魏來：房地產(chǎn)在BIM方面應(yīng)用要創(chuàng)新

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BuildingSMART中國分部秘書長、中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院BIM建筑設(shè)計研究所所長魏來

以下為會議現(xiàn)場實(shí)錄：

魏來：尊敬的劉部長、尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、尊敬的各位同仁，大家下午好!非常榮幸今天有這樣一個機(jī)會分享一下我對于我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)在BIM這方面應(yīng)用的想法和設(shè)想。

今天我們整個房地產(chǎn)大會的主旨就是四個“新”，新形勢、新理念、新模式、新技術(shù)，我覺得這四個新是在我之前準(zhǔn)備我的發(fā)言稿的時候被深深打動的。確實(shí)我們現(xiàn)在需要創(chuàng)新，所以我就把創(chuàng)新作為我的發(fā)言主題。我們?nèi)绾蝿?chuàng)新，對于我們所有的房地產(chǎn)開發(fā)商，我們的設(shè)計、施工以及維護(hù)管理等等，包括我們在做這些新模式的時候，如何去創(chuàng)新，今天我來給大家談?wù)凚IM的問題。

首先，我來自于中國建筑設(shè)計研究院，我今天先簡單介紹一下我們設(shè)計院是成立于1956年的一個央企，我們在我剛才已經(jīng)說到的住宅產(chǎn)業(yè)化、地下空間建筑設(shè)計規(guī)劃設(shè)計、部品等等技術(shù)上都有很深的研究，另外還有一個重要的就是我們在標(biāo)準(zhǔn)圖集上承擔(dān)了非常多的國家任務(wù)和政策，我們的研究工作也涉及到了國家一些非常多的標(biāo)準(zhǔn)圖集，大家都很熟悉。

如果說我們談四個“新”的話，現(xiàn)在是這樣一種新的形勢，讓我們無法再談笑間墻櫓灰飛煙滅，我之所以這么提，是因為我以前經(jīng)常跟房地產(chǎn)開發(fā)商朋友們開玩笑，我說你們掙錢很容易，就像你們坐在這兒，談笑間墻櫓灰飛煙滅，倏忽間千套房子就賣出去了。現(xiàn)在我們新形勢到來了，像上午郁總說的，我們黃金時代過去了，現(xiàn)在面臨的是一個白銀時代，有沒有這樣一種新的理念讓我們能夠穿上一副鎧甲抵御這種風(fēng)險?在這種情況下，我們既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)，帶給我們的是資金的風(fēng)險，這樣的風(fēng)險是將來無法承擔(dān)的一個非常重要的東西。

有沒有一個新的模式讓我們團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的人?我們房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常要面臨很多資源，因為對于整個建筑工程行業(yè)來講，房地產(chǎn)開發(fā)商是唯一一個能夠協(xié)調(diào)所有資源的人，我們要協(xié)調(diào)政府，協(xié)調(diào)設(shè)計，協(xié)調(diào)施工，協(xié)調(diào)管理等等，這些協(xié)同工作有沒有一個辦法能夠把這些人的思想、溝通成本能夠充分降低?另外，我們有沒有一個新的技術(shù)，能夠讓我們的造價降低，不用多，5%也是非?？捎^的。

今天，我想給大家說，答案我認(rèn)為就是BIM。也可以說是基于BIM的信息化。今天上午在劉部長講話當(dāng)中我注意到劉部長最后提到了五個技術(shù)，第一是住宅產(chǎn)業(yè)化，第二是綠色建筑，第三是節(jié)能，第四是信息化，特別提到了BIM，第五是新材料新部品。為什么BIM今天要重點(diǎn)談一談，是因為BIM在整個房地產(chǎn)領(lǐng)域是一種全局性的技術(shù)。

我想大家可能BIM都相對有所了解，BIM是一種信息化模型，貫穿于整個建筑全生命周期的一個信息化使用方法。在BIM這個基礎(chǔ)之上，籠統(tǒng)點(diǎn)說，我們能做什么?我們能做大數(shù)據(jù)，能做信息化，能做智慧化。經(jīng)常有人說要把這個數(shù)據(jù)整合起來，我們要去做智慧城市，那么我們所有的這些問題，包括房地產(chǎn)商現(xiàn)在面臨機(jī)遇面臨挑戰(zhàn)，說實(shí)話說起來很容易，我們究竟怎么做，換句話說我們的抓手在哪里，實(shí)際上我認(rèn)為信息化就是一個重要的抓手。

