農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市有兩個前提條件：符合規(guī)劃、用途管制

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    十二屆全國人大常委會第十三次會議昨天下午審議了國務(wù)院關(guān)于提請審議《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定（草案）》的議案。

    北京市大興區(qū)、天津市薊縣等33個試點縣級行政區(qū)域，擬暫時調(diào)整實施土地管理法等關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等規(guī)定，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，同時提高被征地農(nóng)民分享土地增值收益的比例，對宅基地實行自愿有償?shù)耐顺?、轉(zhuǎn)讓機制。

    試點1

    集體經(jīng)營性建設(shè)用地可入市

    與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市同權(quán)同價

    受國務(wù)院委托，國土資源部部長姜大明在作草案說明時表示，為落實黨的十八屆三中全會決定關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革的要求，去年12月31日，中辦、國辦聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，決定在全國選取30個左右縣（市、區(qū)）行政區(qū)域進行試點。因試點涉及突破土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法中的相關(guān)法律條款，需要提請全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在試點期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款。

    為試點集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，國務(wù)院提請全國人大常委會授權(quán)，在33個試點縣（市、區(qū)）暫時停止實施土地管理法第四十三條和第六十三條、城市房地產(chǎn)管理法第九條關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定，明確在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。

    作為這一改革試點的“風(fēng)險管控”措施，試點行政區(qū)域只允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，非經(jīng)營性集體建設(shè)用地不得入市。“入市要符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的條件。入市范圍限定在存量用地。同時建立健全市場交易規(guī)則，完善規(guī)劃、投資、金融、稅收、審計等相關(guān)服務(wù)和監(jiān)管制度。”姜大明說。

    【解讀】

    兩大前提管住土地流轉(zhuǎn)范圍

    農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市有兩個前提條件：符合規(guī)劃、用途管制。

    中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地管理系教授嚴金明昨晚在接受采訪時表示，土地在規(guī)劃之初就明確用途，有農(nóng)業(yè)用地，有建設(shè)用地，下面又細分出多種用途，大概有十多個種類。“這里所說的規(guī)劃是經(jīng)過政府審批的《土地利用總體規(guī)劃》，全國共有5級，各個地方都有。比如大興，有大興區(qū)的《土地利用總體規(guī)劃》，這是需要北京市政府審批的，同時各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)還有規(guī)劃，是市政府委托市國土局審批的，在做規(guī)劃的時候，已經(jīng)把各個地方土地的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、空間全部都安排好了，這個規(guī)劃不能輕易調(diào)整。”嚴金明解釋說。

    嚴金明表示，“用途管制”與“符合規(guī)劃”這兩個前提條件可有效管控農(nóng)村可流轉(zhuǎn)土地的范圍。“在城鄉(xiāng)接合部，比如大興，可流轉(zhuǎn)的土地可能會比其他的純農(nóng)村要多一些。”嚴金明說。

    經(jīng)營性建設(shè)用地和非經(jīng)營性建設(shè)用地如何界定？嚴金明表示，非經(jīng)營性建設(shè)用地主要是一些公益性、農(nóng)村和農(nóng)民自用的建設(shè)用地，比如醫(yī)療衛(wèi)生、教育等。一般來說，非經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的可能性比較小，本身利潤幅度小，流轉(zhuǎn)的迫切性也不大。

    ■33個試點縣市區(qū)名單

    北京市大興區(qū)

    天津市薊縣

    河北省定州市

    山西省澤州縣

    內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣

    遼寧省海城市

    吉林省長春市九臺區(qū)

    黑龍江省安達市

    上海市松江區(qū)

    江蘇省常州市武進區(qū)

    浙江省義烏市

    浙江省德清縣

    安徽省金寨縣

    福建省晉江市

    江西省余江縣

    山東省禹城市

    河南省長垣縣

    湖北省宜城市

    湖南省瀏陽市

    廣東省佛山市南海區(qū)

    廣西壯族自治區(qū)北流市

    海南省文昌市

    重慶市大足區(qū)

    四川省郫縣

    四川省瀘縣

    貴州省湄潭縣

    云南省大理市

    西藏自治區(qū)曲水縣

    陜西省西安市高陵區(qū)

