潘軍：未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)就是做“細(xì)胞”

Q：以5~10年周期來(lái)看，你如何看待未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)?

潘軍：通常大家普遍會(huì)把地產(chǎn)狹義地理解為房地產(chǎn)開發(fā)，即“小地產(chǎn)”。在這個(gè)領(lǐng)域，目前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化的時(shí)代。這個(gè)時(shí)代里有人會(huì)很興奮，但是大部分人會(huì)很痛苦。因?yàn)?，行業(yè)所擁有的開發(fā)產(chǎn)能將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

“小地產(chǎn)”之內(nèi)如何能夠很快很好生產(chǎn)出客戶或用戶需求的住宅產(chǎn)品，將是未來(lái)地產(chǎn)開發(fā)的重要課題。舉一個(gè)例子，我一個(gè)做運(yùn)動(dòng)品牌的朋友，不久前在上海推出了一個(gè)特別的活動(dòng)，消費(fèi)者可以在網(wǎng)上按自己腳的尺碼，自我設(shè)計(jì)特別的LOGO，挑選皮子的顏色、組織的方式等，在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)自我定制鞋的目的，一周左右能夠收到商品。這個(gè)價(jià)格花費(fèi)在280元左右，相比市面上的動(dòng)輒800、1000元的價(jià)格則便宜很多。于是我就在想，連運(yùn)動(dòng)鞋這樣的一個(gè)300塊錢左右這么小的產(chǎn)品，消費(fèi)者都希望全球就我一雙，同時(shí)還是我自己設(shè)計(jì)。作為大宗商品的房子，消費(fèi)者為什么不希望有所改變?而不是千篇一律的重復(fù)性產(chǎn)品?因此，“小地產(chǎn)”范疇之內(nèi)，必須要足夠?qū)I(yè)才能有市場(chǎng)。

2014年在我的朋友圈，大家比較關(guān)注《工業(yè)4.0》和《第四次浪潮》這兩本書。這兩本書普遍講述了移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代對(duì)于未來(lái)生活將會(huì)帶來(lái)巨大改變。這點(diǎn)我深有感觸，比較當(dāng)下的房地產(chǎn)未來(lái)需求，與過(guò)去10年最大的差異就是越來(lái)越個(gè)性化和去中心化。因此，對(duì)于不同的人群，產(chǎn)品的訴求會(huì)越來(lái)越不一樣，差異化會(huì)變成一個(gè)非常強(qiáng)烈的時(shí)代特征。而原來(lái)開發(fā)商那種“一個(gè)戶型恨不得賣到20萬(wàn)套，一張圖紙全中國(guó)蓋100個(gè)項(xiàng)目”的思維和時(shí)代，將會(huì)一去不返?，F(xiàn)在，只有順應(yīng)移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代消費(fèi)者的個(gè)性化需求變化，才有可能創(chuàng)造出一些比較高收益的產(chǎn)品。

Q：如何理解你所說(shuō)的“大地產(chǎn)”概念?

潘軍：對(duì)于那些擁有專業(yè)能力、同時(shí)能去研究更多產(chǎn)品價(jià)值的企業(yè)來(lái)講，我認(rèn)為未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一個(gè)新的商機(jī)，即迎來(lái)所謂的“第二個(gè)春天”，也叫做“大地產(chǎn)”。要知道房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)步入平穩(wěn)期，過(guò)去幾十年人口紅利增長(zhǎng)的年代已經(jīng)過(guò)去。從銷量和銷售的價(jià)格來(lái)看，我認(rèn)為2013年是中國(guó)房地產(chǎn)黃金時(shí)代的頂峰。過(guò)去30年，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了大量住宅、工業(yè)廠房、辦公樓和商業(yè)物業(yè)等，這個(gè)數(shù)據(jù)在400億平方米左右。

所謂“大地產(chǎn)”就是能夠整合房地產(chǎn)實(shí)物鏈條上的相關(guān)產(chǎn)品，即如何去挖掘存量市場(chǎng)的種種可能。但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有把這個(gè)存量市場(chǎng)完全挖掘出來(lái)。隨著行業(yè)判斷的價(jià)值轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為只要把眼界打開，肯定能迎來(lái)房地產(chǎn)的“第二個(gè)春天”。因此，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我更愿意把他看作是社區(qū)市場(chǎng)，花樣年的社區(qū)業(yè)務(wù)模式就屬于這塊業(yè)務(wù)范疇。

雙平臺(tái)：潘軍的截拳道

Q：業(yè)內(nèi)對(duì)存量?jī)r(jià)值的認(rèn)識(shí)深入后，社區(qū)作為一種稀缺性資源越來(lái)越具有共識(shí)，社區(qū)爭(zhēng)奪戰(zhàn)會(huì)越來(lái)越激烈，怎么解決社區(qū)和用戶的問(wèn)題?

