以房養(yǎng)老大拆解：百萬(wàn)房產(chǎn)每月2000 不如出租

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)俗稱“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是投保人以自己的房產(chǎn)作為抵押，從保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得養(yǎng)老金，同時(shí)繼續(xù)居住在自己的房子里。投保人過(guò)世之后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得處理抵押房產(chǎn)的權(quán)利。通過(guò)這個(gè)方法，可以讓那些“抱著金飯碗”但又收入微薄的老人能夠獲得足夠的養(yǎng)老金，體面地生活下去。

這個(gè)看似很美的養(yǎng)老方式，真的靠譜嗎？南都記者特意拿到了市面上首個(gè)以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)條款——— 《幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)》，給你一一剖析。

能拿多少？百萬(wàn)房產(chǎn)每月固定到手2000多

首先，你最關(guān)注的應(yīng)該是，我的房子給了保險(xiǎn)公司，每個(gè)月能獲得多少錢呢？我們用一個(gè)容易算的數(shù)字，100萬(wàn)的房產(chǎn)，得到的答案相當(dāng)殘酷———根據(jù)幸福人壽的產(chǎn)品費(fèi)率表，如果你是60歲的男性，你辦理后每個(gè)月未扣除相關(guān)費(fèi)用(下同)只能拿到2514元。如果你是60歲的女性就把房子給保險(xiǎn)公司，你每月拿到的錢，將只有2082元。而更殘酷的是，這個(gè)收入恒久不變，并沒有因通脹增加而會(huì)增加。

100萬(wàn)的房產(chǎn)在廣州意味著啥呢，根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，廣州10區(qū)2市二手住宅成交價(jià)格為11825元/平方米。按85平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)才勉強(qiáng)達(dá)到100萬(wàn)。根據(jù)天津一位保險(xiǎn)學(xué)教授稱，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，幸福人壽還是防范了長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)延期年金繳納做了一道防火墻。投保人交納的延期年金保費(fèi)將累積用于超過(guò)特定期限的養(yǎng)老保險(xiǎn)金支付。

根據(jù)產(chǎn)品費(fèi)率表顯示，當(dāng)延期年金無(wú)身故和退保利益時(shí)，以每100萬(wàn)有效保險(xiǎn)價(jià)值計(jì)算，一個(gè)投保年齡為60歲的男性，延期年金交費(fèi)年度數(shù)(特定期限年度數(shù))為26年，延期年金年交保費(fèi)2544元，扣除延期年金后投保人月度領(lǐng)到手的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額為2514元(未扣除相關(guān)費(fèi)用)。

延期年金交費(fèi)年度數(shù)(特定期限年度數(shù))26年是估算的被保人未來(lái)生存時(shí)間。也就是說(shuō)當(dāng)一位60歲的男性來(lái)投保“以房養(yǎng)老”，評(píng)估的有效保險(xiǎn)價(jià)值為100萬(wàn)，每月可以領(lǐng)取養(yǎng)老金2514元，直到86歲；活過(guò)86歲之后，怎么辦？按照幸福人壽的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，86歲前繳納的延期年金用以抵御長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，使該老人仍能以同樣的(2514元/月)的標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)領(lǐng)取養(yǎng)老金直至終身。

根據(jù)條款，投保當(dāng)年延期年金保費(fèi)的交納時(shí)間為每個(gè)保單年度初，即第一次發(fā)放養(yǎng)老保險(xiǎn)金的時(shí)間，交納26年的延期年金保費(fèi)將累積用于26年后的養(yǎng)老保險(xiǎn)金支付。同時(shí)，條款表明，投保人無(wú)需以現(xiàn)金方式交納延期年金保費(fèi)，可從老人月領(lǐng)養(yǎng)老金中直接扣除，但應(yīng)交納的延期年金保費(fèi)將在需要交納時(shí)計(jì)入累積計(jì)息養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用賬戶并累積計(jì)息。

