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建筑工程項(xiàng)目管理軟件

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理

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 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的,所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理,主要是以合同管理為手段,運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo),進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理,以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。 
  (一)工程施工管理 
  對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù),它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,而且從經(jīng)濟(jì)角度分析,施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此,有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 
  鑒于上述特點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總結(jié)歸納為一個(gè)系統(tǒng)模型,如圖所示。這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物控制系統(tǒng),工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng),質(zhì)量控制,合同履行保證系統(tǒng),經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個(gè)子系統(tǒng)。所以,只有五個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn),才能使一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工順利進(jìn)行。 
  房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。 
  1.項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面,選擇施工、供應(yīng)等參建單位,明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則;另一方面,落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作,包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。 
  2.費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃,審核費(fèi)用支出,研究節(jié)支途徑。 
  3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析,適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃,協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。 
  4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督,處理質(zhì)量問題,組織工程驗(yàn)收。 
  5.合同管理。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理,并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。 
  (二)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制 
  無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等,開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容,也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此,必須加強(qiáng)施工控制,以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。 
  1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用,而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。 
 ?。?)進(jìn)度計(jì)劃的形式。按照工程項(xiàng)目階段劃分,進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類: 
  第一類,客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃,常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。 
 ?、贆M道圖法。在時(shí)間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法,如圖所示,空白橫道表示某項(xiàng)工作實(shí)際花費(fèi)的時(shí)間。圖中A工序已按計(jì)劃要求時(shí)間完成;B工序已完成大約60%,雖然B的生產(chǎn)按計(jì)劃時(shí)間開始,但在第四周末中斷了,半周后繼續(xù)工作;C工序第一部分按計(jì)劃完成,但工作時(shí)間推遲了1.5周,第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了,但看不出各項(xiàng)工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系,看不出某項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程序度,看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。 
 ?、诰W(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系;其次通過計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線,在計(jì)劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督,保證合理地使用人力、物力、財(cái)力,完成目標(biāo)任務(wù)。具體例子見圖。圖中表示該工程分為兩段施工,即Ⅰ段、Ⅱ段;施工為四個(gè)工序:土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、裝修工程。 
  第二類,總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等,在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況,求出施工工期,進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。總進(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。 
  第三類,單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。 
 ?。?)進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測(cè)——防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況,與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查,找出進(jìn)度滑動(dòng)原因,保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象,但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。 
 ?。?)進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量(完成投資額)或者工時(shí)數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。 
  2.質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定,對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià),對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估,將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度,與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較,并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng): 
 ?。?)對(duì)原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量,應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品,材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。 
 ?。?)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度;對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查,可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。
 ?。?)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器,保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差;嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量,設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段,專人負(fù)責(zé)檢驗(yàn)混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序;制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法,以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。 
 ?。?)建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。 
  3.成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下,將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段,要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。 
  (1)直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較,并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較,計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià),最后與預(yù)算工程單價(jià)比較,研究存在的問題。 
 ?。?)間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ),按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè),采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出,費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì),并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較,進(jìn)行有效控制。 
發(fā)布:2007-02-26 11:13    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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