潘軍：你說(shuō)的這種情況確實(shí)存在，我們明顯能感覺(jué)到，最近一年來(lái)原本很多不愿意管理的物業(yè)，后來(lái)在我們?cè)噲D收購(gòu)的時(shí)候，也受到了不同程度的影響。對(duì)于更多的物業(yè)公司而言，可能他們更希望是被“革新”而不希望是被“革命”。

為了解決這一問(wèn)題，目前我們現(xiàn)在正在搭建另一個(gè)大平臺(tái)——“解放區(qū)”。與當(dāng)前花樣年搭建的另一個(gè)平臺(tái)——“彩之云”，試圖讓鏈條上的一切環(huán)節(jié)活動(dòng)起來(lái)。現(xiàn)在這兩個(gè)不同的社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，同屬于花樣年集團(tuán)。

Q：“解放區(qū)”平臺(tái)將來(lái)會(huì)是什么樣的一種運(yùn)營(yíng)模式?

潘軍：“解放區(qū)”是我們2013年成立的，是我們用來(lái)協(xié)助一些其他物業(yè)管理公司幫助他們實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的平臺(tái)。不可否認(rèn)，傳統(tǒng)的物業(yè)公司有些管理得還是不錯(cuò)的，因?yàn)樗麄冇泻芏嘟?jīng)驗(yàn)的沉淀，比如深圳當(dāng)?shù)赜袔准椅飿I(yè)公司，有些甚至是國(guó)有企業(yè)改制成功的，比如蓮花公司等。它們手中掌握了大量的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，有些服務(wù)對(duì)象更多是公務(wù)員。但是現(xiàn)在它們也有壓力，因?yàn)榉?wù)的成本越來(lái)越高，它們也急需把自己的資源轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢(shì)。

而“解放區(qū)”就是來(lái)協(xié)助它們進(jìn)行資源挖掘轉(zhuǎn)換的，包括對(duì)商家價(jià)值的挖掘，一些客戶資料的深度挖掘。比如社區(qū)里面很多是租客，業(yè)主已經(jīng)沒(méi)有了。而按原來(lái)的物業(yè)管理方式就不管了。為什么?你不是業(yè)主都沒(méi)有發(fā)言權(quán)，這是典型的客戶思維，你買了我的房子我尊重你，你沒(méi)買我房子租了半年，那么免談。然而，在“解放區(qū)”的平臺(tái)之下，我們要培訓(xùn)客戶服務(wù)員要變成上門服務(wù)，即使是租客你也要服務(wù)好。同時(shí)如果服務(wù)員給我推一個(gè)“解放區(qū)”的用戶，我給他10塊錢，就像“滴滴打車”應(yīng)用軟件一樣。

這些客戶的資料慢慢上來(lái)以后，隨后的商家增值收益部分我們采取分給物業(yè)管理公司的分成模式，第一年90%，第二年分80%，第三年分70%。然后我們把在社區(qū)新推的一些O2O的服務(wù)品種，包括客戶的一些新的需求整合進(jìn)來(lái)，我們甚至可以專門為這些社區(qū)定制挖掘一些商戶。

Q：你要的就是用戶，希望用戶在你的平臺(tái)上。

潘軍：對(duì)，物業(yè)公司沒(méi)有增加新的成本，反而把資源挖掘出來(lái)了。而我要的就是用戶，我要自己跟自己競(jìng)爭(zhēng)。

Q：“彩生活”和“解放區(qū)”這兩個(gè)模式，以后是什么樣的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，會(huì)以哪個(gè)為主?

潘軍：作為我來(lái)講，它們是我的左手和右手。就像剛才所說(shuō)，確實(shí)有很多的物業(yè)公司不愿意合作，因?yàn)?ldquo;彩生活”對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)革命，“彩生活”獲得未來(lái)的增量市場(chǎng)是很大的，我們2014年差不多有5000萬(wàn)平方米是開發(fā)商新委托給我們的。“彩生活”把這些物業(yè)公司整個(gè)的服務(wù)鏈條模式全部轉(zhuǎn)變了，采用的就是大量外包，然后做專業(yè)化管理，最后通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)途徑產(chǎn)生標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。