當(dāng)然，年紀(jì)越大的老人，去辦理以房養(yǎng)老，獲得的錢會(huì)越多。從保單條款看，百萬(wàn)的房產(chǎn)，你如果70歲去辦，男性和女性分別能拿到3734元及3209元，比60歲的老人去辦，每月大概均多出約1200元，詳見可參照附表。

房子價(jià)格誰(shuí)定？老人可共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)

由于房屋價(jià)值的評(píng)估直接影響到了養(yǎng)老保險(xiǎn)金額的多少，這個(gè)由誰(shuí)來(lái)確定呢？“幸福房來(lái)寶”的保險(xiǎn)條款顯示，幸福人壽將和老人共同選擇和委托一家具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估。幸福人壽董事長(zhǎng)孟曉蘇曾經(jīng)表示，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期會(huì)漲，但以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的難度在于未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅難于計(jì)算。首款產(chǎn)品在房?jī)r(jià)上漲的部分，保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益。

幸福人壽這次卻表示，幸福人壽房來(lái)寶產(chǎn)品已考慮房屋預(yù)期增值收益。在幸福人壽評(píng)估抵押房產(chǎn)價(jià)值，對(duì)價(jià)值增長(zhǎng)部分調(diào)增養(yǎng)老金，提前把給付投保人房產(chǎn)預(yù)期增值收益因素考慮在內(nèi)。

值得注意的是，老人實(shí)際領(lǐng)取的養(yǎng)老保險(xiǎn)金額為基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額扣除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用之后的凈額。比如按50%的房屋評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)、律師律師費(fèi)。保單管理費(fèi)，每保單年度每單按1000元收取費(fèi)用。累積計(jì)息的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用；延期年金也包含其中，保險(xiǎn)公司會(huì)基于老人未來(lái)預(yù)計(jì)生存時(shí)間估算一個(gè)期限，在這個(gè)期限中的每個(gè)保單年度初，老人需要交納延期年金保費(fèi)。

房?jī)r(jià)漲了咋辦？房產(chǎn)增值收益投保人獨(dú)享

以房養(yǎng)老試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，區(qū)別在于房產(chǎn)增值收益是由投保人獨(dú)享還是和保險(xiǎn)公司分享。此次幸福人壽的“幸福房來(lái)寶”A款為非參與型以房養(yǎng)老產(chǎn)品。

這款以房養(yǎng)老產(chǎn)品，將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合，年齡在60周歲至85周歲之間的擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金直至身故;老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

“投保后老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房?jī)r(jià)下跌的影響；公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長(zhǎng)壽帶來(lái)的超額給付。”幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“幸福房來(lái)寶”根據(jù)投保老人的年齡、房屋價(jià)值、房屋預(yù)期增值、性別等因素計(jì)算養(yǎng)老金額度，評(píng)估是一次性的。其優(yōu)勢(shì)在于養(yǎng)老金額里已考慮房屋預(yù)期增值收益；保險(xiǎn)公司抵押房屋所得在償還養(yǎng)老保險(xiǎn)、扣除利息等費(fèi)用后仍有剩余，將返還給老人的繼承人。

該人士還稱，公司承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌和長(zhǎng)壽給付風(fēng)險(xiǎn)。在投保后老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房?jī)r(jià)下跌的影響；公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長(zhǎng)壽帶來(lái)的超額給付。對(duì)于以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)精算領(lǐng)域?qū)＜冶硎?，發(fā)達(dá)國(guó)家的反向抵押好處是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，隨著物價(jià)適當(dāng)調(diào)整，房屋的科學(xué)估價(jià)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，最后按照大數(shù)法則，根據(jù)老年人生命長(zhǎng)短的平均水平，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)是可以經(jīng)營(yíng)的。

國(guó)內(nèi)以房養(yǎng)老剛剛開始，保險(xiǎn)公司是否具備這種風(fēng)險(xiǎn)分散的精算技術(shù)，比如產(chǎn)品量化、房屋價(jià)值估算、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)算等都存在諸多不確定性。

