建筑/房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)合同管理體系構(gòu)建

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建筑/房地產(chǎn)企業(yè)是市場經(jīng)濟交易行為的主體之一。市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，是契約經(jīng)濟，自然參與市場交易的建筑/房地產(chǎn)企業(yè)也是合同的當(dāng)事人或交易人。市場交易人的權(quán)利通過合同這把“法鎖”得以保障，其義務(wù)亦因合同責(zé)任的拘束才得以履行；通過合同的博弈/衡平，方使工程項目的風(fēng)險在一定程度上得以轉(zhuǎn)移，在合同當(dāng)事人間得以合理分擔(dān)；當(dāng)事人通過行使合同約定的程序性權(quán)利（譬如開工程序、價款撥付程序、工程量計量程序、工程變更程序、索賠程序、工程竣工驗收程序等），才使合同所設(shè)定的預(yù)期利益（實體權(quán)利）得以實現(xiàn)。合同管理與項目管理行為一般是通過本企業(yè)管理人員來實施的。參照《中華人民共和國民法通則》 第四十三條 “企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，從確保交易安全，確保自身權(quán)利以最低交易成本高效益實現(xiàn)，把合同所規(guī)定的靜態(tài)權(quán)利轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實財富計，對經(jīng)常發(fā)生市場交易行為的建筑/房地產(chǎn)企業(yè)建立合同管理體系實屬必要。

項目管理與合同管理的關(guān)系
如何構(gòu)建與工程項目管理（本文中主要就工程項目合同管理展開論述，工程項目，僅是項目之一種，為行文簡便，文中將“工程項目管理”均簡稱為“項目管理”）相適應(yīng)的合同管理體系，使之持續(xù)有效運行，成為項目管理強有力的工具，企業(yè)權(quán)益的守護(hù)神，勢有必要厘清合同管理與項目管理的關(guān)系。

合同管理，就是對合同策劃、合同談判、合同評審、合同訂立、合同交底、合同履行、合同變更、合同解除/終止等活動的合法性、經(jīng)濟性、安全性（風(fēng)險性）、時效性進(jìn)行評價，并因之而采取權(quán)宜之策，施以控制措施，以實現(xiàn)合同利益最大化的一系列對合同當(dāng)事人具有法律效力的活動。

項目管理，就是在滿足項目三重（質(zhì)量、時間、費用）目標(biāo)的約束下，使用計劃、組織、系統(tǒng)控制的手段/技術(shù)，最優(yōu)配置、使用項目資源，以實現(xiàn)項目功能，使項目獲得預(yù)期收益的管理活動。

合同是市場交易活動得以安全實現(xiàn)的基礎(chǔ)保障，項目是企業(yè)產(chǎn)生質(zhì)變的原動力之一，而項目的各項經(jīng)濟活動，大都是通過合同的約束/保障才得以實現(xiàn)的。房屋建筑工程作為項目之一種，其在實施階段的管理活動，大都是依據(jù)合同來展開的。可以說，合同管理是項目管理的核心。圖（一）從合同管理的角度，概要詮釋了合同管理與項目管理的關(guān)系。
合同管理體系的構(gòu)建

法律意識/氛圍的營造

企業(yè)應(yīng)組織管理人員持續(xù)培訓(xùn)／學(xué)習(xí)《合同法》、《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等建筑／房地產(chǎn)業(yè)基本法律、行政法規(guī)，合同示范文本，宣講案例，提高認(rèn)識，明確合同管理在項目管理中的重要作用。

重點培養(yǎng)，提升中高層、合同專業(yè)管理人員的民商法律素養(yǎng)。

在企業(yè)內(nèi)部，深入貫徹支付行為與支付結(jié)果相統(tǒng)一的原則思想，開展企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動。

合同管理的原則

合法性原則，就是合同管理行為須合法，方能確保其行為結(jié)果所獲利益受法律保護(hù)，才能規(guī)避不利益作為的發(fā)生。

誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行下列義務(wù)：（1 ）及時通知；（2）協(xié)助；（3）提供必要條件；（4）防止損失擴大；（5）保密。

經(jīng)濟性原則，就是合同管理應(yīng)能使交易成本降至最低，實現(xiàn)雙贏。

目的性原則，就是合同管理行為應(yīng)有助于合同目的的實現(xiàn)。

時效性原則，就是合同管理應(yīng)確保其行為期間所產(chǎn)生利益能受法律保護(hù)，俗而言之，應(yīng)力避“過時不（能）補（償）”情形的發(fā)生。

相關(guān)性原則。因工程合同某一關(guān)鍵事件的履行績效，會影響其它事件的履行。譬如工程變更指令（其實質(zhì)是合同變更前的新要約）簽發(fā)適當(dāng)與否，會影響到工程進(jìn)度、勞動力/材料等資源的配置，進(jìn)而影響工程項目的成本（譬如進(jìn)度滯后，會帶來融資費用、管理費用的增加，項目預(yù)期收益推遲）。

相對性原則，是合同的本來屬性，就是在合同管理中應(yīng)明確合同相對人是唯一的。根據(jù)這一原則，在解決合同責(zé)任（總包與分包、供貨與施工、擔(dān)保、交付房屋時，開發(fā)商、承建商與房屋買受人之間）糾紛時，才能準(zhǔn)確確定合同事件的當(dāng)事人，其效能立現(xiàn)。

協(xié)作性原則，合同當(dāng)事人積極履行通知、協(xié)助、注意、保密等附隨義務(wù)，能促使合同目的的順利實現(xiàn)。

專業(yè)性原則，合同與工程的專業(yè)性，決定了合同管理需受過法律和（或）工程專業(yè)教育/培訓(xùn)，富有實踐經(jīng)驗的人員來擔(dān)任，方可把握合同管理的實質(zhì)。