房地產(chǎn)項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)工作

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、成本 
內(nèi)容摘要：主要講述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一些財(cái)務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成，以及各種費(fèi)用的評(píng)估方法。
1:成本費(fèi)用數(shù)據(jù) 
　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)主要包括對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)和成本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)。
　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用由直接費(fèi)用和間接費(fèi)用兩部分組成，具體構(gòu)成如下。
　　
　　(1)直接費(fèi)用。直接費(fèi)用主要包括以下幾項(xiàng)：
　　 a:土地費(fèi)用。包括土地出讓金或征地費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。
　　 b:前期工程費(fèi)用。包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、 “三通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)等。
　　 c:房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、其他費(fèi)用。 
　(2)間接費(fèi)用。間接費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用和稅費(fèi)。  
 
2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法 
　　(1)土地費(fèi)用估算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對(duì)土地費(fèi)用的估算要就依實(shí)際情況而定，如土地出讓金或征地費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。
　　(2)前期工程費(fèi)用估算。前期工程費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等費(fèi)用支出，這些費(fèi)用可參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，或按實(shí)際工程量進(jìn)行估算。
　　(3)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)估算。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。
　　在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)，尤其是建筑安裝工程費(fèi)的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算。
　　(4)管理費(fèi)估算。管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述四項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，一般為1％—3％左右。
　　(5)銷(xiāo)售費(fèi)用估算。銷(xiāo)售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷(xiāo)售人員工資、資金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。
　　(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，利息以外的其他融資費(fèi)用一般占利息的10％左右。 
　　(7)其他費(fèi)用估算。其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。
　　(8)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)估算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％—7％估算。
　　(9)稅費(fèi)估算。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。這些稅費(fèi)主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話(huà)初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。 
 
3．成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 
　　為了便于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)成本與費(fèi)用進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出