新政連發(fā)塑造樓市新常態(tài) 不意味房?jī)r(jià)大漲

在不到一周的時(shí)間里，信貸、財(cái)稅、土地等多項(xiàng)房地產(chǎn)政策紛紛落地。此番政策力度超出了業(yè)內(nèi)的普遍預(yù)期，面對(duì)政策組合拳的強(qiáng)力刺激，后續(xù)市場(chǎng)有望逐步升溫，但不同城市間分化格局猶存。值得注意的是，當(dāng)前樓市的政策取向依然是鼓勵(lì)剛需和改善性需求，新政連發(fā)將塑造樓市新常態(tài)，但并不意味著房?jī)r(jià)的大漲，去庫(kù)存仍是當(dāng)前樓市的首要任務(wù)。很多地區(qū)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定程度的增長(zhǎng)放緩或下降，而北上廣等一線城市仍存在房?jī)r(jià)上漲壓力。

實(shí)際上，中央政府“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的政策導(dǎo)向十分鮮明。今年的政府工作報(bào)告明確指出支持居民自住和改善性住房需求，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。按照支持合理住房需求的政策思路，加之經(jīng)濟(jì)下行和就業(yè)壓力仍然較大的情況下，便不難理解此輪政策的出臺(tái)初衷。

伴著一系列新政的落地，業(yè)內(nèi)外最為關(guān)心的話題是下一步的市場(chǎng)走勢(shì)以及房?jī)r(jià)的未來(lái)走向。就市場(chǎng)走勢(shì)而言，隨著政策刺激效應(yīng)的逐步釋放，預(yù)計(jì)一二線城市將率先復(fù)蘇，成交量會(huì)有明顯上升，三四線城市市場(chǎng)也會(huì)逐步回暖。

此前，地方利好政策的不斷推出已對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生催化作用。根據(jù)中原地鋪的新增盤源量及新增客源量近期走勢(shì)來(lái)看，春節(jié)后均逐周環(huán)比增加，顯示市場(chǎng)活躍度持續(xù)攀升。中原所監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，最近兩周的成交量并列位于今年第二高位，僅次于今年第5周的成交量。3月1日至15日，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約464萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約10%。此次政策的出臺(tái)，勢(shì)必引發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步反彈。

市場(chǎng)回暖、成交量攀升會(huì)否刺激房?jī)r(jià)“水漲船高”呢？這可以從以下幾個(gè)方面尋找答案：首先，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”不等于大規(guī)模“救市”。政府工作報(bào)告明確傳遞出保障剛需和改善性住房需求，減少投資投機(jī)性因素的信號(hào)。更為關(guān)鍵的是，“差異化”的舉措正在逐步落實(shí)，各地松緊不一，也體現(xiàn)了“有保有壓”的調(diào)控思路。比如，一些地方繼取消限購(gòu)之后，近期還出臺(tái)了支持住房消費(fèi)的政策；而北京、上海近期則再次澄清取消限購(gòu)的傳言，且目前沒有政策明顯松動(dòng)的跡象。

其次，樓市消化存量的空間依然很大，高庫(kù)存和供大于求的局面決定了“拐點(diǎn)”短期內(nèi)很難出現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.1%，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。今年前兩個(gè)月依然延續(xù)了庫(kù)存高企的狀況。截至2015年2月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為27148萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%。2月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、15.7和20.7個(gè)月。

再次，房地產(chǎn)的投資屬性更多地讓位于消費(fèi)屬性，房產(chǎn)造富時(shí)代面臨終結(jié)。一方面，過去幾年，房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，已呈“高處不勝寒”之勢(shì)。另一方面，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已有所轉(zhuǎn)變。央行最新發(fā)布的一季度調(diào)查報(bào)告顯示，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買住房的居民占比為13.8%，創(chuàng)2014年第一季度以來(lái)新低。同時(shí)，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的居民占比為15.6%，創(chuàng)近六年以來(lái)新低。

70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)也印證了這種預(yù)期。70個(gè)城市中，有26個(gè)城市的房?jī)r(jià)已跌回到了五年前，部分城市甚至比五年前的水平還要低。這在一定程度上說(shuō)明樓市投資投機(jī)泡沫已戳破，樓市賺錢效應(yīng)明顯減弱。

綜上，樓市新政的出臺(tái)并不意味著房?jī)r(jià)的大漲，去庫(kù)存依然是當(dāng)前樓市的首要任務(wù)。盡管剛需和改善需求依然存在，但對(duì)于供過于求的大部分城市而言，唯有“以價(jià)換量”才能真正促成市場(chǎng)的持續(xù)回暖。