想退保咋辦？六年后退保才免手續(xù)費(fèi)

對(duì)于此款產(chǎn)品，幸福人壽將猶豫期設(shè)置得較長(zhǎng)，為30天(普通產(chǎn)品猶豫期為10天)，也就是說(shuō)老年人投保后30天內(nèi)退保，自身權(quán)益不受損失。但如果老人在保單生效之后選擇退保，將承擔(dān)一定退保手續(xù)費(fèi)及其他各類費(fèi)用和損失賠償，退保手續(xù)費(fèi)為退保之前累積計(jì)息的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用的一定比例，第一年至第五年分別為10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以后年度退保，不再收取退保手續(xù)費(fèi)。如果在一定期限內(nèi)老年人無(wú)法償還，保險(xiǎn)公司將對(duì)抵押房屋行使處分權(quán)，即出售(變賣)抵押房屋。

在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品鏈條中，最后一環(huán)對(duì)房產(chǎn)的處置也是保險(xiǎn)公司可能面臨的爭(zhēng)議和問(wèn)題。實(shí)際上，在給老人發(fā)放養(yǎng)老金的過(guò)程中，保險(xiǎn)公司會(huì)累計(jì)出發(fā)放的總額，當(dāng)老人過(guò)世時(shí)，無(wú)論是失獨(dú)老人還是無(wú)子女老人，均由指定繼承人或法定繼承人做出選擇。舉例而言，比如老人共領(lǐng)取了300萬(wàn)元養(yǎng)老金，此時(shí)繼承人可以選擇將300萬(wàn)元退還給保險(xiǎn)公司，解除房產(chǎn)質(zhì)押，合同終止。另一種選擇是繼承人選擇由保險(xiǎn)公司處置房產(chǎn)，賣房收入假設(shè)為350萬(wàn)元，保險(xiǎn)公司將多余的50萬(wàn)元返還繼承人。

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投保至承保需時(shí)兩周

幸福人壽保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老相對(duì)于其他渠道的條件寬松得多，對(duì)住房套數(shù)、年限、面積、評(píng)估價(jià)值等均沒有限制。幸福人壽此次簽單異常低調(diào)。無(wú)論是險(xiǎn)企還是投保人，都不愿意向媒體透露太多的細(xì)節(jié)。

“從投保到最終承保，大約需要兩周的時(shí)間。”幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)樵诳蛻艉炗喭侗魏螅腋Ｈ藟蹖⑦M(jìn)行房屋評(píng)估，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行養(yǎng)老金測(cè)算，客戶認(rèn)可養(yǎng)老金測(cè)算，填寫投保單及相關(guān)協(xié)議。而后公司開展盡職調(diào)查，盡職調(diào)查結(jié)束后辦理房屋抵押登記、公證，最后承保。

以房養(yǎng)老參與流程：

1老人與保險(xiǎn)公司雙方達(dá)成初步參與計(jì)劃。

2選擇第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)：由保險(xiǎn)公司和老人商量選擇并對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估產(chǎn)品測(cè)算：在評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)上，保險(xiǎn)公司會(huì)根據(jù)產(chǎn)品測(cè)算，根據(jù)不同房?jī)r(jià)、不同老人的不同年齡、對(duì)房屋預(yù)期增值的不同等因素測(cè)算出老人每月領(lǐng)取的養(yǎng)老年金。

3雙方達(dá)成共識(shí)。

4保險(xiǎn)公司盡職調(diào)查：即保險(xiǎn)公司確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)，查看房屋有無(wú)抵押狀況，產(chǎn)權(quán)是否有其他瑕疵等，且完成所有抵押需要的手續(xù)。

