2015年北京上海：不取消限購(gòu) 廣州或觀望

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    各地“兩會(huì)”密集召開之際，房地產(chǎn)政策走向成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。率先公布的北京政府報(bào)告只字未提房地產(chǎn)，而在近期的地方“兩會(huì)”上，北京上海已有明確的消息傳來(lái)。北京副市長(zhǎng)陳剛稱暫不考慮放開限購(gòu)，“北京房地產(chǎn)價(jià)格正有所回落，房?jī)r(jià)正理性回歸”。上海住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生也在“兩會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)表示，上海目前未考慮放寬住房限購(gòu)政策。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士昨日向記者評(píng)論，其他一線城市很可能會(huì)效仿，選擇不取消限購(gòu)。但另一方面，結(jié)合樓市數(shù)據(jù)和走勢(shì)分析，市場(chǎng)仍有政策放松的預(yù)期。昨日有廣東政協(xié)委員向記者直言會(huì)否取消限購(gòu)“很難說(shuō)”。

    北京上海：不取消限購(gòu)

    頗具標(biāo)桿意義的北京、上海已明確表示了2015年暫不取消樓市限購(gòu)政策。這一表態(tài)或?qū)?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求繼續(xù)起到穩(wěn)定的作用。

    率先公布的北京政府報(bào)告只字未提房地產(chǎn)。北京副市長(zhǎng)陳剛稱暫不考慮放開限購(gòu)，理由是“北京房地產(chǎn)價(jià)格正有所回落，房?jī)r(jià)正理性回歸”。

    北京不急于放松限購(gòu)是有底氣的。“剛需入市進(jìn)一步增加，小戶型成交占比上升。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭向記者分析稱，信貸和公積金政策的逐漸寬松對(duì)市場(chǎng)而言是較大的利好。北京2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月增加了9.8個(gè)百分點(diǎn)。公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。

    上海也遏制住了此前流傳的“放松限購(gòu)”猜想。上海住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生日前在“兩會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)明確表示，上海目前未考慮放寬住房限購(gòu)政策。

    “一線城市也需要加快去庫(kù)存，”克而瑞機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)林波向記者表示，從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年一線城市商品住宅新增供應(yīng)量4370萬(wàn)平方米，同比增加19%，商品住宅累計(jì)成交約3210萬(wàn)平方米，同比下跌22%，整體供求比為1.36，略供過(guò)于求。

    該機(jī)構(gòu)分析，城市庫(kù)存消化周期快速下降，北京、深圳由去年年中的20個(gè)月降至年底的12個(gè)月，上海由13個(gè)月降至9個(gè)月。這意味著，一線的開發(fā)商也在加速出貨。

    事實(shí)上，不少業(yè)內(nèi)人士均看漲一線城市房?jī)r(jià)。主要利好包括開發(fā)商的融資環(huán)境逐步向好。“我們目前地塊多位于北京、上海等一線城市及福建本土的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮蟆?rdquo;泰禾集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示，如果加上資本市場(chǎng)的強(qiáng)大資金支持，有助于在市場(chǎng)分化和企業(yè)分化進(jìn)一步加劇的大背景下脫穎而出。

    從全國(guó)范圍看，樓市難言回暖。1月1日-20日，易居發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約728萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌約27%。

    “1月份市場(chǎng)成交行情還是略顯黯淡的，但市場(chǎng)看漲情緒并沒有因此而回落。”上述機(jī)構(gòu)研究員嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析，尤其對(duì)于一二線重點(diǎn)城市而言，在2014年年底已出現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌反彈的跡象，這會(huì)使得市場(chǎng)預(yù)期得到進(jìn)一步的改變。

    不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2月份受春節(jié)因素的影響，預(yù)計(jì)成交量并不會(huì)太大。但隨著房企推盤和購(gòu)房者入市節(jié)奏的加快，預(yù)計(jì)春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)成交量將繼續(xù)攀升。

    “一般到了1月份，房企的節(jié)奏是會(huì)慢下來(lái)的。”華南一家大型開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者解釋今年動(dòng)向稱，不僅推盤節(jié)奏放緩，成交規(guī)模也隨之下滑。這只是季節(jié)性原因。

    廣州：或觀望

    昨日不少接受記者采訪的華南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州在多個(gè)房地產(chǎn)政策決斷上慣常“跟風(fēng)”，北京上海的做法很可能給廣州一定的借鑒。

    從廣州的房地產(chǎn)成交動(dòng)向上看，近來(lái)“量?jī)r(jià)”兩大指標(biāo)總有一個(gè)要跌。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一個(gè)月，(2014.12.26-2015.1.25)，廣州全市29個(gè)樓盤報(bào)價(jià)下降，環(huán)比上月的43個(gè)減少14個(gè)。此外，1月共計(jì)37盤報(bào)價(jià)上漲，環(huán)比上月的36盤增加1個(gè)，總體趨穩(wěn)。由于樓市開始步入了傳統(tǒng)的淡季，開發(fā)商以價(jià)換量的欲望減弱，樓市漲跌變動(dòng)不大。

    “目前，廣州周度成交量已連續(xù)4周縮水，樓市步入淡季。”據(jù)廣州搜房監(jiān)控中心向記者透露，上周廣州一手成交量為1429套，環(huán)比下跌17%。

    林波向記者表示，對(duì)限購(gòu)區(qū)域和產(chǎn)品類型不宜“一刀切”，比如存量較大的區(qū)域進(jìn)行政策放松，140平方米以上大戶型或者高端住宅完全交給市場(chǎng)，供求自由匹配。

    記者聯(lián)系不少華南大型開發(fā)商談?wù)撓拶?gòu)放松問(wèn)題，多次認(rèn)為理應(yīng)逐步放松，但何時(shí)、怎樣放松，難以定論。政協(xié)廣東省委員會(huì)委員、中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授張建琦回應(yīng)記者稱，廣州會(huì)否取消限購(gòu)“很難說(shuō)”。