對(duì)于存量市場(chǎng)，如果我不去別人就去了。但是，這個(gè)行業(yè)里面誰(shuí)最了解物業(yè)管理公司?我最了解。因?yàn)槲矣袃蓚€(gè)物業(yè)管理集團(tuán)，我們還有一個(gè)管商務(wù)社區(qū)的，我們還有一個(gè)叫花樣年物業(yè)國(guó)際公司。我們對(duì)所有的傳統(tǒng)流程和創(chuàng)新流程都很了解，而那些大的房地產(chǎn)商，萬(wàn)科現(xiàn)在對(duì)外不可能接，他們自己的社區(qū)都做不過(guò)來(lái)呢。而一些傳統(tǒng)的小開發(fā)企業(yè)，有些又不愿意被兼并，同時(shí)又不愿意加入“彩生活”，因?yàn)?ldquo;彩生活”的文化具有很強(qiáng)的沖擊力。那么，我就拿一個(gè)“解放區(qū)”的方式，用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)幫它們，按它們的流程來(lái)做一個(gè)增值性的服務(wù)，這就是一個(gè)改良性的平臺(tái)。

目前，中國(guó)有7萬(wàn)家物業(yè)公司，其中排在“彩生活”之后的前20位物業(yè)公司，基本都想變成“彩生活”，都想去兼并別人。我跟王石聊過(guò)，跟金地、長(zhǎng)城物業(yè)等大物業(yè)公司都聊過(guò)，得到的答案是“我們都準(zhǔn)備成為你，怎么能讓你把我兼并了呢?”因此，這些前20名的企業(yè)，我肯定拿不到。他們不愿意加入我，肯定不愿意幫花樣年壯大。那么，我把這些100名以后的物業(yè)企業(yè)，通過(guò)“解放區(qū)”的平臺(tái)把它們重新組織起來(lái)。這樣我也就同時(shí)抑制住了其他第2~20名的物業(yè)公司的擴(kuò)張步伐，那就是你們永遠(yuǎn)跟“彩生活”差距非常大。而在100名以內(nèi)的這一群物業(yè)企業(yè)，它們是想來(lái)做這個(gè)社區(qū)革命的，但是規(guī)模太小成為不了老二。然而一方面“彩生活”一邊自己發(fā)展速度很快，同時(shí)“解放區(qū)”也可能很快變成10億平方米的平臺(tái)。

Q：這些物業(yè)公司就是你的“地推團(tuán)隊(duì)”了嗎?

潘軍：對(duì)，我們來(lái)培訓(xùn)這些物業(yè)，都要變成管家，工資沒(méi)降，然后只要有成交就有獎(jiǎng)金。我跟物業(yè)管理公司講，你們應(yīng)該要獎(jiǎng)勵(lì)這些員工。你沒(méi)有干任何事情，但是員工付出努力了，應(yīng)該是獎(jiǎng)勵(lì)員工，讓員工增加收入。

Q：“解放區(qū)”2014年年底上線，預(yù)計(jì)到2015年底，你覺(jué)得會(huì)有多少注冊(cè)用戶?

潘軍：我們現(xiàn)在簽了30家物管公司，我們2015年的目標(biāo)最少要50萬(wàn)用戶上線，這種速度就是我說(shuō)的一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)思維。在傳統(tǒng)的行業(yè)，比如說(shuō)我們做了這個(gè)就不能做另外的一個(gè)，這個(gè)我們是在向騰訊學(xué)習(xí)。騰訊除了做微信之外，另外還有幾組人做的類似的產(chǎn)品，但是只有微信推得快，最終我們?cè)谶@個(gè)部門跑賽道跑出來(lái)的，是用戶選擇出來(lái)的。

此外，在公司內(nèi)部連我們地產(chǎn)集團(tuán)選總裁，我都花兩年時(shí)間來(lái)賽馬，比如你們四個(gè)副總裁，我選了一個(gè)可能另外3個(gè)都辭職了。然而賽馬完了以后，讓大家民主評(píng)議調(diào)查，誰(shuí)更適合坐這個(gè)位置。

養(yǎng)老與金融：潘軍的商業(yè)“細(xì)胞”

Q：包括商業(yè)和養(yǎng)老，你認(rèn)為社區(qū)平臺(tái)什么都可以做嗎?