BIM給我們帶來了什么?對于我們房地產(chǎn)企業(yè)來講，第一是投資風(fēng)險的控制，這是給開發(fā)商帶來的非常實(shí)在的一個效益，我們目前根據(jù)BIM在使用過程當(dāng)中的幾大熱點(diǎn)，比如說設(shè)計優(yōu)化、可視化管理、成本管理、進(jìn)度管理等等，最終給我們帶來在工程量上一個非常非常準(zhǔn)確的預(yù)估，而且更重要的是這個工程量會隨著我們思維的變化而迅速的給出反應(yīng)，這是一個很重要的特點(diǎn)。包括我們的成本支出順序，我們各種預(yù)判，都是對于控制資金風(fēng)險非常有好處。

第二是精細(xì)化管理的手段，我們總說如何進(jìn)行一個科學(xué)化管理，如何去管理提升，精細(xì)化管理實(shí)際上是成本的管理、質(zhì)量的管理、責(zé)任的追訴，在BIM技術(shù)當(dāng)中，對這三方面是已經(jīng)做了一個比較好的詮釋辦法。至于說辦法細(xì)節(jié)是什么，時間關(guān)系今天沒有機(jī)會跟大家分析。

第三是技術(shù)更新方式，我們傳統(tǒng)房地產(chǎn)商在開發(fā)的時候會面臨著大量的資料，比如說我們的審批資料、評估資料、設(shè)計資料等等，我們?nèi)シ治鲞@些資料的時候往往面臨著資料缺失、不齊整以及資料空缺等等。我覺得在這里BIM能夠讓設(shè)計更有利化，通過BIM能夠?qū)υO(shè)計里面的問題進(jìn)行優(yōu)化，通過BIM可以讓我的施工過程更加科學(xué)化。舉個例子，像上海中心，上海中心大家都知道，它是一個場地非常小的在陸家嘴寸土寸金那樣一個地方的項目，在這樣一個小的場地內(nèi)我們要蓋一個六百多米中國第一高的高樓，這里面的場地物料組織、進(jìn)場順序、場地管理等等，包括人工管理、安全管理，都是一個非常復(fù)雜的問題。在用BIM的過程當(dāng)中我們也發(fā)現(xiàn)這給整個施工的科學(xué)化管理業(yè)帶來了非常好的好處。

另一個是采購，我們也在進(jìn)行深入研究，我們通過BIM能夠形成大數(shù)據(jù)，通過大數(shù)據(jù)進(jìn)行集成采購集約化，把我們現(xiàn)在正在進(jìn)行的一個云處理，通過BIM的方式進(jìn)行云處理，把全國各地的很多項目集中在個協(xié)同平臺當(dāng)中，然后通過編碼體系提取它的產(chǎn)品信息，這樣就能夠清楚地知道我的產(chǎn)品需要哪些類型由哪些廠家生產(chǎn)、我需要多少量、什么時間需要。知道這三個要素以后就可以進(jìn)行集約化采購，能夠為我們采購帶來一些好處。

第四是提高單產(chǎn)能力，因為現(xiàn)在我們面臨的確實(shí)是一個新形勢，我們沒有辦法再去撒豆成兵那樣的狀態(tài).拿到一個項目不容易，如何通過這個項目實(shí)現(xiàn)我們自身的可持續(xù)發(fā)展，BIM也非常重要。所以誰是BIM最大的受益者?就是我們房地產(chǎn)開發(fā)商以及房地產(chǎn)的行業(yè)。

我解釋一下這個圖，左邊是煤，右邊是鉆石。大家可能對這個比較熟悉，它們有一個共同點(diǎn)，就是都是由碳原子組成，我所強(qiáng)調(diào)的是BIM有真?zhèn)沃?，同樣叫BIM的東西，它的使用方法不同的時候，它的最后發(fā)揮的效能是不同的，體現(xiàn)的東西也是不同的。同樣碳原子，這樣排列就是煤，那樣排列就是鉆石。在設(shè)計行業(yè)，我們經(jīng)常講BIM能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)字化的模型，根據(jù)數(shù)字化的模型很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了一些嘗試，比如說做了設(shè)計優(yōu)化，比如說做了碰撞檢查。但是我也聽說，房地產(chǎn)企業(yè)覺得這就是我們BIM的全部。更正一下，BIM是一個非常復(fù)雜的體系，它是一個方法論的問題，我們?nèi)绾卫眠@些數(shù)據(jù)源，這是一個重要的問題。利用好了，才能達(dá)到剛才我所說的那么多優(yōu)勢，如果利用不好，實(shí)際上帶來的效益也是非常少的。因此BIM是一個方法論的問題。

