時評：養(yǎng)老地產(chǎn)，畫面太美不敢看？

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養(yǎng)老地產(chǎn)在中國的發(fā)展

7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘。而這同樣意味著在老齡化社會行將到來的今日，養(yǎng)老與地產(chǎn)的將發(fā)生更不可分割的“親密關(guān)系”。 “養(yǎng)老地產(chǎn)”，這是一個早被發(fā)展商盯梢并垂涎了十來年的全新領(lǐng)域。“蛋糕很大”、“社會化養(yǎng)老是潮流”、“有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃”……在采訪中，有一個很有趣的現(xiàn)象，看好養(yǎng)老地產(chǎn)前景的聲音不絕于耳。然而看好歸看好，不敢做還是不敢做，養(yǎng)老地產(chǎn)在目前中國房地產(chǎn)版圖中，最多只能算是玩玩票而已，或者干脆就是“概念游戲”，這難道是“畫面太美不敢看”?

前景很豐滿，現(xiàn)實很骨感

誰都不能否認(rèn)，這是一個巨大無比的市場。

中國第六次人口普查結(jié)果顯示，60歲及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查時上升2.93個百分點;其中，65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查時上升1.91個百分點。中國已經(jīng)處在老齡化社會進(jìn)程中，且人口老齡化的速度正在加快。老年人口規(guī)模大，消費潛力大，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景不可謂不大。幾乎所有的發(fā)展商都在密切關(guān)注并研究這個領(lǐng)域。包括萬科、保利、綠地、復(fù)地、富力等龍頭房企近年均拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃，統(tǒng)計顯示，現(xiàn)已有超過35%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。盡管各界幾乎一致看好養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景，但目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場仍處于魚龍混雜的起步階段，被業(yè)界普遍認(rèn)可的養(yǎng)老地產(chǎn)的有效盈利模式至今仍未找到?，F(xiàn)實中，開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地，“掛羊頭賣狗肉”的所謂養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)也很多。到頭來，老人也不愿意住進(jìn)來，買的人也未必要拿來養(yǎng)老。而不少所謂的“養(yǎng)老地產(chǎn)”便淪為了“概念游戲”。

土地那么貴，做養(yǎng)老劃不來

為什么大家不愿意做養(yǎng)老地產(chǎn)?土地成本的居高不下是一個最大的瓶頸。

近年來，地價漲幅驚人，而商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都建在國有出讓土地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域中沒有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目的土地只能以招拍掛方式獲得，導(dǎo)致前期投入中的土地成本非常高。富力地產(chǎn)董事長、總裁李思廉認(rèn)為，土地的價格是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，“若政府在這方面沒有表現(xiàn)出一定的傾向性，我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展暫時會有一定難度”。“‘短平快’，高周轉(zhuǎn)、快速回籠資金才是現(xiàn)在市場的主流”，一位華南大鱷發(fā)展商負(fù)責(zé)人坦稱，養(yǎng)老地產(chǎn)在現(xiàn)階段太難做，“誰要硬鋪開去做，除非是實驗性的，否則就是烈士，劃不來”。據(jù)其介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒有明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒有區(qū)別，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，是普通剛需住宅的四倍，投資高、周期長、回報低，讓大多數(shù)房企不敢投入成本去做。

破除概念游戲，社區(qū)養(yǎng)老或更可行

當(dāng)然，難賺錢、不好做，并不意味著不去做。對于更多的發(fā)展商來說，養(yǎng)老地產(chǎn)是未來的一塊很可觀的蛋糕，誰都不愿意放棄。而隨著房地產(chǎn)利潤的逐漸降低，研究養(yǎng)老地產(chǎn)在近期的可實施性、如何落地，也成為很多發(fā)展商案頭的重點。廣東省房協(xié)養(yǎng)老地產(chǎn)專委會副主任委員、至道中國總經(jīng)理曾遠(yuǎn)明認(rèn)為，開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場的第一步，就是建立“適老化社區(qū)”，而非建設(shè)養(yǎng)老小區(qū)。中國的傳統(tǒng)社會文化、倫理道德和居住文化決定了“一碗湯的距離”或是解決中國老年化問題的有限方式。通過在舊項目中改造長者日托中心，或在近郊的新項目當(dāng)中提高適老化住宅比例，重點建設(shè)養(yǎng)老配套設(shè)施，是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大路徑。“只要從制度上規(guī)范適老化住宅比例，引導(dǎo)企業(yè)建立適老化住宅，養(yǎng)老地產(chǎn)就可以有效避免‘圈地’之嫌，亦能改變‘做養(yǎng)老地產(chǎn)=做活雷鋒’的局面”。

而確實也有發(fā)展商正在嘗試做這樣的特色社區(qū)。

頤和集團(tuán)董事副總裁李江蓮坦言，頤和集團(tuán)已經(jīng)研究“社區(qū)養(yǎng)老”很多年。她認(rèn)為，由于家庭倫理的情感需求，中國人更適合家庭養(yǎng)老，但以現(xiàn)在這樣的家庭結(jié)構(gòu)，不可能給每個人都創(chuàng)造這樣的條件。社區(qū)養(yǎng)老可以較好地解決這個問題、“老人和子女住在同一個社區(qū)里。老人住老年公寓，年輕人住在普通組團(tuán)中，老人在繼續(xù)得到家人照顧的同時，由社區(qū)的有關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人士為老人提供上門服務(wù)或托老服務(wù)”。

而頤和目前正在積極探索這種“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的新型社區(qū)養(yǎng)老模式，“我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)的模式完全不同”，比如單單說硬件，首先選址就要考究，要考慮適合老人生活的空氣、環(huán)境，不能在太嘈雜的市中心，附近最好有大的醫(yī)院，建立合作關(guān)系，一旦有需要直接就可以送過去;其次是配套，社區(qū)醫(yī)務(wù)所是必備的，同時要建立無障礙通道，而且洗手間、廚房、臥室、門的寬度、用電開關(guān)高度等裝修都要非常專業(yè)。軟件的要求就更高了，如何讓老人更有幸福感地養(yǎng)老，不和社會脫節(jié)?李江蓮坦言很難做，“但必須做，因為我們每個人都會老。”