房地產(chǎn)信托遭遇5年來(lái)最嚴(yán)峻時(shí)刻

房地產(chǎn)信托正在遭遇自2010年一季度以來(lái)最為嚴(yán)峻的時(shí)刻。

根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金，2015年二季度末的規(guī)模為1.32萬(wàn)億元，相較今年一季度1.34萬(wàn)億元的資金規(guī)模“萎縮”了0.02萬(wàn)億元；從占比來(lái)看，今年二季度為8.93%，比一季度減少了1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降1.79%，比前年同期下降0.19%，是信托業(yè)協(xié)會(huì)有記錄的22個(gè)季度以來(lái)的最低點(diǎn)。

占比22個(gè)季度最低

2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，信托在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模逐步縮減；自去年11月至今年上半年，股市持續(xù)火爆進(jìn)一步擠壓了房地產(chǎn)信托發(fā)行量。據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，新增信托總規(guī)模為14563億元，較去年一季度13591億元相比增長(zhǎng)7.15%，較去年四季度18957億元相比下降23.18%。就同比來(lái)看，房地產(chǎn)信托新增出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而信托總規(guī)模新增是正增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)信托的發(fā)展處于下行通道；從環(huán)比來(lái)看，房地產(chǎn)信托下滑程度明顯比信托總規(guī)模下滑幅度小。

2015年二季度數(shù)據(jù)顯示，14.82萬(wàn)億元資金信托依然主要投向五大領(lǐng)域：工商企業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、證券投資、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)作為資金信托的第五大配置領(lǐng)域，2015年2季度末的資金規(guī)模為1.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.76%，環(huán)比下降1.49%；資金占比為8.93%，比2015年1季度的9.93%減少了1個(gè)百分點(diǎn)。

信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前房地產(chǎn)信托在信托資金投向的占比上一直保持在10%—11%區(qū)間內(nèi)，而自今年一季度起，房地產(chǎn)信托的占比即跌破10%，今年二季度降至連續(xù)22個(gè)季度以來(lái)的最低點(diǎn)。“去年后期開始，各家房地產(chǎn)公司就已經(jīng)收縮房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在的項(xiàng)目大多數(shù)都是存量，或者符合較高風(fēng)控要求的產(chǎn)品，可以預(yù)見(jiàn)，今年這個(gè)情況會(huì)持續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有階段性增長(zhǎng)的趨勢(shì)。”用益信托工作室廖鶴凱表示。

今年，作為信托公司產(chǎn)品重要組成部分的地產(chǎn)信托頗受“冷宮”待遇。據(jù)用益信托網(wǎng)在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年8月14日，今年成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量為507只，共募集資金規(guī)模838.81億，占全部集合資金信托募集規(guī)模的比重僅為8.93%。這一規(guī)模較去年同期出現(xiàn)較大幅度的下降。數(shù)據(jù)顯示，去年同期房地產(chǎn)信托規(guī)模為1648.33億元，成立數(shù)量為752只。從規(guī)模角度分析，今年比去年驟降55.94%；數(shù)量上，今年比去年同期減少40.96%。

“目前，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)基金子公司資管、券商資管、有限合伙私募基金等進(jìn)行融資，由于這些類型的融資渠道沒(méi)有像信托要求那么嚴(yán)格，也沒(méi)有信托所謂的‘432’要求。”信托網(wǎng)研究總監(jiān)王仲春說(shuō)。所謂“432”要求，即項(xiàng)目的四證齊全、30%自有資金、房企開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)資質(zhì)。

信托資金對(duì)開發(fā)商的資金來(lái)源影響非常有限。截至2015年一季度末，今年開發(fā)商新增資金27892.30億元，而根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)一季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托一季度新增規(guī)模只有1195億元，信托占比只有4.28%，較去年四季度下降0.21個(gè)百分點(diǎn)，因此，信托資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，只是杯水車薪，作用非常有限。

下半年兌付承壓

隨著前兩年狂飆猛進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)到期，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，自去年以來(lái)已導(dǎo)致大量地方平臺(tái)融資以及房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)危機(jī)。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的初步統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)信托行業(yè)被曝光有兌付風(fēng)險(xiǎn)的集合信托項(xiàng)目逾有20只，出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目主要投向之一就涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

在去年被曝光存在兌付風(fēng)險(xiǎn)的20只集合信托項(xiàng)目中，風(fēng)險(xiǎn)暴露的房地產(chǎn)信托占有8只。而今年以來(lái)，初步統(tǒng)計(jì)包括有新華信托、平安財(cái)富、渤海信托等在內(nèi)的多家信托公司逾6款信托產(chǎn)品因無(wú)法兌付本金和收益，融資方流動(dòng)性困難延期、受累違約事件而被暴露出流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。此外，二季度，房地產(chǎn)領(lǐng)域的兌付風(fēng)險(xiǎn)事件仍舊頻發(fā)。如本該于今年5月6日到期的甘肅信托—黃氏控股集團(tuán)有限公司路橋建筑裝飾城二期項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃，至今尚未兌付。目前，融資方黃氏控股集團(tuán)項(xiàng)目所在地浙江省臺(tái)州市路橋裝飾城二期項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)在2015年后時(shí)有顯露：開發(fā)商不能按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信托公司宣布提起清盤房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，甚至還有一些房地產(chǎn)信托計(jì)劃引入資產(chǎn)管理公司進(jìn)行接盤，“控風(fēng)險(xiǎn)、保兌付”成為焦點(diǎn)話題。

另一方面，房地產(chǎn)銷售情況仍不理想。中原地產(chǎn)研究部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,已經(jīng)公布7月銷售業(yè)績(jī)的32家房企合計(jì)銷售業(yè)績(jī)?yōu)?301.11億元,環(huán)比6月下降了31.6%。其中，只有6家業(yè)績(jī)環(huán)比6月上漲,其他企業(yè)則出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。

另一組用益信托工作室數(shù)據(jù)可能更為嚴(yán)峻，2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為2413.39億元，其中2015年一季度534.24億元、二季度578.45億元、三季度670.86億元、四季度629.84億元。三季度是房地產(chǎn)信托的兌付高峰期，預(yù)計(jì)伴隨著對(duì)住房的剛性需求，房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生，但由于規(guī)模有限，預(yù)計(jì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)概率不大。

回顧2015年一季度，個(gè)案信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件爆發(fā)明顯頻繁，引發(fā)了社會(huì)對(duì)信托業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度末，全行業(yè)信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為450個(gè)，規(guī)模為1034億元，比一季度末的974億元增加59億元，環(huán)比增長(zhǎng)6.05%。但對(duì)比全行業(yè)的信托資產(chǎn)規(guī)模為15.87萬(wàn)億元，不良率為0.65%。

在信托行業(yè)資本充足、賠償準(zhǔn)備充分、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制逐步健全、各公司風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)逐步完善的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)水平是完全可控的。