如何從BIM當(dāng)中受益，我們需要搞清楚四個W。第一是“WHAT”，BIM是一個實(shí)實(shí)在在的辦法，而不是忽悠。我也聽過很多房地產(chǎn)商朋友跟我說告訴我，BIM能給我省多少錢，能給我提高還是減少設(shè)計費(fèi)，設(shè)計里面能夠減少多少錯誤，包括我的施工里面，你說你能夠科學(xué)化的管理，那么你施工能給我節(jié)省多少費(fèi)用。我說這個東西非常難以回答，因為每一個項目最終的使用方法和每一個項目的素質(zhì)是完全不同的。我們所說的這些BIM是什么，BIM不但是個新技術(shù)，而且是一個實(shí)實(shí)在在的方法。

第二是什么時候開始用(WHEN)，我認(rèn)為越早越好。從我們現(xiàn)在可以實(shí)踐的階段上來講，應(yīng)該是在我們的項目可行性研究的后期，就應(yīng)該去使用BIM。這是房地產(chǎn)開發(fā)商朋友經(jīng)常問到我的一個問題，我們也知道BIM好，我們也想用BIM，但是BIM什么時候介入?就是可行性研究的后期。在設(shè)計、采購、施工、交付、運(yùn)維當(dāng)中都可以用。

第三是在哪里用(WHERE)，是否只能用在大項目上，包括我們當(dāng)年建設(shè)的鳥巢等等，對于住宅保障房有沒有效能，答案是肯定的。住宅產(chǎn)業(yè)化我們也在做一些很深入的研究和實(shí)踐。

第四是誰去用(WHO)，現(xiàn)在我在那邊媒體沙龍也開玩笑，現(xiàn)在不用討論到底我們房地產(chǎn)業(yè)用不用BIM，這不是一個問題，我們現(xiàn)在要想的是怎么用，換句話說誰來用。這種模式是一種理想化模式，我們的業(yè)主有自己的BIM能力，有自己的BIM核心團(tuán)隊，而下面設(shè)計、總承包等等他們有自己的BIM能力。

這種情況應(yīng)該說是一種非常理想的狀態(tài)，我們現(xiàn)在很難達(dá)到這一點(diǎn)，最起碼在開發(fā)商這一塊很難形成這樣的核心能力。因為BIM這個東西的體系遠(yuǎn)遠(yuǎn)比當(dāng)年的技術(shù)復(fù)雜。另外人員是短缺的，我們沒有形成一個非常雄厚的人力資源基礎(chǔ)，所以說在這種模式管理下，我現(xiàn)在也有很多項目是這樣實(shí)踐的，就是非常難以操作，開發(fā)商付出非常大的精力，為什么難操作?比如說我們的設(shè)計院，設(shè)計院用BIM的時候，一定考慮的是設(shè)計院的利益，而不會考慮施工的利益?，F(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)院在編制國家交付標(biāo)準(zhǔn)的時候，也有很多人問我們?nèi)绾文肂IM模型能夠從設(shè)計階段流轉(zhuǎn)到施工階段，甚至流轉(zhuǎn)到運(yùn)維階段。我給大家一個答案，這個事在五年內(nèi)基本上很難實(shí)現(xiàn)。因為我們現(xiàn)在多的是這種模式，問題在于每一個BIM只考慮自身利益，而不會考慮上下游關(guān)系。如果要求他去考慮上下游關(guān)系，比如說設(shè)計院，要在BIM的時候考慮施工方的因素，我覺得這是強(qiáng)人所難。因為設(shè)計院并不具備這樣的能力。