潘軍：因?yàn)樯鐓^(qū)是社會(huì)的細(xì)胞。萬(wàn)科推的是“城市運(yùn)營(yíng)商”，我不希望跟政府打交道，政府的公共設(shè)施，如垃圾站、污水廠這些我不做。我就做社區(qū)，就是有人住的、有人在那兒生活的我做，其他的我都不做。政府是修路、架橋，是做連接、做血液，做動(dòng)脈血管，按人體來(lái)講我就是做細(xì)胞。

Q：花樣年的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在到底進(jìn)展怎樣?市場(chǎng)上傳說(shuō)很多，但是一直未露真容。

潘軍：我只能說(shuō)目前我們進(jìn)展得很迅速，從我們的服務(wù)人數(shù)、服務(wù)體系來(lái)看，不客氣地說(shuō)，3年內(nèi)，花樣年將會(huì)成為全球最大的養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)。我們不是建一棟樓，3年后希望我們的業(yè)務(wù)板塊涉及養(yǎng)老人口能夠達(dá)到100萬(wàn)人次。

目前，我們?cè)诔啥级h(huán)以內(nèi)非常核心的位置，這么好的地段做養(yǎng)老項(xiàng)目，這在房地產(chǎn)市場(chǎng)是絕無(wú)僅有的。這家養(yǎng)老院共計(jì)有119張床位。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在4000元/月左右，其中房費(fèi)不會(huì)超過(guò)1500元/月，飲食費(fèi)用800元/月。兩個(gè)老人一間房，基本照料都是半失能的老人，日間照料中心一個(gè)月收費(fèi)也是2800塊錢，房間內(nèi)還會(huì)配置電視、空調(diào)，兩張床。

Q：這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收益情況如何呢?

潘軍：我以前一再說(shuō)不要叫花樣年做的是養(yǎng)老地產(chǎn)，要知道我們做的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這點(diǎn)和那些做養(yǎng)老項(xiàng)目的房企有很大不同。我們不是以地產(chǎn)為目的，目前很多養(yǎng)老項(xiàng)目還是為了賣房子，我們做的是基于社區(qū)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。以前，一些觀點(diǎn)認(rèn)為地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，都應(yīng)該做專業(yè)性地產(chǎn)或復(fù)合型地產(chǎn)。然而，做了三年養(yǎng)老以后，我們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)開發(fā)商的養(yǎng)老地產(chǎn)，只占全部養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)份額的1%。未來(lái)我們養(yǎng)老業(yè)務(wù)的重點(diǎn)就是要抓用戶，老年人就是最主要的用戶。

我們將會(huì)圍繞老人的實(shí)在需求，而打造這樣一個(gè)體系。我們沒(méi)有太多需要開發(fā)的過(guò)程，做得更多的就是圍繞老人，做純粹的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，盡管是微利。我們想向互聯(lián)網(wǎng)思維學(xué)習(xí)，先要有客戶黏度，然后再?gòu)娜思夷抢飹赍X。因此，從這角度看，當(dāng)下諸多的養(yǎng)老模式都是短視模式。

因?yàn)槲覀兿Ｍ坎季滞瓿芍笤俟迹?015年會(huì)正式對(duì)外公布盈利模式，目前只能保密。我們這個(gè)模式一旦推出，我相信將會(huì)震撼業(yè)界。這將是一個(gè)改變世界養(yǎng)老格局的模式，我們把它叫“低成本養(yǎng)老”。

Q：花樣年現(xiàn)在做的社區(qū)金融業(yè)務(wù)，具體是什么模式?

潘軍：我認(rèn)為傳統(tǒng)的P2P(P2P金融指?jìng)€(gè)人與個(gè)人間的小額借貸交易)做的都是一些小貸業(yè)務(wù)，說(shuō)白了很多都是放高利貸的，很多把老百姓都給禍害了。高額利潤(rùn)的追逐，其實(shí)給很多需要錢的人吃了毒藥，年息30%~40%的利息，哪個(gè)創(chuàng)業(yè)者能夠做買賣把它創(chuàng)造出來(lái)?而我們的金融業(yè)務(wù)就是基于“彩生活”的這個(gè)部分，要在社區(qū)內(nèi)把熟人的錢貸給熟人，而且我的錢要越來(lái)越便宜，最終在我這兒是要讓客戶能夠貸到比社會(huì)成本更便宜的錢。

在這個(gè)平臺(tái)上，你能夠看到你把錢借給了誰(shuí)，你借給哪樓棟的幾單元。舉個(gè)例子，比如借貸者是一個(gè)醫(yī)生，你明白了他已經(jīng)在這兒住了十年了，從來(lái)沒(méi)有拖過(guò)水電費(fèi)，從來(lái)沒(méi)有拖過(guò)物管費(fèi)，為人不錯(cuò)，對(duì)人很和藹。具體模式上，比如借款利息是18%，出資者拿了8%，“彩生活”平臺(tái)拿2%。