建筑/房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)合同管理體系構(gòu)建

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建筑/房地產(chǎn)企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易行為的主體之一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，是契約經(jīng)濟(jì)，自然參與市場(chǎng)交易的建筑/房地產(chǎn)企業(yè)也是合同的當(dāng)事人或交易人。市場(chǎng)交易人的權(quán)利通過(guò)合同這把“法鎖”得以保障，其義務(wù)亦因合同責(zé)任的拘束才得以履行；通過(guò)合同的博弈/衡平，方使工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上得以轉(zhuǎn)移，在合同當(dāng)事人間得以合理分擔(dān)；當(dāng)事人通過(guò)行使合同約定的程序性權(quán)利（譬如開(kāi)工程序、價(jià)款撥付程序、工程量計(jì)量程序、工程變更程序、索賠程序、工程竣工驗(yàn)收程序等），才使合同所設(shè)定的預(yù)期利益（實(shí)體權(quán)利）得以實(shí)現(xiàn)。合同管理與項(xiàng)目管理行為一般是通過(guò)本企業(yè)管理人員來(lái)實(shí)施的。參照《中華人民共和國(guó)民法通則》 第四十三條 “企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，從確保交易安全，確保自身權(quán)利以最低交易成本高效益實(shí)現(xiàn)，把合同所規(guī)定的靜態(tài)權(quán)利轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)財(cái)富計(jì)，對(duì)經(jīng)常發(fā)生市場(chǎng)交易行為的建筑/房地產(chǎn)企業(yè)建立合同管理體系實(shí)屬必要。

項(xiàng)目管理與合同管理的關(guān)系
如何構(gòu)建與工程項(xiàng)目管理（本文中主要就工程項(xiàng)目合同管理展開(kāi)論述，工程項(xiàng)目，僅是項(xiàng)目之一種，為行文簡(jiǎn)便，文中將“工程項(xiàng)目管理”均簡(jiǎn)稱為“項(xiàng)目管理”）相適應(yīng)的合同管理體系，使之持續(xù)有效運(yùn)行，成為項(xiàng)目管理強(qiáng)有力的工具，企業(yè)權(quán)益的守護(hù)神，勢(shì)有必要厘清合同管理與項(xiàng)目管理的關(guān)系。

合同管理，就是對(duì)合同策劃、合同談判、合同評(píng)審、合同訂立、合同交底、合同履行、合同變更、合同解除/終止等活動(dòng)的合法性、經(jīng)濟(jì)性、安全性（風(fēng)險(xiǎn)性）、時(shí)效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，并因之而采取權(quán)宜之策，施以控制措施，以實(shí)現(xiàn)合同利益最大化的一系列對(duì)合同當(dāng)事人具有法律效力的活動(dòng)。

項(xiàng)目管理，就是在滿足項(xiàng)目三重（質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用）目標(biāo)的約束下，使用計(jì)劃、組織、系統(tǒng)控制的手段/技術(shù)，最優(yōu)配置、使用項(xiàng)目資源，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目功能，使項(xiàng)目獲得預(yù)期收益的管理活動(dòng)。

合同是市場(chǎng)交易活動(dòng)得以安全實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)保障，項(xiàng)目是企業(yè)產(chǎn)生質(zhì)變的原動(dòng)力之一，而項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，大都是通過(guò)合同的約束/保障才得以實(shí)現(xiàn)的。房屋建筑工程作為項(xiàng)目之一種，其在實(shí)施階段的管理活動(dòng)，大都是依據(jù)合同來(lái)展開(kāi)的?？梢哉f(shuō)，合同管理是項(xiàng)目管理的核心。圖（一）從合同管理的角度，概要詮釋了合同管理與項(xiàng)目管理的關(guān)系。
合同管理體系的構(gòu)建

法律意識(shí)/氛圍的營(yíng)造

企業(yè)應(yīng)組織管理人員持續(xù)培訓(xùn)／學(xué)習(xí)《合同法》、《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等建筑／房地產(chǎn)業(yè)基本法律、行政法規(guī)，合同示范文本，宣講案例，提高認(rèn)識(shí)，明確合同管理在項(xiàng)目管理中的重要作用。

重點(diǎn)培養(yǎng)，提升中高層、合同專業(yè)管理人員的民商法律素養(yǎng)。

在企業(yè)內(nèi)部，深入貫徹支付行為與支付結(jié)果相統(tǒng)一的原則思想，開(kāi)展企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

合同管理的原則

合法性原則，就是合同管理行為須合法，方能確保其行為結(jié)果所獲利益受法律保護(hù)，才能規(guī)避不利益作為的發(fā)生。

誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行下列義務(wù)：（1 ）及時(shí)通知；（2）協(xié)助；（3）提供必要條件；（4）防止損失擴(kuò)大；（5）保密。

經(jīng)濟(jì)性原則，就是合同管理應(yīng)能使交易成本降至最低，實(shí)現(xiàn)雙贏。

目的性原則，就是合同管理行為應(yīng)有助于合同目的的實(shí)現(xiàn)。

時(shí)效性原則，就是合同管理應(yīng)確保其行為期間所產(chǎn)生利益能受法律保護(hù)，俗而言之，應(yīng)力避“過(guò)時(shí)不（能）補(bǔ)（償）”情形的發(fā)生。

相關(guān)性原則。因工程合同某一關(guān)鍵事件的履行績(jī)效，會(huì)影響其它事件的履行。譬如工程變更指令（其實(shí)質(zhì)是合同變更前的新要約）簽發(fā)適當(dāng)與否，會(huì)影響到工程進(jìn)度、勞動(dòng)力/材料等資源的配置，進(jìn)而影響工程項(xiàng)目的成本（譬如進(jìn)度滯后，會(huì)帶來(lái)融資費(fèi)用、管理費(fèi)用的增加，項(xiàng)目預(yù)期收益推遲）。

相對(duì)性原則，是合同的本來(lái)屬性，就是在合同管理中應(yīng)明確合同相對(duì)人是唯一的。根據(jù)這一原則，在解決合同責(zé)任（總包與分包、供貨與施工、擔(dān)保、交付房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商、承建商與房屋買受人之間）糾紛時(shí)，才能準(zhǔn)確確定合同事件的當(dāng)事人，其效能立現(xiàn)。

協(xié)作性原則，合同當(dāng)事人積極履行通知、協(xié)助、注意、保密等附隨義務(wù)，能促使合同目的的順利實(shí)現(xiàn)。

專業(yè)性原則，合同與工程的專業(yè)性，決定了合同管理需受過(guò)法律和（或）工程專業(yè)教育/培訓(xùn)，富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員來(lái)?yè)?dān)任，方可把握合同管理的實(shí)質(zhì)。