    甘肅省隴西縣

    青海省湟源縣

    寧夏回族自治區(qū)平羅縣

    新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市

    試點2

    被征地農(nóng)民收益比例將提高

    補償標準應(yīng)考慮土地用途區(qū)位等情況

    為試點農(nóng)村土地征收制度改革，國務(wù)院提請全國人大常委會授權(quán)，在試點區(qū)域暫時調(diào)整實施土地管理法第四十七條關(guān)于征收集體土地補償?shù)囊?guī)定，明確綜合考慮土地用途和區(qū)位、經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入等情況，合理確定土地征收補償標準，安排被征地農(nóng)民住房、社會保障。加大就業(yè)培訓(xùn)力度，符合條件的被征地農(nóng)民全部納入養(yǎng)老、醫(yī)療等城鎮(zhèn)社會保障體系。有條件的地方可采取留地、留物業(yè)等多種方式，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營。

    姜大明表示，試點行政區(qū)域?qū)⒑侠硖岣弑徽鞯剞r(nóng)民分享土地增值收益的比例。國務(wù)院有關(guān)部門將通過推進征地信息公開、完善征地程序等方式，加強群眾對征地過程的監(jiān)督。

    【解讀】

    失地農(nóng)民入社保不應(yīng)一刀切

    昨天下午，全國人大常委會對決定草案進行了分組審議。令狐安委員表示，草案規(guī)定的一個重要內(nèi)容是符合條件的被征地農(nóng)民納入養(yǎng)老、醫(yī)療等城鎮(zhèn)社會保障體系。城鎮(zhèn)現(xiàn)在實際上是兩個保障體系，一是城鎮(zhèn)職工保障體系，二是城鎮(zhèn)居民保障體系，究竟把被征地農(nóng)民納入哪個保障體系？目前各地一般是把被征地農(nóng)民納入居民的保障體系，但居民保障體系相比職工保障體系來講起步比較晚，標準比較低。

    令狐安認為，被征地農(nóng)民和城鎮(zhèn)一般居民有一個很大的區(qū)別，他們交出來的是生產(chǎn)資料土地。把這個擁有權(quán)轉(zhuǎn)讓以后，如果完全一般地按照城鎮(zhèn)居民，水平偏低，將來還是包袱。令狐安建議不應(yīng)搞一刀切，應(yīng)視情況而定，比如近郊農(nóng)民、城中村農(nóng)民補償標準應(yīng)比較高，多交納一些錢就可以納入城鎮(zhèn)職工保障體系等。

    叢斌委員建議將“合理確定土地征收補償標準”中的“合理”改為“綜合”。他認為“合理”不好把握，補償標準不是誰認為合理就合理，誰認為不合理就不合理，而應(yīng)依據(jù)土地的用途、區(qū)位、經(jīng)濟發(fā)展水平、收入等情況綜合確定。

    試點3

    宅基地推自愿有償退出機制

    轉(zhuǎn)讓僅限在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部

    關(guān)于農(nóng)村宅基地審批制度改革試點，國務(wù)院提請全國人大常委會授權(quán)，在試點區(qū)域暫時調(diào)整實施土地管理法第四十四條、第六十二條關(guān)于宅基地審批權(quán)限的規(guī)定，明確使用存量建設(shè)用地的，下放至鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審批，使用新增建設(shè)用地的，下放至縣級人民政府審批。

    作為這一試點的“風(fēng)險管控”措施，試點行政區(qū)域在現(xiàn)階段不得以退出宅基地使用權(quán)作為進城落戶的條件，宅基地退出實行自愿有償，轉(zhuǎn)讓僅限在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，防止城里人到農(nóng)村買地建房，導(dǎo)致逆城市化問題。

    草案規(guī)定，上述調(diào)整均在2017年12月31日前試行，對實踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律；對實踐證明不宜調(diào)整的，恢復(fù)施行有關(guān)法律規(guī)定。

    【解讀】

    放開城里人農(nóng)村買房可能性小

    嚴金明表示，城里人去農(nóng)村買房，或者買地建房，現(xiàn)在的政策是不允許的，以后估計也很難。我們國家是人多地少，耕地更少，國家要考慮糧食安全，考慮耕地紅線，如果放開城里人到農(nóng)村買地建房，因為城里人的購買力是很強大的，這樣的話可能會對農(nóng)村耕地保護紅線帶來沖擊。另外，如果允許城里人到農(nóng)村買房，還存在城里人在城里、農(nóng)村兩頭占地的問題，“我們國家本就人多地少，這樣的國情不允許放開。”嚴金明說。