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行業(yè)“老大”地位被搶 萬(wàn)科改做“包租公”
在2014年被綠地超過(guò)后,萬(wàn)科讓出了多年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)“一哥”的頭銜。不過(guò),萬(wàn)科顯然不愿裹足不前。如今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代,傳統(tǒng)的造房、賣房的盈利模式增長(zhǎng)空間已十分有限。為此,萬(wàn)科將目光逐漸轉(zhuǎn)向了租房行業(yè),志在成為租房行業(yè)的龍頭老大。
在住宅業(yè)務(wù)上,萬(wàn)科已經(jīng)很難提升毛利率,也無(wú)法阻止ROE(凈資產(chǎn)收益率)的下滑。自去年以來(lái),萬(wàn)科開(kāi)始積極拓展新業(yè)務(wù),并在租房市場(chǎng)進(jìn)行布局。萬(wàn)科管理層方面表示,目前萬(wàn)科租房業(yè)務(wù)規(guī)模已居行業(yè)最高水平,未來(lái)還將繼續(xù)擴(kuò)大體量,3年后將規(guī)模做到行業(yè)第2至第10名的總和。
市場(chǎng)回暖難擋ROE下滑
今年初,萬(wàn)科總裁郁亮曾在公司內(nèi)部立下200億元利潤(rùn)的軍令狀,并在股東大會(huì)上稱,將把提升ROE作為重點(diǎn)任務(wù)。
但這一雄心正受到行業(yè)整體收益下滑的影響。今年上半年,全國(guó)樓市的銷售情況開(kāi)始好轉(zhuǎn),總銷售面積和金額都在上漲,全國(guó)商品住房成交總金額同比上升12.9%,萬(wàn)科監(jiān)測(cè)的14個(gè)主要城市更是同比大漲46.2%。
一些主要指標(biāo)顯示,無(wú)論是今年上半年還是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),新房供應(yīng)已開(kāi)始趨緩。上半年,萬(wàn)科監(jiān)測(cè)的14個(gè)主要城市的庫(kù)存去化周期,已從去年同期16個(gè)月的高位下降到今年的10個(gè)月。“10個(gè)月已經(jīng)在合理庫(kù)存區(qū)間之內(nèi)”,萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰稱。
然而,上半年萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比僅增長(zhǎng)0.77%,營(yíng)收同比增長(zhǎng)22.72%。今年上半年ROE為5.5%,而2014年同期是6.25%,2013年同期是6.84%。
譚華杰稱,今年一季度凈利潤(rùn)同比下滑57.7%,二季度才扳回業(yè)績(jī),達(dá)到基本持平狀態(tài)。他分析,導(dǎo)致凈利潤(rùn)增速明顯低于營(yíng)收的原因,一方面是去年同期有很高的投資收益,而今年較少;另一方面是今年上半年合作項(xiàng)目較多,結(jié)算中的權(quán)益比例比去年低。合作項(xiàng)目即萬(wàn)科大力推行的小股操盤模式。
郁亮表示,雖然小股操盤導(dǎo)致萬(wàn)科凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)收,但出于購(gòu)置土地風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)考慮,合作是必然趨勢(shì),該選擇與現(xiàn)金充沛與否無(wú)關(guān)。郁亮稱,樓市白銀時(shí)代的到來(lái),盈利水平受到一定局限,萬(wàn)科的毛利水平保持穩(wěn)定,要靠提高運(yùn)營(yíng)能力來(lái)爭(zhēng)取保持更高的凈利水平。
加碼租房業(yè)務(wù)
加碼租房業(yè)務(wù)
市場(chǎng)回暖、運(yùn)營(yíng)能力提升都沒(méi)有阻止ROE下滑,從去年以來(lái),萬(wàn)科開(kāi)始積極拓展新業(yè)務(wù)。今年上半年,萬(wàn)科在四大傳統(tǒng)住宅區(qū)域本部之外,新增5個(gè)事業(yè)部。目前,除了社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老業(yè)務(wù),萬(wàn)科在租房業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、物流地產(chǎn)方面都提出了較明確的目標(biāo)。這意味著,郁亮所謂從1到10進(jìn)行推廣的那個(gè)“1”已經(jīng)找到。
目前,萬(wàn)科出租公寓業(yè)務(wù)已有兩個(gè)品牌:一是萬(wàn)科驛,二是萬(wàn)科派。
據(jù)譚華杰介紹,萬(wàn)科的租房業(yè)務(wù)今年會(huì)進(jìn)入正式擴(kuò)張階段,其中萬(wàn)科驛將被放在首要位置,眼下已開(kāi)業(yè)和準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)的業(yè)務(wù)有9個(gè),總量共計(jì)1萬(wàn)套左右,目前是行業(yè)最高水平。“當(dāng)然我們的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1萬(wàn)套這個(gè)數(shù)字,萬(wàn)科計(jì)劃2017年做到15萬(wàn)套。如果達(dá)到15萬(wàn),將是行業(yè)內(nèi)第2名到10名體量的總和。”譚華杰表示。
在郁亮看來(lái),選擇加碼租房業(yè)務(wù),與萬(wàn)科在萬(wàn)億市值目標(biāo)下的發(fā)展軌跡有關(guān),“萬(wàn)億市值是萬(wàn)科愿景,但如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)現(xiàn)在并不完全清晰,市場(chǎng)隨時(shí)在變,萬(wàn)科只能根據(jù)兩條路來(lái)進(jìn)行規(guī)劃:一是城市發(fā)展軌跡,二是客戶需求變化。”
郁亮認(rèn)為,過(guò)去十年,萬(wàn)科的成功在于解決了當(dāng)時(shí)普通人的買房需求,現(xiàn)在,做萬(wàn)科驛主要是針對(duì)剛踏入社會(huì)的年輕人、城市新移民的租房需求。出租型物業(yè)大多為自持,如何解決資產(chǎn)沉淀問(wèn)題呢?參照商業(yè)等項(xiàng)目,萬(wàn)科以前的思路一直是輕資產(chǎn)模式。不過(guò),現(xiàn)在情況或許將有所變化。
郁亮稱,目前融資環(huán)境越來(lái)越寬松,萬(wàn)科也靈活運(yùn)用了如公司債、前海REITs等金融工具,未來(lái)會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)金融化。在輕重之間,萬(wàn)科將相對(duì)靈活,據(jù)介紹,萬(wàn)科的金融化并不是指拿下金融牌照,為業(yè)主提供金融化服務(wù),而是將萬(wàn)科的資產(chǎn)通過(guò)合適方式在需要的時(shí)候變現(xiàn)。
“在未來(lái)的萬(wàn)億市值平臺(tái)中,希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比不到一半,另一半主要來(lái)自新業(yè)務(wù),目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務(wù)是物業(yè)管理、海外業(yè)務(wù)、萬(wàn)科驛等,至于消費(fèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)、養(yǎng)老業(yè)務(wù),需待明確模式后,才會(huì)推廣。”郁亮稱。
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