韓世同：我國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)需要多方共同運營

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廣東省房地產(chǎn)研究會副會長、資深房地產(chǎn)專家韓世同表示，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，不能僅靠一方主導，而應該由政府統(tǒng)籌，引導開發(fā)商、保險企業(yè)、醫(yī)療機構(gòu)等多方共同運營。

廣東省房地產(chǎn)研究會副會長、資深房地產(chǎn)專家 韓世同

養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大

在韓世同看來，目前我國社會開始步入老齡化階段，中老年人占比越來越多，使得國家對這方面也越發(fā)重視。“去年國務院頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，是一個具有綱領(lǐng)性意義的文件。”

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，我國老年人口數(shù)量突破2億大關(guān)，老齡化水平達14.8%，預計到2030年，老年人口將達到3.6億，占總?cè)丝诘?4%。如何安置這數(shù)量龐大的群體?在“十一五”期間，政府便提出“9073”格局，即90%老人依靠居家養(yǎng)老、7%依靠社區(qū)養(yǎng)老、3%依靠機構(gòu)養(yǎng)老。

根據(jù)推測，2025年-2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產(chǎn)值有2萬多億元。

然而，在存在巨大缺口的同時，韓世同認為，我國現(xiàn)在的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不充分：“民政系統(tǒng)一直在做這方面的工作，但是兩極分化較為嚴重，要不就很高端，比如療養(yǎng)院，一般老人不一定能接受;要不就很低端，在財力、管理等各方面跟不上，受到詬病。”

房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)存“圈地”質(zhì)疑

隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被提上議程，以往政府主導、福利性機構(gòu)為主體的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，逐漸演變?yōu)橐悦耖g或者社會養(yǎng)老作為主力軍。不少人預測，養(yǎng)老地產(chǎn)的春天已經(jīng)來臨。與此而來的，還有紛紛對養(yǎng)老地產(chǎn)表現(xiàn)出興趣的企業(yè)，包括房企。

2010年，地產(chǎn)巨頭萬科便高調(diào)宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。隨后，保利、綠城、遠洋、首創(chuàng)、花樣年等上市公司，以及家和、路勁等中小型房企，都紛紛拋出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。

然而，韓世同直言目前部分開發(fā)商進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，存在著“圈地”的質(zhì)疑。

“很多開發(fā)企業(yè)借著養(yǎng)老話題拿地，掛羊頭賣狗肉。”韓世同指，有些開發(fā)商不懂養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但由于政府鼓勵，在拿地方面有優(yōu)惠，因而蜂擁而至。在建設過程中稍微加點養(yǎng)老方面的元素，實質(zhì)還是在做傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。

養(yǎng)老地產(chǎn)需要復合式運營

與傳統(tǒng)地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務。韓世同進一步指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能光靠政府，只有復合式運營，才能真正實現(xiàn)養(yǎng)老的宗旨。

韓世同列舉了系列數(shù)據(jù)表明，廣州很多民政系統(tǒng)的養(yǎng)老機構(gòu)其實經(jīng)營得不錯，收益不比商業(yè)地產(chǎn)低。“8%-10%的年投資回報率是非常普遍的。而國外一些上市公司運營的養(yǎng)老機構(gòu)回報率甚至能達到17%-18%。實踐說明，社會資金可以被引進來。”

然而他認為，大多數(shù)社會企業(yè)并不懂得如何去運營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

“開發(fā)商擅長的是建房子、造房子;險企有錢，對抗風險能力強。那么，政府是否能夠起到引導、牽頭的作用，把有意于發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商和愿意出錢的保險公司，以及醫(yī)療機構(gòu)、服務機構(gòu)聯(lián)合起來，讓它們各自發(fā)揮長處?”

“我推崇一個案例。”韓世同所指的，是位于白云區(qū)的一個養(yǎng)老機構(gòu)。“那里環(huán)境優(yōu)美，十分適合老年人居住，房間大概20平方米一個人，帶有簡單的廚廁。此外，機構(gòu)跟醫(yī)院掛鉤，等于既是養(yǎng)老院也是護理院。”韓世同介紹，老人入住所采取的形式是購買使用權(quán)，即交付一定費用可以終老。“否則如果要買房才能養(yǎng)老，那代價太大了，老人們接受不了。我母親七八年前繳納了4.5萬元左右，同時還需要交伙食費、管理費等，一直住到終老。”

“說到底還是要創(chuàng)新。”韓世同希望，政府與社會各界能盡快探索出一種好的經(jīng)營模式，并推廣復制，為更多有需要的人提供服務，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所樂”。

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