究竟應(yīng)該有一個更好的架構(gòu)來解決這個問題，我覺得就是右邊這張圖，也就是我們能否引進(jìn)第三方BIM團(tuán)隊代替開發(fā)方去做BIM的核心問題。下面我畫了虛線，也就是我不否認(rèn)設(shè)計總承包專項等等這些方面可以具備自己的核心能力，這也是遲早建立起來的。但是在目前這樣一種情況下，不管他們有沒有這方面核心能力，如果我現(xiàn)在存在一個第三方BIM團(tuán)隊能夠上對開發(fā)商，下對我們所有的專業(yè)團(tuán)隊的時候，我們就可以把BIM這個事情往下推進(jìn)。這是今天我為我們這些開發(fā)商朋友提供的這樣一個思路和一個辦法，希望能夠引起一些思考。就是說我們需要找到一個代理人，能夠代替我們開發(fā)商的利益去管理我們?nèi)值腂IM問題。

之所以要這樣說，是因為我覺得BIM這個東西存在方法論的問題，我們需要統(tǒng)一很多資源，比如我們有交付標(biāo)準(zhǔn)，這是一個國家層面，我們還有自己的一些分類，比如說工程信息模型交付標(biāo)準(zhǔn)、流程協(xié)同標(biāo)準(zhǔn)、信息模型分類編碼標(biāo)準(zhǔn)、存儲標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)等等，這些標(biāo)準(zhǔn)一定是由一個專業(yè)團(tuán)隊來完成的，這對于我們開發(fā)商來講是幾乎無法完成的任務(wù)。交給一個專業(yè)團(tuán)隊，它會根據(jù)所有的國家標(biāo)準(zhǔn)體系，根據(jù)實(shí)踐情況制定這樣的體系，有沒有這樣的體系，行不行，我也可以給一個答案，如果沒有這一套標(biāo)準(zhǔn)體系，最后我們得到的頂多就是個煤。我們要想拿到鉆石，就必須得有這種標(biāo)準(zhǔn)體系。

這是一個簡單的設(shè)計應(yīng)用架構(gòu)，比較專業(yè)，不太展開講。這是我們在設(shè)計當(dāng)中使用BIM的時候的一個應(yīng)用方法之一。從最左邊來講，數(shù)據(jù)采集、參數(shù)整理到形成一個初步BIM模型，它可以做可視化、分析、優(yōu)化、檢測、沖突檢測再到二次BIM模型，再到施工預(yù)演，其實(shí)這些都不重要，重要的是這兩個黑箭頭。上面的黑箭頭是我剛才說的“BIM工程標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)”，這對于所有開發(fā)商朋友來講是非常重要的。下邊的黑箭頭也是對于開發(fā)商朋友來講的“工程協(xié)同平臺建設(shè)”，團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的力量。這個平臺也很復(fù)雜，它需要進(jìn)行硬件建設(shè)、軟件比選、外部數(shù)據(jù)庫鏈接，這是一個非常復(fù)雜的體系。我今天無意把BIM說得過于復(fù)雜，但是它確實(shí)是一個我們所面臨的一個比較大的問題，所以這里需要一些專業(yè)人士，也就是剛才的“WHO”去解決這些問題。

我們現(xiàn)在給出的一個解決方案，作為標(biāo)準(zhǔn)院給出的一個解決辦法就是把剛才的復(fù)雜問題簡單化，把BIM里面軟件硬件人員協(xié)同體系途徑操作等等這么復(fù)雜的體系問題簡單化，包容在一起，形成一個BIM容器。開發(fā)商朋友只要提需求，不管這個需求如何在這里通過BIM的手段運(yùn)轉(zhuǎn)，我們直接給出答案就可以了，而對于開發(fā)商來講，中間的BIM容器實(shí)際上就是由您的BIM代理人或者第三方咨詢?nèi)プ龅氖虑?，我們?yīng)該等待的就是答案，我們把更多的關(guān)注點(diǎn)放在答案上。

在這里呼吁開發(fā)商朋友把BIM用起來，就像我們上午劉部長說的，BIM一定要在大規(guī)模范圍內(nèi)得到推廣。更多的一些技術(shù)細(xì)節(jié)，包括BIM技術(shù)和產(chǎn)業(yè)化之間如何搭建，我們明天安排了BIM技術(shù)分論壇和產(chǎn)業(yè)化分論壇，在分論壇上我們會給大家詳細(xì)講解我們在規(guī)劃設(shè)計、政府層面、施工層面究竟如何去應(yīng)用BIM技術(shù)討論一些更細(xì)節(jié)更技術(shù)的問題。

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