5猶豫期后，保險(xiǎn)合同正式生效。

6老人開始領(lǐng)取養(yǎng)老金，直至去世。

7去世后，保險(xiǎn)公司和繼承人對(duì)房產(chǎn)處置。

為啥老廣不愿辦？ 還不如出租

為啥首批用戶沒有老廣？南都記者走訪過(guò)廣州多個(gè)老年人活動(dòng)中心，受訪的老人普遍表示，知道“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，但不會(huì)購(gòu)買相關(guān)產(chǎn)品，其中條款太過(guò)復(fù)雜，收費(fèi)不透明，均是他們擔(dān)心的問(wèn)題。今年65歲的李伯對(duì)南都記者稱，通過(guò)新聞知道“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，不過(guò)保險(xiǎn)對(duì)于老人家來(lái)說(shuō)太過(guò)復(fù)雜了。

在李伯的觀念里面，房產(chǎn)作為家庭財(cái)產(chǎn)的傳承，辛苦一輩子買了套房子，不會(huì)拿來(lái)抵押的。“人老了，夠用就可以了。”李伯目前在廣州有兩套房子，其中在洛溪新城的一套70多平方房子月租能夠拿到2600-2800元，再加上2500元的退休工資，一個(gè)月大概有5000元可以供開支。

“現(xiàn)在支出肯定沒有之前這么大。”他告訴南都記者，基本上每月開支可以持平，加上之前的儲(chǔ)蓄，自己養(yǎng)老不用麻煩小孩。最怕就是以后醫(yī)療費(fèi)的大額開支，現(xiàn)在其實(shí)最重要的是保持樂觀心態(tài)，健康比金錢重要多了。在他看來(lái)，把房子押給保險(xiǎn)公司，每月增加2000多元，對(duì)于生活改善并不算大。

一名了解過(guò)“幸福房來(lái)寶”的女士認(rèn)為，產(chǎn)品還不完善。她坦言，雖然保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，但在房子評(píng)估上是以什么標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、由誰(shuí)來(lái)評(píng)估、房?jī)r(jià)下跌后保險(xiǎn)公司承擔(dān)多大比例的風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題還存在疑問(wèn)。

以房養(yǎng)老困局?別抱太高期望

對(duì)于首批客戶，幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在首批簽約客戶中，北京的黃女士、康先生以及上海的費(fèi)先生對(duì)以房養(yǎng)老政策關(guān)注已久，去年以房養(yǎng)老新聞出來(lái)之后，就有客戶主動(dòng)聯(lián)系我們。他特意補(bǔ)充，首批投保的客戶有像上述三位老人一樣的無(wú)子女老人，也有像武漢朱先生和太太這樣有子女的老人。

過(guò)去20多年中，中國(guó)已經(jīng)逐步建立起基本養(yǎng)老和補(bǔ)充養(yǎng)老為支柱的養(yǎng)老保障體系，以房養(yǎng)老不過(guò)是個(gè)人補(bǔ)充養(yǎng)老中的一小部分。即使是在歐美國(guó)家，沒有歷史性政策法律的束縛，以房養(yǎng)老體系日趨興旺，但是也僅是整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)支流。

上海一位地產(chǎn)分析師稱，寄希望于今后“以房養(yǎng)老”的投資者而言，則真的不必對(duì)其期望太高。“今年監(jiān)管層再次放松房地產(chǎn)政策，但是目前刺激效果有多大需要觀察。目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了很大變化，總體上供過(guò)于求的局面已經(jīng)形成。”上述地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，居民大類資產(chǎn)已經(jīng)開始調(diào)整，有很大一部分人的房產(chǎn)投資已經(jīng)開始向權(quán)益類等其他領(lǐng)域投資轉(zhuǎn)化。

說(shuō)的直白一點(diǎn)，對(duì)于投資者而言，最理想的情況是房子特別值錢，而養(yǎng)老所需的成本比較低。這樣的話，老人領(lǐng)取到的保險(xiǎn)金可以覆蓋很大一部分甚至全部的養(yǎng)老費(fèi)用，真正實(shí)現(xiàn)用房子來(lái)養(yǎng)老?？梢灶A(yù)見，“以房養(yǎng)老”得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)條件正在逐漸瓦解。