龍頭房企業(yè)績分化 下半年去庫存或掀價格戰(zhàn)

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龍頭房企業(yè)績分化或掀價戰(zhàn)

“招保萬金”被譽為四大龍頭上市房企，四者曾經一榮俱榮、一損俱損。然而，隨著市場調整的深入，這四家公司之間也無可避免地出現(xiàn)分化。其結果是，萬科、保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)躋身千億軍團，凈利潤繼續(xù)增長；金地集團和招商地產則出現(xiàn)嚴重下滑。各家房企的半年報還顯示，其供貨高峰大多集中在下半年，而在去庫存壓力下，有可能引發(fā)一場價格戰(zhàn)。

隨著今天保利地產半年報的出爐，招保萬金四大A股龍頭房企2014年半年報全部出齊。令人意外的是，保利地產的財務指標增長率，居然是四大龍頭房企中，最漂亮的一家。

對于下半年，各家房企半年報觀點較為雷同，供貨高峰都將集中在下半年，去庫存將決戰(zhàn)于9、10月間。由此來看，屆時一場價格廝殺似乎難免。

盈利能力分化明顯

四大龍頭房企，兩家凈利潤同比增長，兩家凈利潤大幅下滑，持續(xù)多年單邊上揚的黃金時代一去不返。

雖然在四大龍頭房企中最后一家發(fā)布半年報，但保利地產財務指標的增長率卻是上半年最漂亮的一家。公司實現(xiàn)營業(yè)收入339.99億元，凈利潤38.22億元，同比分別增長11.31%和12.19%。尤為難得的是，在行業(yè)毛利率普遍下滑之時，保利的毛利率水平不降反升，報告期內，公司房地產結算毛利率為32.27%，同比增長1.36個百分點。

相對其次的是萬科。根據(jù)萬科半年報顯示，其上半年實現(xiàn)營收409.62億元，同比微降1.04%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.09億元，同比增長5.55%。與此同時，萬科上半年房地產業(yè)務毛利率為21.88%，同比下降1.90個百分點，繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

金地集團半年報顯示，期內公司實現(xiàn)銷售面積131萬平方米，銷售金額170億元，分別同比下降13%和14%。值得關注的是，公司在營收達到90.84億元同比上升3.29%的情況下，凈利潤卻僅僅1.58億元，大幅下降49.91%。房地產業(yè)務毛利率為21.35%，同比下降5.81%；凈利潤率1.74%，同比下降1.95%。

與金地同一天公布半年報的招商地產，同樣陷入業(yè)績大幅下滑的窘境。公司1至6月累計完成簽售面積121.82萬平方米，簽售金額179億元，同比分別減少10.47%和10.35%；上半年營收160.47億元，同比下降0.54%，凈利潤17.85億元，同比大幅下降30%。毛利率由33%下降為28%。

對于房企來說，華東地區(qū)樓市調整的拖累以及轉型短平快產品以促進銷售等市場因素，成為毛利下滑的主因。而從各家半年報來看，供貨高峰都將集中在下半年，跑量去庫存將成為9、10月份的市場主旋律。

“重災區(qū)”連累毛利率下滑

一向被視為暴利行業(yè)的房地產，如今正在市場自發(fā)的調整中，開始向中利行業(yè)回歸。從四大龍頭房企來看，三家房企毛利率同比下滑，從中分析可以看出，部分龍頭房企在重點布局的華東、華南等傳統(tǒng)樓市興旺區(qū)域，但這些地區(qū)今年卻成為調整的重災區(qū)，這成為影響上述公司毛利率的重要原因。

對于半年報表現(xiàn)堪憂的金地集團，在銀河證券房地產行業(yè)首席分析師趙強看來，公司毛利率的下降主要是因為公司華東、華中與東南區(qū)域毛利水平均未達到公司整體毛利水平。根據(jù)半年報顯示，公司主力結算項目為慈溪鴻悅、武漢名郡、南京自在城、揚州藝境和上海藝華年等，結算金額分別為9.3億元、7.8億元、7.8億元、6.6億元和6.1億元。

值得一提的是，除南京自在城項目稅金前毛利率19%外，其余主力結算項目毛利率均在11%以下。“由于主力結算項目毛利率偏低，拖累公司綜合稅金后毛利率下滑4.6個百分點至16.2%，為歷史最低。”中金公司寧靜鞭與趙強持同樣的觀點。

部分區(qū)域的拖累同樣是招商地產毛利率下降的原因。中信建投發(fā)布的研究報告指出，在招商地產加速擴張、積極調整產品結構以加快周轉的態(tài)勢下，高毛利地區(qū)以及產品類型占比下滑也是預期之中，預計全年整體毛利水平將持平。

除此之外，大型國企的盈利優(yōu)勢在行業(yè)分化中更加凸顯。四大龍頭房企中，市場化程度較高的萬科和金地，毛利率基本都在20%左右，而央企代表保利和招商，目前依然保持32%和28%的較高毛利率。在半年報中，保利著重強調了其央企身份而帶來的融資成本優(yōu)勢，由此也解釋了在行業(yè)信貸偏緊的大環(huán)境下公司凈利潤大增的原因。　 

加緊去庫存決戰(zhàn)下半年

從四大龍頭房企半年報可以看出，雖然上半年業(yè)績有增有減，但無一例外地都將大量供貨集中在下半年。毫無疑問，去庫存、沖業(yè)績將是包括龍頭房企在內幾乎整個行業(yè)三、四季度的主旋律。

金地公告顯示，公司下半年可售總貨值約900億，其中存貨約570億，新推貨值約330億，去庫存將是金地下半年主要任務。趙強指出，從往年分月銷售數(shù)據(jù)來看，金地銷售主要集中在下半年，從7月份計劃新推樓盤數(shù)量可以看到，未來兩個月推盤量明顯增加，預計下半年銷售數(shù)據(jù)將進一步好轉。

“新推貨值按60%左右去化率來測算，我們預計公司2014年將實現(xiàn)480億銷售額。”寧靜鞭表示。也就是說，按上述寧靜鞭的預測，金地在去年超額完成430億目標至450億元后，今年銷售或將僅微增30億元。

由于上半年推貨較少，招商地產要完成500億元的銷售目標，下半年無疑也將大量釋放貨量。截至6月底，招商地產在手貨值約270億元，下半年計劃新推約450億元，總貨值超過700億元。同時，下半年新推貨值占比將大幅提升，中小戶型面積結構進一步加大，且一二線城市占新貨值達84%。

“目前已經出現(xiàn)了一些積極的因素，預示著下半年的經營環(huán)境可能會好于上半年。”萬科總裁郁亮表示?；谶@一判斷，萬科也將把下半年作為推貨走量的出貨窗口，公司高層表示，下半年公司業(yè)績將體現(xiàn)得更加充分。

“在這幾年的調整和發(fā)展中，龍頭房企也出現(xiàn)了明顯的內部分化。”中信建投證券房地產行業(yè)首席分析師蘇雪晶表示，以前常講到的“招保萬金”的說法，可能已不成立。就在這一年當中，萬科和保利的銷售額已在千億以上，而招商和金地還在500億左右徘徊。