問(wèn)題。

從中國(guó)的養(yǎng)老情況來(lái)看，當(dāng)前的主要問(wèn)題是供給嚴(yán)重不足。如果從整個(gè)養(yǎng)老行業(yè)來(lái)看，是需求大于供給。但是從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)看，有效需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。這里面有政策問(wèn)題，更重要的問(wèn)題是我們的收入分配結(jié)構(gòu)、老年人的可支配收入結(jié)構(gòu)不合理，背后還有一個(gè)很大的問(wèn)題就是社會(huì)保障體系不健全。目前，由國(guó)家統(tǒng)籌的有兩部分：養(yǎng)老金、醫(yī)保?？墒侨藗兝狭艘院笮枰o(hù)理。德國(guó)、日本都推出了護(hù)理保險(xiǎn)，就是介護(hù)保險(xiǎn)體系。美國(guó)的健康保險(xiǎn)里含有養(yǎng)老保險(xiǎn)。中國(guó)的健康保險(xiǎn)只有1113億元，美國(guó)健康保險(xiǎn)是我們的十倍以上。所以美國(guó)的體系是靠商業(yè)的健康保險(xiǎn)來(lái)支撐的，而德國(guó)和日本是靠國(guó)家統(tǒng)籌的介護(hù)保險(xiǎn)體系來(lái)支撐的，中國(guó)沒(méi)有。

從“地產(chǎn)+養(yǎng)老”的角度來(lái)看，需要思考5個(gè)問(wèn)題：第一是賺多錢(qián)賺少錢(qián)的問(wèn)題，背后是房地產(chǎn)公司定位的問(wèn)題；第二是賺快錢(qián)還是賺慢錢(qián)的問(wèn)題，是投資與退出方式的問(wèn)題；第三是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)的問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的問(wèn)題；第四是走高端還是走大眾問(wèn)題，是市場(chǎng)定位與切入點(diǎn)的問(wèn)題；第五是自己做還是用外包，是運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，核心問(wèn)題是房地產(chǎn)公司是做地產(chǎn)還是做養(yǎng)老，是賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)。深層次的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念、思維方式和路徑依賴(lài)的問(wèn)題。過(guò)去蓋房子、賣(mài)房子，房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)。現(xiàn)在是“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”，但加出來(lái)是什么？“房地產(chǎn)+養(yǎng)老”等于房地產(chǎn)嗎？還是“房地產(chǎn)+養(yǎng)老”等于養(yǎng)老呢？這是經(jīng)營(yíng)觀念、思維方式和路徑依賴(lài)的問(wèn)題。醫(yī)療地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也一樣，一旦加上加號(hào)后面的，并不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅長(zhǎng)的。

如何解決這個(gè)問(wèn)題？需要房地產(chǎn)企業(yè)改變觀念、調(diào)整定位、創(chuàng)新模式。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要插上互聯(lián)網(wǎng)和金融兩個(gè)翅膀。金融加出來(lái)的業(yè)態(tài)，比如“互聯(lián)網(wǎng)+金融”當(dāng)然就是互聯(lián)網(wǎng)金融，還有保險(xiǎn)機(jī)制的創(chuàng)新，甚至以房養(yǎng)老的問(wèn)題，甚至養(yǎng)老的信托、老年的理財(cái)，必須在金融這方面有所創(chuàng)新。金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和地產(chǎn)的結(jié)合，要把研究的重點(diǎn)放在金融上面，然后把地產(chǎn)耦合起來(lái)。房地產(chǎn)跟金融的結(jié)合，物聯(lián)網(wǎng)、智慧社區(qū)等，需要先跳出地產(chǎn)的小格局，從地產(chǎn)跳到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上，再?gòu)酿B(yǎng)老和互聯(lián)網(wǎng)、金融協(xié)同來(lái)考慮問(wèn)題，不能只是拿地、蓋房、賣(mài)房，那是破不了局的。

不同客群對(duì)住宅和養(yǎng)老服務(wù)的需求不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可從高端客群入手，租售結(jié)合，打造養(yǎng)老主題社區(qū)，機(jī)構(gòu)為基地、社區(qū)為支撐，輻射居家。從養(yǎng)老的角度來(lái)看，養(yǎng)老是事業(yè)，是政府該干的事，筆者不贊成政府又出錢(qián)又出力。政府可以出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。但是政府有監(jiān)管的責(zé)任，可以推動(dòng)立法、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造一個(gè)良好的社會(huì)氛圍，這是政府該干的事情。

居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和頂級(jí)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，針對(duì)不同的人群，需要與之配套的政策。如果在沒(méi)有大范圍的養(yǎng)老介護(hù)保險(xiǎn)制度推出的情況下，筆者建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇高端客群。道理很簡(jiǎn)單，付費(fèi)方式單一，如果沒(méi)有保險(xiǎn)體系在后面做支撐，老百姓無(wú)法承擔(dān)高昂的費(fèi)用。

進(jìn)入老齡化社會(huì)之后，介入的機(jī)構(gòu)重點(diǎn)應(yīng)從老人的核心需求出發(fā)，打造充分體現(xiàn)大健康和老人生活需求的“醫(yī)養(yǎng)康結(jié)合”的社區(qū)。立足大健康談養(yǎng)老，創(chuàng)新商業(yè)模式。統(tǒng)籌全產(chǎn)業(yè)鏈條的產(chǎn)品、服務(wù)、設(shè)施、金融等。

房地產(chǎn)的主要目的是造物理空間。物理空間里面住的是人，要做人的生意，而不是做房子的生意。養(yǎng)老服務(wù)是跟著人走，不是跟著地走的。通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”，將互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、服務(wù)網(wǎng)整合為一體，建設(shè)智慧的房子。打造O2O社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，家家戶(hù)戶(hù)接入智能終端，變成虛擬養(yǎng)老院，開(kāi)展智慧養(yǎng)老，積累健康養(yǎng)老大數(shù)據(jù)，創(chuàng)新商業(yè)模式和盈利方式。

如果把物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)和服務(wù)網(wǎng)整合起來(lái)、線(xiàn)上線(xiàn)下整合起來(lái)，社區(qū)就是虛擬的空中養(yǎng)老院。其中有健康的大數(shù)據(jù)、老年的大數(shù)據(jù)，可做的文章還有很多。

□作者王穎 系大健康產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)